TJ Marseille, 11 févr. 2025, RG 23/02896

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°25/
du 11 FÉVRIER 2025

Enrôlement : N° RG 23/02896 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3AXT

AFFAIRE : Mme [T] [L] (Me BERNARDOT)
C/ S.D.C. [Adresse 2] [Localité 4] (Me GERSON-SAVARESE)

DÉBATS : A l'audience Publique du 12 novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 11 février 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 février 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [T] [L]
née le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 5] (22)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

représentée par Maître Jean BERNARDOT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4]
représenté par son Syndic en exercice la société CABINET AURIOL
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]
prise en la personne de son gérant en exercice

représenté par Maître Valérie GERSON-SAVARESE, avocate au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [L] est propriétaire d’un appartement, lot n°5, dans l’immeuble sis
[Adresse 2] [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 5 décembre 2022, l’adoption de la résolution n°16 a validé la création d’un lot n°10 et la modification subséquente du règlement de copropriété.

Suivant exploit du 8 février 2023, Madame [T] [L] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET AURIOL.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2024, Madame [T] [L] demande au tribunal de :
- annuler les résolutions n°16 et 16a de l’assemblée générale du 5 décembre 2022,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux dépens,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Madame [T] [L] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande au tribunal de :
- débouter Madame [T] [L] de toutes ses demandes,
- condamner Madame [T] [L] à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°16

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

L’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, Madame [T] [L] réclame l’annulation de la résolution 16 / 16a car le plan de la terrasse objet de la résolution n’a pas été annexé à la convocation. Elle estime que l’assemblée générale n’a pas pu se prononcer en tout état de cause.
Par ailleurs, elle fait valoir que les copropriétaires n’ont pas été informés du prix de cession de cette partie commune, alors même que cette cession lui fait perdre un droit de propriété indivise.
Ensuite, elle estime que la résolution a été adoptée au visa d’un mauvais article, le texte de la résolution visant l’article 25, hors 25-1.
Enfin, elle considère que l’unanimité des copropriétaires était nécessaire s’agissant d’une aliénation de parties communes sans contrepartie.

Il convient de constater que Madame [T] [L], qui conteste la teneur des informations apportées aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale litigieuse, ne verse pas aux débats les pièces annexées à la convocation. Cette argumentation ne sera donc pas retenue.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires explique que le lot n°10 est une terrasse qui a été créée par les propriétaires du lot n°2 en usant de leur droit de surélever leur lot et de créer un toit terrasse. Cette dernière est accessible du lot n°2.
Il ne s’agit donc pas d’une cession d’une partie commune comme le prétend Madame [T] [L]. Il s’agit d’un choix des copropriétaires de créer un lot à partir de cette construction réalisée par les propriétaires du lot n°2 afin d’aboutir à une répartition plus équitable des charges.
Les arguments sur l’absence de contrepartie et les règles de majorité applicables ne seront pas davantage retenus.

S’agissant de l’irrégularité du procès-verbal relatif aux majorités appliquées, le syndicat des copropriétaires reconnaît une erreur de plume dans le procès-verbal, qui mentionne un second vote selon l’article 25-1.
La résolution n°16 a été soumise au vote suivant la majorité de l’article 26. Faute de recueillir les 2/3 des voix des membres du syndicat, il est indiqué que la résolution est rejetée et qu’elle doit être revotée selon les modalités de l’article 26-1.

Or, dans le texte de la résolution n°16a il est inscrit qu’il est procédé à un second vote suivant l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le texte reproduit indique que la majorité qui sera appliquée pour ce second vote est celle de l’article 24.

Toutefois, en fin de résolution, il est inscrit que la résolution est adoptée “à la majorité des voix de tous les copropriétaires”, ce qui est conforme aux dispositions de l’article 26-1 effectivement applicable.
La résolution a été adoptée par trois votes pour, représentant 652/1000 tantièmes et un vote contre totalisant 173/1000 tantième.

Il résulte de la lecture de la résolution en intégralité qu’il n’y a pas eu d’erreur de majorité mais une simple erreur de plume inscrite au chapeau de la résolution, régularisée par le texte de la fin de résolution sur la majorité appliquée.
Cette erreur de plum n’a pas eu d’incidence sur la majorité réellement appliquée et qui était conforme aux dispositions de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [T] [L] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution 16/16a.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

Madame [T] [L] succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [T] [L] à payer la somme de 2.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS