TJ Rennes, 7 févr. 2025, RG 24/07052

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 07 Février 2025

N° RG 24/07052 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LGVT

Jugement du 07 Février 2025
N° : 25/163

OPH NEOTOA

C/

[U] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [V]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Février 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Janvier 2025, le délibéré a été prorogé au 07 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Mme [C] [L], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2019, l’Office Public de l’Habitat NEOTOA a donné à bail à Monsieur [U] [V] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 394,46 euros, et actualisé à 452,88 euros charges incluses au jour de l’audience.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, NEOTOA a fait délivrer à Monsieur [U] [V] un commandement de payer la somme de 3.170,86 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [U] [V] le 8 novembre 2023.

Par assignation du 13 septembre 2024, l’office public de l’habitat NEOTOA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
· Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
· Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
· Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 5.365,90 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o à titre subsidiaire si des délais de paiement étaient accordés,à défaut de règlement d’une seule échéance, la dette serait immédiatement exigible et le bailleur social pourrait poursuivre la procédure d’expulsion,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2024.

À l'audience du 29 novembre 2024, l’office public de l’habitat NEOTOA a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 26 novembre 2024, s'élève désormais à 5.933,38 €. L’office public de l’habitat NEOTOA considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [V] ayant cependant réalisé des règlements partiels de son loyer à partir de février 2024 après avoir réglé l’intégralité de deux loyers.

Monsieur [U] [V] a comparu et a expliqué qu’il avait été victime d’une agression et suite à son arrêt-maladie, il se trouvait sans emploi en raison d’une rupture conventionnelle avec son employeur. Il reçoit des indemnités journalières à hauteur de 800 à 900 euros par mois. Il est père de deux enfants dont un mineur pour lequel il règle une pension alimentaire de 246 euros par mois outre une participation aux frais de scolarité. Monsieur [V] a précisé qu’il n’était pas en capacité de régler l’entier loyer et a déposé un dossier de surendettement. Il a ajouté que de l’argent était bloqué chez le notaire depuis 10 ans. Monsieur [V] a indiqué ne pas pouvoir proposer le règlement de la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

L’office public de l’habitat NEOTOA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, délibéré prorogé au 7 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3.170,86 € n’a pas été réglée par Monsieur [V] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’office public de l’habitat NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 novembre 2024, Monsieur [U] [V] lui devait la somme de 5.933,38 €, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [U] [V] a comparu, et a expliqué qu’il n’est pas en capacité, financièrement, de proposer le règlement mensuel d’une somme au titre de sa dette locative en sus du paiement du loyer courant, précisant qu’il paie actuellement seulement une partie du loyer.

Par conséquent, Monsieur [V] sera condamné au paiement de la somme de 5.933,38 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2024, somme réclamée à l’audience, ce montant comprenant la dette locative arrêtée au 8 janvier 2024 date de la résiliation du bail, ainsi que les indemnités d’occupation ayant couru entre le 8 janvier 2024 et le 26 novembre 2024. Il convient de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 26 novembre 2024, date du décompte produit à l’audience. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’office public de l’habitat NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] [V] sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la situation personnelle très difficile de Monsieur [U] [V] , qui a dû quitter son emploi suite à une agression dont il a été victime, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,