TJ Versailles, 11 févr. 2025, RG 24/00116

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 6]
Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00116 - N° Portalis DB22-W-B7I-SJVQ
MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 11 Février 2025

contradictoire
premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT SOCIAL

DEFENDEUR(S) :

[I] [Y]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me HALIMI

copies délivrées le
à Me HALIMI
à Mme [Y]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le 11 Février :

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 14 Janvier 2025 ;

Sous la présidence de Madame Léonore FASSI, juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d'appel de Versailles en date du 19/12/2024 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection et exerçant au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 3]
[Localité 4],

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substituée par Me DOURLEN Sabrina, avocat

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [I] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5],

comparante

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 05 juin 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [Y] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 423,06 € et 74,69 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Rambouillet par un acte du 31 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de Mme [Y] [I] cela assorti d’une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard ; d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner Mme [Y] [I] au paiement de la somme actualisée de 6303,05 euros (dette arrêtée au 31 décembre 2024, loyer du mois de décembre inclus), d’une indemnité mensuelle d’occupation, d'une somme de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Il convient de se référer à l'assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

Mme [Y] [I] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l'arriéré. Sur question du tribunal elle donne son accord pour un réglement de 176 euros par mois. Elle explique bénéficier d’un CDI aujourd’hui et percevoir environ 1900 euros par mois et dit être en mesure de s’acquitter du loyer et de la mensualité de 176 euros durant 3 ans en apurement de sa dette.
La SA CDC HABITAT SOCIAL donne son accord pour l’octroi des délais de paiement précités et le maintien dans les lieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 06 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002).

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du commandement, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 05 juin 2023 contient une clause résolutoire en son article 7 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 2452,12 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Mme [Y] [I] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6303,05 € à la date du 31 décembre 2024 (loyer de décembre 2024 inclus).

Mme [Y] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs pleinement et sans réserve à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6303,05 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2452,12 € à compter du commandement de payer (25 mars 2024) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris Ie versement intégral du loyer courant avant Ia date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa."

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, acceptées par l’ensemble des parties, Mme [Y] [I] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités relatives à l’apurement de la dette locative d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [Y] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.
De plus, en cas de manquement de la locataire à l’une de ces deux conditions, la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le bail sera automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [Y] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Mme [Y] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,