TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 24/06645

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [R] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : SCP MENARD - WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06645 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LCF

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HAB ITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,
Toque : P0128

DÉFENDERESSE
Madame [R] [M], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06645 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LCF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2017, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [R] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier 2, 9ème étage, porte 86), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 566,02 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6 887,55 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [M] le 26 février 2024.

Par assignation du 13 juin 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [R] [M], la séquestration de ses biens meubles à ses frais et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, majoré de 50%, sans préjudice des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,
- 11 621,56 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 22 novembre 2024, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, s'élève désormais à 15 444,85 euros, soustraction faite des frais de procédure. Elle considère par ailleurs qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s'oppose à toute demande de délais de paiement.

Elle expose que Mme [R] [M] s'était engagée à régler le loyer, mais que son montant est trop élevé au regard de ses ressources. Elle ajoute qu'une demande de prise en charge par le FSL est en cours avec relogement.

Mme [R] [M], comparant en personne, sollicite des délais de paiement ainsi que des délais pour quitter les lieux.

Elle expose qu'elle a effectué un virement de 600 euros le 13 novembre 2024 et précise que le loyer actuel est de 950 euros, charges comprises. Elle explique avoir effectué ce virement sur les conseils de l'assistante sociale de la ville de [Localité 3]. Elle indique être logé dans un T5 alors qu'elle n'aurait besoin que d'un T3 et qu'elle a, depuis le décès de son père, beaucoup de dettes. Elle expose enfin disposer d'un revenu de 1 500 euros par mois avec deux enfants à charge.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [R] [M] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 22 février 2024 et la somme de 6 887,55 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 avril 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [R] [M] n'a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience, le virement de 600 euros en date du 13 novembre 2024, évoqué par Mme [R] [M] à l'audience, étant inférieur au montant total du loyer actuel qui s'élève à 950 euros, charges comprises.

Les délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En outre, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [R] [M], à savoir la somme mensuelle de 1 500 euros, ne lui permettent pas d'assumer le paiement d'une somme de 600 euros par mois, en plus du loyer courant, afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l'expulsion de Mme [R] [M] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, et de la présence d'enfants en bas âge au sein du foyer : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, Mme [R] [M] lui devait la somme de 15 444,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il convient de soustraire également de cette somme les frais de procédure en date du 11 août 2022 à hauteur de 107,46 euros, la dette actualisée correspondant dès lors à la somme de 15 337,39 euros.

Mme [R] [M] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 980,98 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 23 avril 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,