CA Nancy, 10 févr. 2025, RG 24/01196

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---

COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 10 FEVRIER 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01196 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FMBQ

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé - tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 23/00387, en date du 21 mai 2024,

APPELANT :

Monsieur [P] [Y]

domicilié [Adresse 4]

Représenté par Me François CAHEN, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété, la SAS LE FIL A L'IMMO, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 5]

Représentée par Me Anne-Laure MARTIN-SERF, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre,

Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2025, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 10 Février 2025, par Madame FOURNIER, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame FOURNIER, Greffier ;

---

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

---

FAITS ET PROCÉDURE :

La copropriété du [Adresse 2] est érigée sur les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3] et selon acte de vente du 6 novembre 2013, Monsieur [P] [Y] est devenu titulaire des lots 2 (cave), 11 (appartement) et 21 (cour et jardin) de cette copropriété.

Par acte du 11 août 2023, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, la SAS Le Fil à l'Immo, a fait assigner en référé Monsieur [P] [Y] compte tenu de la réalisation par ce dernier de 4 appartements sur le lot n°21, situation de nature à modifier les conditions d'utilisation des parties communes et à augmenter les charges de copropriété.

Par ordonnance de référé contradictoire du 21 mai 2024, le juge des référés de Nancy a :

- déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

- constaté que le projet établi par la SELURL Géomètre-Expert Foncier (GEF) et communiqué par Monsieur [P] [Y] dans le cadre de la présente procédure, ne correspond pas à ses obligations résultant de la résolution n°2 de l'AG du 20 décembre 2021 mettant à sa charge et à ses frais l'établissement par un géomètre d'une nouvelle grille de répartition des charges, selon les détails développés dans ladite résolution,

- ordonné à Monsieur [P] [Y] de faire réaliser par un géomètre un projet conforme auxdites obligations s'imposant à lui et modifiant la grille de répartition des charges de copropriété de l'immeuble afin de tenir compte des paramètres détaillés dans la résolution n°2 de l'AG du 20 décembre 2021 et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 30 jours, commençant à courir le jour suivant la signification de la présente ordonnance,

- condamné Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de copropriété, la SAS Le Fil à l'Immo, une provision de 3000 euros en application de la résolution n°4 de l'AG du 20 décembre 2021 (indemnisation pour la servitude de passage des fluides),

- débouté Monsieur [P] [Y] de sa demande reconventionnelle de provision,

- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit,

- condamné Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à octroyer à Monsieur [P] [Y] le bénéfice des dispositions de ce texte,

- condamné Monsieur [P] [Y] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Pour statuer ainsi,

A titre liminaire, le juge a énoncé que le moyen d'irrecevabilité tenant à l'absence de qualité à agir du syndic Le Fil à L'Immo a été abandonné au vu des justificatifs apportés sur la reconduction de son mandat.

Sur l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires présentée par la SAS le Fil à l'Immo, le juge a précisé, selon les termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, que l'autorisation de l'assemblée générale n'était pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance et pour les demandes relevant du pouvoir du juge des référés.

S'agissant de la demande relative à la modification du règlement de copropriété sur la grille de répartition des charges de copropriété, le juge a relevé que le syndicat des copropriétaires fonde son action sur l'article 834 du code de procédure civile, en faisant valoir qu'il y avait urgence et que la demande ne se heurtait à aucune contestation sérieuse dans la mesure où l'assemblée générale du 20 décembre 2021 avait voté une résolution en ce sens, laquelle avait au demeurant bénéficié d'un vote favorable de la part de Monsieur [P] [Y]. Par conséquent, le tribunal a décidé que la demande relevait du juge des référés et l'a déclarée recevable, tout comme celle relative à la provision fondée sur l'article 835 du code de procédure civile.

Sur le fond,

Le tribunal a relevé que la résolution n°2 de l'assemblée générale du 20 décembre 2021, acceptée par Monsieur [P] [Y], avait donné un certain nombre d'autorisations dans le cadre de l'aménagement par celui-ci de son lot précité en appartements, et ce sous diverses conditions suspensives ; par lettre du 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a rappelé à Monsieur [P] [Y] son obligation de présenter ce projet dans la perspective d'une prochaine assemblée générale.

Le juge a ensuite constaté que Monsieur [P] [Y] avait communiqué un projet intitulé 'modificatif de l'état descriptif de division en copropriété' établi par la SELURL GEF, géomètre, tendant à faire sortir de la copropriété la parcelle concernée, à modifier la cour intérieure et à créer diverses servitudes au profit du fond de Monsieur [P] [Y], projet qui ne correspondait en rien aux obligations prévues dans la résolution susvisée.

Au vu de ces éléments manifestant le refus 'évident' de Monsieur [P] [Y] de respecter, au terme de presque 2 ans et demi, la résolution en cause qu'il a pourtant lui même votée, le juge a décidé de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de faire réaliser par un géomètre, un projet conforme auxdites obligations, ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 30 jours, commençant à courir le jour suivant celui de la signification de l'ordonnance.

Le juge des référés a ensuite relevé que la résolution n°4 de l'assemblée générale du 20 décembre 2021, après avoir octroyé une servitude sur la copropriété pour les alimentations d'eau et d'électricité du bâtiment arrière de Monsieur [P] [Y], avait prévu une indemnité de 3000 euros à la charge de ce dernier. Il a constaté que Monsieur [P] [Y] n'avait jamais réglé cette somme au syndicat des copropriétaires, dont le principe et le montant ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, Monsieur [P] [Y] s'étant proposé d'effectuer une 'compensation' avec des créances dont il excipe à titre reconventionnel. Par conséquent, le juge a condamné Monsieur [P] [Y] au paiement de ce chef d'une provision de 3000 euros.

S'agissant de la demande reconventionnelle de Monsieur [P] [Y] dans laquelle il prétend à des indemnisations provisionnelles pour des servitudes, le juge des référés a relevé qu'elle reposait sur les termes du projet susvisé de nouveau règlement de copropriété dont les développements qui précèdent ont mis en évidence l'absence totale de pertinence eu égard aux obligations actuelles du défendeur telles qu'elles résultent de la résolution n°2 de l'assemblée générale et sur une analyse plus que singulière tendant manifestement à considérer que l'indemnisation d'une servitude devrait être mise à la charge du fonds servant ; en l'absence de fixation du principe de cette obligation, le juge a retenu l'existence d'une contestation sérieuse pour la rejeter ;

#####

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 18 juin 2024, Monsieur [P] [Y] a relevé appel de cette ordonnance.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 22 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [P] [Y] demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 55 du décret du 17 mars 1967, de :

- déclarer Monsieur [P] [Y] recevable et bien fondé en son appel,

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 24 (sic) mai 2024 par Monsieur le vice Président du tribunal judiciaire de Nancy rendue en ce qu'elle a :

- déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

- constaté que le projet établi par la SELURL GEF et communiqué par Monsieur [P] [Y] dans le cadre de la présente procédure ne correspond pas à ses obligations résultant de la résolution n°2 de l'AG du 20 décembre 2021 mettant à sa charge et à ses frais l'établissement par un géomètre d'une nouvelle grille de répartition des charges, selon les détails développés dans ladite résolution,

- ordonné à Monsieur [P] [Y] de faire réaliser par un géomètre un projet conforme auxdites obligations s'imposant à lui et modifiant la grille de répartition des charges de copropriété de l'immeuble afin de tenir compte des paramètres détaillés dans la résolution n°2 de l'AG du 20 décembre 2021 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 30 jours commençant à courir le jour suivant la signification de la présente ordonnance,

- condamné Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Le Fil à l'Immo, une provision de 3000 euros en application de la résolution n°4 de l'AG du 20 décembre 2021,

- débouté Monsieur [P] [Y] de sa demande reconventionnelle de provision,

- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit,

- condamné Monsieur [P] [Y] à payer au syndicat de copropriété, représenté par son syndic, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à octroyer à Monsieur [P] [Y] le bénéfice des dispositions de ce texte,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- déclarer le syndicat des copropriétaires du[Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic de copropriété, la SAS Le Fil à l'Immo, irrecevable en ses demandes,

Reconventionnellement sur le fond,

- dire et juger que Monsieur [P] [Y] justifie avoir fait réaliser un modificatif du règlement de copropriété conforme à la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 20 décembre 2021,

- dire n'y avoir lieu à ordonner une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 30 jours commençant à courir le jour suivant la signification de l'ordonnance du 24 mai 2024,

- dire et juger que les parties conserveront à leurs charges respectives les frais irrépétibles de première instance et d'appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires du[Adresse 2] à [Localité 7], aux entiers dépens de première instance et d'appel,

- dire et juger que les sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic de copropriété, ne seront pas récupérées sur la quote-part des droits de Monsieur [P] [Y] dans la copropriété.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 16 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 2] demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code procédure civile, de :

- confirmer l'intégralité des dispositions de l'ordonnance du 21 mai 2024,

- constater que la demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [P] [Y] à faire réaliser par un géomètre un projet modificatif de la grille de répartition des charges de copropriété de l'immeuble, n'a plus d'objet depuis le 12 juin 2024,

- débouter Monsieur [P] [Y] de toutes ses demandes reconventionnelles et de toutes ses demandes contraires,

- condamner Monsieur [P] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété, la SAS Le Fil à l'Immo, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner Monsieur [P] [Y] aux entiers dépens de l'appel.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 7 octobre 2024.

L'audience de plaidoirie a été fixée le 2 décembre 2024 et le délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [P] [Y] le 22 juillet 2024 et par le Syndicat des Copropriétaires le 16 août 2024 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 7 octobre 2024 ;

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Pour conclure à l'irrecevabilité de la demande, Monsieur [Y] prétend que le syndic devait solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice, alors que ce n'est pas requis s'agissant des actions en recouvrement de créance, ainsi que pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés ;

L'absence de contestation sérieuse ou d'urgence mise en avant par Monsieur [Y] ne peut fonder son moyen d'irrecevabilité ;

Pour conclure à la recevabilité de sa demande le syndicat des copropriétaires conclut en relevant que le mandat donné au syndic par l'assemblée générale du 5 septembre 2022 avait été conclu pour la période du 5 septembre 2022 au 30 septembre 2023 ;

Dès lors, en faisant délivrer une assignation à Monsieur [Y] le 11 août 2023, le syndic avait incontestablement qualité pour agir ; la recevabilité est d'autant plus avérée que le mandat du syndic a été renouvelé à compter du 5 septembre 2023 ;

Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 portant statut de la copropriété, 'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation (...)' ;

En l'espèce les demandes du syndicat des copropriétaires se fondent sur l'article 834 du code de procédure civile et les dispositions claires susvisées donnent pouvoir au syndic de saisir seul le juge des référés ;

Dès lors l'action du syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable, la question des pouvoirs du juge des référés ne relevant pas de ce cadre ;

Sur le bien fondé des demandes

L'intimé rappelle que la charge des frais de modification du règlement de copropriété, à la suite des travaux que Monsieur [Y] avait effectués portant sur la création de 4 appartements, lui a été dévolue par délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 décembre 2021 (résolution n°2), après un vote favorable notamment de sa part ;

La présente action a été rendue nécessaire, afin de s'assurer que la grille de répartition des charges de copropriété de l'immeuble intégrerait les quatre appartements créés sur le lot n°21, ce qui impliquait l'établissement d'un projet modificatif par le géomètre ;

En réponse l'appelant prétend que la procédure résulte de la seule attitude du syndicat des copropriétaires qui aurait dû, selon lui, prendre à sa charge les modifications du règlement de copropriété ;

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que 'dans tous les cas d'urgence le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation séreuse ou que justifie l'existence d'un différend' ;

Monsieur [Y] ayant versé aux débats le modificatif du règlement de copropriété dressé le 25 octobre 2023 par la société GEG, géomètre expert à [Localité 6], dont la conformité à ses obligations avait été écartée par le premier juge, en ce qu'il proposait notamment la sortie des quatre appartements créés, de la copropriété ;

A hauteur de cour, il produit un nouveau projet modificatif pour lequel, selon attestation du géomètre expert, il n'existe plus de problèmes de conformité ;

Aussi, la demande formée par le syndicat des copropriétaires est désormais sans objet ; il en sera donné acte à l'appelant, l'ordonnance déférée étant cependant confirmée dès lors que la production du projet conforme, résulte de la condamnation prononcée par le premier juge ;

En conséquence, l'ordonnance déférée sera non seulement confirmée en ce qui concerne la charge des dépens et frais irrépétibles de première instance mais il en sera de même, pour ceux exposés par le syndicat des copropriétaires en appel ;

Ainsi Monsieur [Y], devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'il soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus celle déjà allouée en première instance ; en revanche, il sera débouté de sa propre demande de ce chef ;

Enfin la demande Monsieur [Y] visant à dire que les sommes mises à charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne seront pas récupérées sur la quote-part des droits de Monsieur [P] [Y] dans la copropriété, est sans objet au vu des développements précédents ; elle sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS,