TJ Bordeaux, 11 févr. 2025, RG 24/00150

MINUTE:

N° RG 24/00150 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVD4

[P] [D] NEE [H], [K] [D]

C/

[Y] [G]

Le

- Expéditions délivrées à

- SELARL CAROLINE MAZERES -SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 9]
[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :
Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :
Madame [P] [D] née [H]
née le 23 Novembre 1949 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

Monsieur [K] [D]
né le 14 Décembre 1949 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

DEFENDEUR :
Monsieur [Y] [G]
[Adresse 1]

Res [Adresse 10]-[Adresse 5]
[Localité 8]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N330632024015675 du 29/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Représenté par la SELARL CAROLINE MAZERES

PROCEDURE ET FAITS

Selon contrat en date du 12 juin 2020, Mme [P] [D] et Mr [K] [D] ont loué à Mr [Y] [G] un logement à usage d'habitation situé Résidence [Adresse 10]/[Adresse 5] [Adresse 1] BT 0 porte 101 etg 1 à [Localité 8]. Le bail prenait effet à la même date et moyennant un loyer principal de 534,00 € toutes charges comprises. Un contrat de bail pour un parking a été régularisé le 12 juin 2020 moyennant un loyer principal de 63,00 €.

Le locataire ne s'étant pas acquitté du paiement de la totalité des loyers, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer pour la somme en principal de 1 709,01 € par exploit du 21 juin 2024 qui est resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 septembre 2024, Mme [P] [D] et Mr [K] [D] ont assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON à l'audience du 26 novembre 2024 Mr [Y] [G] aux fins de voir :

-constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
-ordonner l'expulsion de Mr [Y] [G] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,
-le condamner à payer la somme provisionnelle de 3 119,52 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation dus au 22 août 2024,
-condamner le défendeur à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.
-le condamner au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de notification, d'assignation, de droit de plaidoirie et de tous frais d'exécution.

A l'audience du 14 janvier 2025 à laquelle cette affaire a été retenue, Mme [P] [D] et Mr [K] [D] sont représentés par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU qui a maintenu les demandes initiales précisant que la dette actualisée au 22 août 2024 s'élève à la somme de 3 119,52 € loyer du mois de d'août inclus que les époux [D] s'opposent à toutes demandes de délais de paiements, que les requérants à la retraite ont un besoin impératif de ce loyer pour faire face à leurs charges courantes.
Mr [Y] [G] est représenté par Maître [Z] [F] qui sollicite des délais de paiement durant 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire et sans qu'il ne lui soit réclamé d'article 700.

L'enquête sociale n'est pas parvenue au tribunal.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DE L'ORDONNANCE
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Tribunal de Proximité, l'ordonnance de référée sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS
Selon les dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
L'article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier.
Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l'assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 17 septembre 2024.
Le bailleur personne physique est dispensée de la saisine de la CCAPEX.

L'action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer
et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux. Selon les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 indique que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu avant la loi du 27 juillet 2023, n'est pas concerné par cette dernière disposition, de fait ce contrat passé entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

Les requérants ont fait signifier à Mr [Y] [G] un commandement de payer les loyers pour la somme de 1 709,01 €, suivant exploit du 21 juin 2024, qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde Mme [P] [D] et Mr [K] [D] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 22 août 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Mr [Y] [G] justifie avoir rencontré d'importantes difficultés économiques lorsque qu'il a été mis en arrêt de travail pour raison de santé ; il a retrouvé du travail entre décembre 2023 et avril 2024, puis a suivi une première formation en marketing et communication et en terminera une autre le 28 février 2025 en conception du web. Il ajoute que ses indemnités FRANCE TRAVAIL lui sont versées avec un décalage de deux mois.

A ce jour, il n'est pas en mesure de produire un contrat de travail mais sollicite 36 mois de délai pour régler sa dette sans pour autant assurer le bailleur du paiement régulier du loyer courant. Il dit vouloir rester dans les lieux, et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Il peut aussi le faire à la demande, du locataire ou du bailleur à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il est repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience Cet article précise en outre que :
-pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
-ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
-si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats qu’un règlement de la dette ne peut être envisagé, les requérants âgés et à la retraite ne peuvent accepter un paiement irrégulier du loyer et un règlement aléatoire de l'arriéré, Mr [G] ne pouvant justifier de revenus stables lui permettant à la fois d'assurer le loyer courant et d'apurer l'arriéré.

Dès lors, Mr [Y] [G] est un occupant sans droit ni titre du logement depuis le 22 août 2024, ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Au soutien de leur demande Mme [P] [D] et Mr [K] [D] produisent un décompte actualisé selon lequel leur créance s'établit à la somme de 3 119,52 €.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mr [Y] [G] sera condamné au paiement de la somme de 3 119,52€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 22 août 2024 échéance du mois d'août 2024 incluse.
S'agissant d'une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de faire droit à cette demande et de condamner Mr [Y] [G] à ce titre à hauteur de 400 €.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Qu’en l’espèce, Mr [Y] [G] succombant supportera les dépens en ce compris le coût du commandement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date 22 août 2024 de deux contrats de bail passés le 12 juin 2020 entre Mme [P] [D] et Mr [K] [D] et Mr [Y] [G] pour un logement à usage d'habitation situé Résidence [Adresse 10]/[Adresse 5] [Adresse 1] BT 0 porte 101 etg 1 à [Localité 8] et pour un parking à la même adresse ;

CONDAMNONS Mr [Y] [G] à payer à Mme [P] [D] et Mr [K] [D] la somme provisionnelle de 3 119,52 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation échéance du mois d'août 2024 incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision;

CONDAMNONS Mr [Y] [G] à quitter les lieux loués ;

AUTORISONS à défaut pour Mr [Y] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux qu'il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Mr [Y] [G] à payer à une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération des lieux ;

DISONS qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
CONDAMNONS Mr [Y] [G] à payer à Mme [P] [D] et Mr [K] [D] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS Mr [Y] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président