TJ Versailles, 11 févr. 2025, RG 24/00090

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00090 - N° Portalis DB22-W-B7I-SIAX
MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 11 Février 2025

réputé contradictoire
premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Société OPH [Localité 5] HABITAT

DEFENDEUR(S) :

[L] [J] [G], [I] [J] [G]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me COGNY

copies délivrées le
à Me COGNY

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le 11 Février :

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 17 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH [Localité 5] HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 5],

représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [L] [J] [G]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2],

comparant,

Mme [I] [J] [G]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2],

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 17 avril 2023, l'Office Public de l'Habitat [Localité 5] HABITAT a donné à bail à M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 927,41 €, charges non comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat [Localité 5] HABITAT leur a fait signifier par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance. Le commandement de payer portait sur la somme en principal de 4 794,37 €.

Il a ensuite fait assigner, par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, signifiés à l’étude, M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 17 avril 2023 et en conséquence, notamment, ordonner l'expulsion de M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] et celle de tous occupants de leur chef du logement, les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif de 20 458,11 € outre intérêts légaux à compter du commandement de payer, d’une indemnité d'occupation, et d’une indemnité de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'OPH [Localité 5] HABITAT a actualisé ses demandes par conclusions signifiées à l’étude le 26 novembre 2024. Il demande au tribunal de :

Constater acquise la clause résolutoire du bail du 17 avril 2023.A titre subsidiaire, résilier judiciairement le contrat de bail du 17 avril 2023.En conséquence,
Ordonner l'expulsion de M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] et celle de tous occupants de leurs chefs des lieux sis [Adresse 6] à [Localité 2], avec le concours de la force publique si besoin est ;Statuer ce que de droit s'agissant du mobilier garnissant les lieux conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner conjointement et solidairement M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] à payer à l'OPH [Localité 5] HABITAT :La somme de 16 824,87 € solde du compte locatif net arrêté au 18 novembre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,Une indemnité d'occupation journalière équivalente au loyer courant hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er novembre 2024 jusqu'à complète libération des lieux,Une indemnité de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.Condamner conjointement et solidairement M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.
A l’audience du 17 décembre 2024, l'Office Public de l'Habitat [Localité 5] HABITAT, représenté par son avocat, maintient les demandes exposées dans ses conclusions. Il actualise à nouveau le montant de la dette qui s’élève à la date du 12 décembre 2024 à la somme de 17 836,32 €, échéance de novembre 2024 incluse.
Il précise que les surloyers qui avaient été appliqués ont été recrédités sur le compte des locataires et que le loyer mensuel de 1 011 € n’a fait l’objet d’aucun règlement depuis l’été 2023 à l’exception d’un versement en mars 2024. Dans ces conditions, il s’oppose à l’octroi de tout délai.

M. [L] [J] [G] comparait.
Il explique la dette locative par des charges exceptionnelles résultant du fait qu’il devait verser une pension alimentaire à sa mère, décédée en novembre 2024, ainsi qu’à sa belle-mère. Faisant état des revenus importants du ménage, il propose d’apurer la dette moyennant le règlement de 800 € par mois en plus du loyer et des charges courants. Il sollicite des délais de paiement.

Bien que régulièrement citée à l’étude, Mme [I] [J] [G] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un rapport de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Au cours de celle-ci il a été donné lecture de ses conclusions.

M. [L] [J] [G] ayant indiqué qu’un paiement avait été effectué la veille de l’audience, les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré dans un délai de dix jours pour en justifier.

Aucune note en délibéré n’a cependant été adressée au tribunal dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de Mme [I] [J] [G] à l’audience, il convient de statuer sur les demandes après avoir vérifié, en application de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l'Habitat [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique du 14 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

Enfin, l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Le contrat de location conclu le 17 avril 2023 contient une clause résolutoire en son article 6 – « Clause résolutoire » et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 novembre 2023, pour la somme en principal de 4 794,37 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 janvier 2024.

En l’espèce, les locataires ne justifient pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et le décompte produit par l’Office Public de l'Habitat [Localité 5] HABITAT ne fait apparaitre aucun règlement de leur part depuis le 4 mars 2024.

L’expulsion de M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] sera ordonnée, en conséquence, aucun délai ne pouvant être accordé, les loyers courants n'étant pas réglés dans leur intégralité au jour de l'audience. M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] seront donc déboutés de leur demande en ce sens.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’Office Public de l'Habitat [Localité 5] HABITAT produit un décompte démontrant que M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] restent devoir, après soustraction des frais de poursuites, la somme de 17 523,66 € à la date du 12 décembre 2024 au titre de l'arriéré locatif, c'est à dire l'ensemble des loyers, charges et indemnités d'occupations dues à cette date.

M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe de cette dette. Par ailleurs, bien qu’autorisés à produire en délibéré une note pour en justifier, ils n’ont fait parvenir au tribunal aucun élément permettant de constater l’existence d’un règlement dans les jours précédant l’audience.

Le contrat de location prévoit à l’article 3, la solidarité entre les locataires.

M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 17 523,66 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 794,37 € et de la signification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Occupants sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2024, M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de cette date et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Aucun délai de paiement ne peut être accordé, le loyer courant n'étant pas intégralement payé. M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l'Habitat [Localité 5] HABITAT, M. [L] [J] [G] et Mme [I] [J] [G] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,