TJ Rennes, 10 févr. 2025, RG 24/01196

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
1ère CHAMBRE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 10 Février 2025

N° RG 24/01196 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K2KS

JUGEMENT DU :
10 Février 2025

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4]

C/ S.C.I. LES PIERRES NOTARIALES RENNAISES

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Février 2025 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 09 Décembre 2024.
En présence de [P] [G], magistrate stagiaire.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR DEFENDEUR A L’OPPOSITION

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE DEMANDERESSE A L’OPPOSITION

S.C.I. LES PIERRES NOTARIALES RENNAISES
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Mr [X] [S], gérant

RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 31 mai 2018, la SCI les Pierres Notariales Rennaises a fait l’acquisition des lots 59, 63, 79 et 84 de l’immeuble en copropriété La [Adresse 4] à [Localité 3], ayant pour syndic le Cabinet DLJ 29.

Par courrier recommandé AR du 31 octobre 2022, le syndic a mis la SCI copropriétaire en demeure de régler la somme de 3.361,16 € au titre de ses charges de copropriété impayées.

Au 10 juillet 2023, le compte de charges de la SCI copropriétaire, présentait un solde débiteur de 3.256,88 €.

Par ordonnance du 15 décembre 2023 sur requête du syndicat, le tribunal judiciaire de Rennes a enjoint à la SCI copropriétaire à lui régler la somme de 3.062,90 € en principal correspondant aux charges de copropriété impayées, soustraction étant faite des frais de relance, de mise en demeure relevant de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance a été signifiée le 16 janvier 2024 à la SCI débitrice, qui a formé opposition par pli recommandé AR reçu le 15 février suivant au greffe du tribunal judiciaire.

A l’initiative du greffe, les parties ont été convoquées par pli recommandé avec avis de réception à l’audience du 24 juin 2024, à laquelle ont comparu la SCI représentée par M. [X] [S] son gérant, et le syndicat des copropriétaires représenté par son avocat.

A l’audience du 9 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été renvoyée, les parties ont comparu, le syndicat représenté par son avocat et la SCI représentée par son gérant, M. [X] [S] conformément à un extrait KBIS soumis au tribunal.

Les parties ont fait viser leurs conclusions.

Le syndicat sollicite avec exécution provisoire, la condamnation de la SCI copropriétaire à lui payer :

- la somme de 3.062,90 € au titre des charges impayées,
- la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
Avec intérêts sur ces deux sommes au taux légal et capitalisation,
- sa condamnation aux dépens,
- une indemnité de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat rappelle au soutien de ses demandes, que le paiement des charges de copropriété constitue une obligation à la charge de tout copropriétaire en application des articles 10 et 14-4 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété.

Il soutient que la demande de la SCI copropriétaire tentant à l’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 15 juillet 2020 est irrecevable, comme l’est sa demande relative à la répartition des charges.

La SCI copropriétaire demande :
- l’infirmation de l’ordonnance d’injonction de payer,
- l’annulation de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété résultant de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 15 juillet 2020, et de l’acte subséquent reçu par notaire le 19 janvier 2021,
- l’annulation de la répartition des charges résultant de cette résolution n°13 de l’assemblée générale du 15 juillet 2020,
- la condamnation in solidum du syndicat et de son syndic, le Cabinet DLJ à lui verser 5.000 € titre de dommages et intérêts,
- le débouté du syndicat de toutes ses demandes tendant aux frais de relance, de mise en demeure et de recouvrement,
- la condamnation in solidum du syndicat et de son syndic aux entiers dépens et à lui verser une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI copropriétaire soutient que la résolution n°13 de l’AG du 15 juillet 2020 aurait dû être votée à l’unanimité conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où le règlement de copropriété adopté entrainait des modifications relatives à la destination de l’immeuble.

Elle soutient en outre que la répartition des charges votée lors de cette assemblée générale, est à la fois contraire aux articles 5 et 10 de la loi de 1965, outre qu’elle ne pouvait en toute hypothèse être appliquée rétroactivement à l’ensemble de l’exercice 2020.

Elle considère que le syndicat a commis une série de fautes dans la gestion de cette situation, qui lui a causé un préjudice dont elle doit être indemnisée.

A la barre du tribunal, M. [X] [S], représentant la SCI a déclaré notamment : « j’ai voté la modification de la destination de l’immeuble, la modification des charges. Mais je demande l’annulation de la répartition des charges résultant du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2020, qui a modifié la répartition des charges entre les copropriétaires en contravention avec les articles 5 et 10 de la loi 1965.

Je demande un nouveau calcul des charges et la mise en conformité par rapport à l’article 12.

Je demande 5.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral pour le traumatisme causé par cette procédure depuis 2021.

Ainsi que l’annulation des frais de relance, de procédure, exposés par le syndicat ».

L’avocat du syndicat a repris synthétiquement les moyens développés dans ses conclusions.

Les parties s’en sont rapportées pour le surplus à leurs écritures et au dossier de plaidoirie qu’elles ont déposé.

Le tribunal se réfère pour un plus ample exposé des faits de la procédure et des prétentions des parties, aux notes d’audience et aux conclusions échangées par les parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

La procédure d’injonction de payer devant le Tribunal judiciaire est prévue par les dispositions des articles 1405 à 1422 du Code de procédure civile.
L’opposition de la défenderesse est recevable, ayant été formée dans le délai d’un mois de la date de signification de l’ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 14016 du Code de procédure civile.
Le créancier, demandeur à la requête en injonction de payer, reste demandeur à la procédure, qui s’ouvre suite à l’opposition formée par le débiteur.
L’audience qui fait suite à l’opposition, est soumise aux formalités procédurales ordinaires.
Le jugement du tribunal, se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer, en application des dispositions de l’article 1420 du Code de procédure civile.
Le syndic de copropriété, le Cabinet DLJ n’étant pas partie à la présente procédure, la SCI copropriétaire ne pourra qu’être déboutée de l’ensemble des demandes qu’elle a présenté à son encontre.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Le recours en annulation des décisions des assemblées générales est prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose :

« ... Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale... »

Il résulte que la contestation n’est ouverte qu’à deux catégories de copropriétaires :
- le copropriétaire défaillant, c’est-à-dire celui qui n’était ni présent ni représenté à l’assemblée,
- le copropriétaire opposant, soit celui qui, par lui-même ou par son mandataire, a voté contre la décision adoptée.

Le copropriétaire qui a voté dans le sens de la résolution adoptée ou qui s’abstient, ne peut donc pas contester ladite résolution.

Le copropriétaire présent qui ne prend pas part au vote, ne peut pas davantage contester la résolution.

La contestation reste cependant possible, si une décision ne peut être prise qu’à l’unanimité des voix, auquel cas, l’abstention sera assimilée à l’opposition dans la mesure où l’abstentionniste sait que sa voix est nécessaire pour que la résolution puisse être adoptée (cf. cour d’appel de Nancy, 12 mai 2015, n°14/00892).

L’article 42 de la loi vise les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales. L’action est nécessairement une action en justice. Pour être recevable, la demande doit donc être formulée par voie d’assignation à titre principale et non incidente.

Les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent au copropriétaire tant que leur nullité n’a pas été prononcée.

Les résolutions sont d’application immédiate, sous réserve de l’exception prévue à l’article 42 alinéa 3.

La décision d’assemblée générale est valide tant qu’elle n’a pas été annulée.

Le syndicat peut en conséquence exécuter une décision de l’assemblée générale, malgré la contestation pendante devant le tribunal.

La SCI copropriétaire sollicite l’annulation de la délibération n°13 de l’assemblée générale du 15 juillet 2020 en faveur de laquelle elle a voté, ladite délibération ayant été par ailleurs adoptée.

En conséquence, la SCI copropriétaire n’est donc pas recevable à solliciter l’annulation de cette délibération n°13 de l’assemblée générale du 15 juillet 2020.

A titre surabondant, il sera observé que la SCI débitrice étant défenderesse à la procédure suite à son opposition, la contestation qu’elle oppose sur la délibération litigieuse constitue une demande reconventionnelle irrecevable.

Au terme de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentes à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quoteparts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires, les dépenses d’entretien et de fonctionnement entrainés par certains services ou éléments d’équipement, il peut prévoir que ses copropriétaires prennent seuls, part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnelles à sa participation aux dites dépenses.

En outre, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal daté du 22 avril 1991, précisant l’accord à l’unanimité des copropriétaires quant à la pondération applicable aux tantièmes généraux portant répartition de charges pour l’ascenseur. S’agissant du premier étage (lieu de situation des lots, propriétés de la SCI copropriétaire), cette pondération est de 1,18 pour la partie Nord, 1,38 pour la partie Sud.

Dans le cas de mutation du lot comme en l’espèce après cette assemblée, c’est l’ancien copropriétaire qui aurait conservé le droit d’agir en annulation s’il avait voté contre ou s’était abstenu, et sous réserve qu’il justifie encore d’un intérêt à l’action.

La SCI copropriétaire n’a pas réglé les charges mises en recouvrement par le syndicat, en application des délibérations d’assemblées générales qui ont régulièrement voté les budgets.

L’ordonnance sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a condamné la SCI les Pierres Notariales Rennaises au paiement de la somme de 3.062,90 € au titre des lots 59, 63, 79, 84, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer le 16 janvier 2024.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La SCI copropriétaire s’abstient de régler les charges de copropriété, alors que les appels de fonds sont conformes au règlement de copropriété.

Les manquements répétés de la SCI copropriétaire à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutives d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, d’un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande accessoire est fondée, et il y a lieu de condamner la SCI copropriétaire à payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du Code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie succombant, la SCI copropriétaire sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS