TJ Versailles, 11 févr. 2025, RG 24/00067

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 6]
Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00067 - N° Portalis DB22-W-B7I-SGWA
MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 11 Février 2025

contradictoire
premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. ADOMA

DEFENDEUR(S) :

[T] [H]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me LEMOINE

copies délivrées le
à Me LEMOINE

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le 11 Février :

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 17 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de Versailles et chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. ADOMA
[Adresse 3]
[Localité 4],

représentée par Me Laurence LEMOINE, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me CEPRIKA Séverine, avocat

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [T] [H]
[Adresse 2]
[Localité 5],

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2006, la SONACOTRA a attribué à M. [T] [H] la jouissance privative à usage exclusif d’habitation d’un logement situé [Adresse 2], moyennant le versement d’une redevance mensuelle initiale de 344 €, comprenant 19 € de prestations obligatoires.

Ce contrat a fait l’objet d’un avenant le 8 janvier 2009 tenant notamment compte du changement de dénomination de la SONACOTRA devenue la société ADOMA.

Des redevances étant demeurées impayées, la société ADOMA a fait signifier, le 14 mai 2024, par la SAS LSL, commissaires de justice, une mise en demeure et un décompte pour la somme de 1 856,61 €.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, signifié à l’étude, la société ADOMA a assigné M. [T] [H], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation aux fins de voir :

Vu la mise en demeure visant la clause résolutoire en date du 2 mai 2024 signifiée par procès-verbal en date du 14 mai 2024 de la SAS LSL commissaire de justice à M. [T] [H] lui rappelant que son compte présentait un solde débiteur de 1 856,61 €.Constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 juin 2024.A défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence.En toute hypothèse,
Ordonner l'expulsion sans délai de M. [T] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier.Condamner en conséquence M. [T] [H] au paiement au profit de la société ADOMA de la somme de 1 835,58 € majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de mise en demeure, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et ce jusqu'à son complet apurement.Fixer à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire (15 juin 2024) ou du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de résidence, l'indemnité d'occupation à hauteur du montant de la redevance mensuelle due avec application de l'actualisation prévue au contrat, et ce jusqu'à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion et Condamner M. [T] [H] au paiement de cette sommeAutoriser la société ADOMA à faire transporter si besoin, après le départ volontaire ou l'expulsion de l'occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix, aux risques et périls de l'occupant et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction.Condamner M. [T] [H] au paiement au profit de la société ADOMA de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [T] [H] aux entiers dépens de la présence procédure comprenant les frais de signification de la mise en demeure, les frais d'assignation de signification du jugement et de ses suites.Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'audience du 17 décembre 2024, la société ADOMA, représentée par Maître CEPRIKA substituant Maître LEMOINE maintient les demandes exposées dans son assignation, actualise le montant de la dette qui s’élève à la date du 5 décembre 2024 à la somme de 1 225,40 €. Elle indique que la redevance de novembre a été réglée. Elle précise que le montant de la redevance restant à la charge de M. [T] [H] n’est que de 79 € de sorte que celui-ci devrait être en mesure de le régler même s’il ne perçoit que le RSA.

M. [T] [H] comparait. Il indique s’être rapproché de son bailleur afin de lui proposer un échéancier de 50 € par mois en plus de la redevance, qui n’aurait pas été accepté. Il expose sa situation personnelle, sollicite des délais de paiement et maintient sa proposition de régler 50 € par mois en plus de la redevance afin d’apurer sa dette.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que « II - le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (...)
III.- la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.- lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d'occupation effective des lieux. (...) ».

L'article 11 – « Résiliation » du contrat de résidence conclu le 1er septembre 2006 et modifié par avenant du 8 janvier 2009 contient une clause résolutoire dans le même sens, aux termes de laquelle « le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : - en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. ».

La société ADOMA justifie qu'elle a notifié à M. [T] [H] une mise en demeure de régulariser un arriéré de 1 856,61 €, représentant au moins deux fois le montant mensuel de la redevance acquittée pour le logement et les charges, par courrier signifié par acte de commissaire de justice le 14 mai 2024.

Cette mise en demeure étant restée vaine pendant plus d'un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 juin 2024.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré :

La société ADOMA produit un décompte démontrant que M. [T] [H] restait devoir la somme de 1 225,40 € le 5 décembre 2024.

M. [T] [H] ne conteste pas le principe ni le montant de sa dette, de sorte qu'il sera condamné au paiement de cette somme de 1 225,40 €, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et le maintien dans les lieux :

L'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 excluant l'application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de cette loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n'est donc pas applicable au cas d'espèce.

Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343–5 du code civil, lequel dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Cela implique que le débiteur soit en situation de régler sa dette et en justifie.

En l'espèce, M. [T] [H] justifie qu’il perçoit la somme de 559,42 € au titre du RSA et que la redevance qui s’élève désormais à 462,97 € est prise en charge à hauteur de 384 € au titre des APL. Ne reste donc à sa charge qu’une somme de 78,97 €.
D’autre part, le décompte produit par la société ADOMA montre que M. [T] [H] a effectivement repris le versement intégral des redevances depuis le mois de juillet 2024 et qu’il s’efforce de réduire la dette en effectuant des règlements d’un montant supérieur chaque mois.

La société ADOMA ne s’est pas opposée à l’octroi de délais lors de l’audience.

Compte tenu de ces éléments, M. [T] [H] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des redevances et charges courants d’une part, des mensualités dues au titre de la dette d’autre part, justifiera la condamnation de M. [T] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

M. [T] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment les frais de signification de la mise en demeure, les frais d’assignation et de signification du jugement.

La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

L’équité et la situation économique des parties commande en revanche de ne pas faire droit à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,