TJ Marseille, 11 févr. 2025, RG 23/11549

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°25/
du 11 FÉVRIER 2025

Enrôlement : N° RG 23/11549 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4CAN

AFFAIRE : S.D.C. [5] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ M. [H] [B] [N] (Me KALAI)

DÉBATS : A l'audience Publique du 22 octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 janvier 2025 puis prorogée au 11 février 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 février 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “[5]” sis [Adresse 7]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA MEDITERRANEE
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 309 066 967
dont le siège social est sis [Adresse 1]
et de la société FONCIA MEDITERRANEE - [Adresse 6]
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 309 066 967
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de leurs représentants légaux en exercice

représenté par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [B] [N]
né le 26 mai 1998 à [Localité 4] (60)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [N] est propriétaire des lots 569 et 603 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [5], sis [Adresse 7].

Le 2 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] a fait délivrer à Monsieur [H] [N] un commandement de payer la somme de 15.646,16 euros au titre des charges.

Suivant exploit du 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA MEDITERRANEE, a fait assigner Monsieur [H] [N] devant le présent tribunal aux fins de voir entendre, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
- condamner Monsieur [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] la somme de 15.348,95 euros en principal au titre des charges impayées arrêtées au 4 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation,
- condamner Monsieur [H] [N] au paiement de la somme de 1.030 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner Monsieur [H] [N] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeter toute demande de délai de paiement,
- ordonner le maintien de l’exécution provisoire,
- condamner Monsieur [H] [N] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sauf application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre les dépens, comprenant les frais du commandement de payer, distraits au profit de Maître Benjamin Naudin,
- condamner Monsieur [H] [N] à supporter les frais d’exécution et ceux de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution en plus de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement constitué, Monsieur [H] [N] n’a pas conclu.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, en soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] produit :
- le titre de propriété de Monsieur [H] [N], acte authentique du 23 octobre 2018, ainsi que le relevé de propriété de 2021,
- une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1er octobre 2021 de mise en demeure de payer la somme de 2.470,97 euros au titre des charges impayées,
- un courrier recommandé du conseil du syndicat des copropriétaires en date du 8 février 2022, le mettant en demeure de payer la somme de 3.599,67 euros au titre des charges impayées,
- un décompte de charges actualisé au 4 octobre 2023,
- le commandement de payer délivré le 2 août 2023 à Monsieur [H] [N] pour la somme de 15.646,16 euros au titre des charges impayées au 1er août 2023,
- le procès-verbal d’assemblée générale du 20 juin 2019 approuvant le budget provisionnel pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,
- le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 22 novembre 2019 approuvant des travaux d’urgence,
- le procès-verbal d’assemblée générale du 7 octobre 2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, et pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,
- le procès-verbal d’assemblée générale du 4 juillet 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, ainsi que les comptes de charges de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,
- le procès-verbal d’assemblée générale spéciale du 22 décembre 2022,
- le procès-verbal d’assemblée générale du 30 mars 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et votant le budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,
- deux attestations de non recours pour les assemblées générales du 7 février 2019, 20 juin 2019, 7 octobre 2021, 7 juillet 2022, du 22 décembre 2022 et du 30 mars 2023,
- les projets de répartition de charges et les appels de charges pour le lot 603 de Monsieur [H] [N].

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] justifie alors de sa créance de charges auprès de Monsieur [H] [N] pour un montant de 15.348,95 euros au 4 octobre 2023, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le commandement de payer ayant fait l’objet d’un procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile. En l’absence de production de l’accusé réception, il n’est pas démontré qu’il a été remis à Monsieur [H] [N].

En outre, Monsieur [H] [N] sera condamnée à payer également la somme de 1.030 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [H] [N] a cessé tout versement depuis le 2 février 2021.

Il a constitué avocat dans le cadre de la présente procédure mais n’a pas conclu, de sorte qu’il n’a apporté aucun élément d’information relative à sa situation et à son défaut de paiement des charges.

Sa faute a commis un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui ne peut fonctionner normalement à défaut de paiement des charges.

Il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Monsieur [H] [N] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN, les dépens comprenant les frais de commandement de payer.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] de la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [H] [N] à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

La demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] fondée sur l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution est prématurée et irrecevable en l’espèce.

PAR CES MOTIFS