TJ Versailles, 11 févr. 2025, RG 24/00072

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00072 - N° Portalis DB22-W-B7I-SHCX
MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 11 Février 2025

contradictoire
premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[G] [S]

DEFENDEUR(S) :

[P] [N]

expédition exécutoire
délivrée le
à Mme [S]

copies délivrées le
à Mme [S]
à M. [N]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le 11 Février :

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 17 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [G] [S]
[Adresse 3]
[Localité 4],

comparante,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [P] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4],

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2022, Mme [G] [S] a donné en location à M. [P] [N] un logement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 780 €, outre 20 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [G] [S] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024 pour la somme en principal de 1 600 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, Mme [G] [S] a fait délivrer à son locataire un commandement d’avoir à justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, signifié en l’étude, Mme [G] [S] a assigné M. [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1224 et 1227 du code civil, aux fins de voir :

Condamner M. [P] [N] à payer à Mme [G] [S] la somme principale de 4 800 € à titre d’arriérés de loyers et charges avec intérêts de droit à compter du 5 mars 2024.Constater et, en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail passé entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et du commandement pour défaut d’assurance.Condamner M. [P] [N] à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [P] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.Condamner M. [P] [N] au paiement d’une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1153 du code civil.Condamner M. [P] [N] au paiement d’une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner M. [P] [N] aux dépens de la présente instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article du 515 du code de procédure civile.
A l'audience du 17 décembre 2024, Mme [G] [S] comparait. Elle maintient les demandes exposées dans son assignation, précise que l’assurance n’est toujours pas justifiée et actualise le montant de la dette qui s’élève à 7 800 € à la date du 16 décembre 2024, échéance de décembre incluse tout en précisant que 1 800 € ont été réglés en septembre 2024. S’agissant des problèmes d’humidité dont se plaint M. [P] [N], elle indique avoir fait changer la VMC et fait état de son côté d’un défaut d’entretien de la part de son locataire.

M. [P] [N] comparait. Il reconnait l’existence de la dette. Il précise avoir réglé 1 800 € en septembre et avoir bloqué le reste de la somme due sur un compte en raison des problèmes d’humidité rencontrés dans le logement.

Un rapport de diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience à l’occasion de laquelle il a été donné lecture de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l'action relative à la dette locative :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°23-668 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce.

L’action relative à la dette locative est donc recevable.

Par ailleurs, Mme [G] [S] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire (dette locative et défaut d’assurance) :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En vertu de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur ; la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mars 2024, pour la somme en principal de 1 600 €. En outre, un commandement de justifier de l’assurance a été délivré le 16 avril 2024.

Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois s’agissant du paiement des loyers, et pendant plus d’un mois s’agissant de l’obligation de justifier d’une assurance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024.

Par conséquent, l’expulsion de M. [P] [N] sera ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [P] [N] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 6 mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Par ailleurs Mme [G] [S] produit un décompte démontrant que M. [P] [N] reste lui devoir la somme de 7 800 € à la date du 16 décembre 2024 au titre de l'arriéré locatif, c'est à dire l'ensemble des loyers, charges et indemnités d'occupations dues à cette date.

M. [P] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

M. [P] [N] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 7 800 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 1 600 € et de la signification du jugement sur le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de septembre 2024 de sorte que la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience prévue aussi bien par l’alinéa V de l’article précité pour l’octroi de délais de paiement que par son alinéa VII pour la suspension des effets de la clause résolutoire, n’est pas remplie.

De tout ce qui précède il résulte qu'aucun délai de paiement ne peut être accordé. M. [P] [N] sera donc débouté de sa demande.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [P] [N] reconnait qu’il retient volontairement le montant du loyer depuis plusieurs mois en raison de l’humidité du logement mais il ne justifie pas avoir entamé de démarche particulière pour résoudre cette difficulté alors que la bailleresse fait état de son côté d’un défaut d’entretien par l’occupant.

Par ailleurs et en dépit du commandement qui lui a été délivré en ce sens le 16 avril 2024, M. [P] [N] ne justifie pas être assuré contre les risques locatifs.

Ces éléments sont suffisants pour caractériser la mauvaise foi du locataire et le préjudice de Mme [G] [S] qui sera justement indemnisé à hauteur de 800 €.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [P] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [G] [S], M. [P] [N] sera condamné à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,