TJ Bordeaux, 11 févr. 2025, RG 24/00048

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
[Adresse 9]
[Localité 2]

MINUTE :

N° RG 24/00048 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2Z4

[N] [S], [M] [S]

C/

[T] [R]

le

- Expéditions délivrées à

-: Me Marie-josé CAUBIT
-Me Christophe OHMER

JUGEMENT EN DATE DU 11 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire au Tribunal de Proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :
Audience publique en date du 03 Décembre 2024

PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :
Monsieur [N] [S]
né le 12 Avril 1968 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représenté par Me Christophe OHMER (Avocat au barreau de LYON)

Madame [M] [S]
née le 23 Avril 1973 à [Localité 10]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Christophe OHMER (Avocat au barreau de LYON)

DEFENDERESSE :
Madame [T] [R]
née le 24 Février 1951 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-josé CAUBIT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

PROCEDURE ET FAITS

Selon contrat en date du 15 janvier 2021, Mme [M] [S] et Mr [N] [S] ont loué, par l'intermédiaire d'un administrateur de bien, à Mme [T] [R] un logement à usage d'habitation qui leur appartiennent et qui est situé [Adresse 4]. Le bail prenait effet le 22 février 2021 pour une durée de trois ans moyennant le paiement d'un loyer de 1 015 €.

La locataire s'est abstenue de payer régulièrement les loyers. Après des lettres de rappel restées infructueuses, un commandement de payer lui a été délivré le 23 novembre 2023 pour la somme de 3 175,02 € qui est resté sans effet. Par ailleurs, les requérants ont fait délivrer un congé pour reprise le 17 août 2023 à effet au 21 février 2024. La locataire s'est maintenue dans les lieux. 

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, Mme [M] [S] et Mr [N] [S] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON à l'audience du 26 mars 2024 Mme [T] [R] aux fins de voir :

-constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
-ordonner l'expulsion de Mme [T] [R] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,
-la condamner à payer la somme provisionnelle de 5 291,70 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 24 janvier 2024 ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer depuis la résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux,
-la condamner au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens y compris le coût du commandement et ceux liés à la procédure d'exécution forcée.
Par conclusions, ils sollicitent que le congé délivré pour reprise soit validé.

A l'audience du 3 décembre 2024 à laquelle cette affaire a été retenue après plusieurs renvois, Mme [M] [S] et Mr [N] [S] sont représentés par Maître [P] [X] qui maintient l'ensemble des demandes initiales ayant précisé dans ses dernières écritures que le décompte actualisé produit fait état d'une dette de 36,48 € et qu'il serait dû la somme de 1 058,13 € au 27 novembre 2024 y inclus le loyer de décembre si celui-ci n'est pas payé d’ici là.
Mme [T] [R] est représentée par Maître Marie-Josée CAUBIT, qui sollicite le débouté des requérants en leur demandes car l'ensemble de l'arriéré locatif a été payé au jour de l'audience, que l'assurance locative a été payée et de déclarer le congé pour reprise non valide et d'écarter l'exécution provisoire. Elle sollicite que lui soit accordé un délai d'un an afin de lui permettre d'organiser son départ et son déménagement.

L'enquête sociale est bien parvenue au tribunal.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DU JUGEMENT
La demande est indéterminée, dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, le jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS
Sur la demande principale

A l'appui de leurs réclamations les époux [S] produisent le bail d'habitation, l'attestation notariale, les lettres de relance, le commandement de payer, le justificatif de la CCAPEX, le congé pour reprise, le décompte locatif au 24 janvier 2024 outre celui du 27 novembre 2024.

-Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l'assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 9 février 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi dans le délai imparti la CCAPEX de la Gironde par courrier électronique le 24 novembre 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière.

-Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
De plus selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer
et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

Mme [M] [S] et Mr [N] [S] ont fait signifier à Mme [T] [R] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire suivant exploit du 23 novembre 2023 pour la somme principale de 3 175,02 € qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Elle justifie cependant avoir payé l'arriéré de loyer au jour de l'audience selon décompte du 1er juillet 2024 ce qui n'est pas contesté.
Pour autant les requérants maintiennent leurs demandes de résiliation du bail et d'expulsion puisqu'à la date de délivrance de l'assignation.

Le fait d'expliquer que la défenderesse est de bonne foi puisqu'elle a sollicité la résiliation de son contrat d'assurance pour pouvoir faire face à ses dettes avec le fruit de ce contrat est inopérant à s'opposer aux demandes de résiliation et d'expulsion. La demande de suspendre les effets de la clause résolutoire ne saurait être accordée.

-Sur la validité du congé

Selon les dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour habiter.
Le congé doit indiquer en cas de reprise, « les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin ou la personne avec laquelle il est lié par un PACS, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint... ».
A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et
devient un occupant sans droit ni titre.
En l'espèce, le bail consenti à Mme [T] [R] est en date du 15 janvier 2021.
Le congé pris en compte, a donc été régulièrement délivré par lettre recommandée avec accusé de réception plus de six mois avant l'échéance présenté le 17 août 2023 à effet au 21 février 2024.
Mme [T] [R] n'a pas non plus déféré au congé qui lui a été délivré pour reprise le 17 août 2023 à effet au 21 février 2024. La locataire s'est maintenue dans les lieux. 
Elle invoque son âge de 73 ans au 21 février 2024, étant née le 24 février 1951. Elle ajoute que ses ressources sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés dès lors les bailleurs étaient tenus de lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et possibilités cependant rien de tel n'a été proposé à la défenderesse.
Article 15 loi du 6 juillet 1989 III : Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu'un logement lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
Elle soutient également l'absence du caractère réel et sérieux du motif de reprise énoncé car le fils de Mr [S] doit s'installer dans les lieux or il vit à [Localité 11] au moment de la délivrance du congé et travaille en CDD à mi-temps en région parisienne. Aucun justificatif n'est versé à ce titre par les requérants, le congé sera déclaré in valide.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Mme [T] [R] a mis plusieurs mois après la délivrance du commandement pour procéder au règlement de l'arriéré de loyer. Il ressort par ailleurs de l'enquête sociale que la défenderesse reconnaît que ses ressources ne lui permettent pas de rester dans les lieux et qu'elle va essayer de trouver une solution d'hébergement.
En conséquence, il y a lieu de faire droit aux demandes de résiliation du bail et d'expulsion puisqu'à la date de délivrance de l'assignation, les causes du commandement étaient remplies.
Ce défaut de régularisation fonde les époux [S] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 24 janvier 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à la date du 24 févier 2024 et de prononcer l'expulsion de Mme [T] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Dès lors, Mme [T] [R] est une occupante sans droit ni titre du logement.

-Sur la demande en paiement
A ce titre elle est désormais sans objet, l'intégralité de l'arriéré de la dette locative ayant été payée.

Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Qu’en l’espèce, Mme [T] [R] succombant supportera les dépens.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS