TJ Versailles, 11 févr. 2025, RG 24/00236

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
11 FÉVRIER 2025

N° RG 24/00236 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVS4
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 311 915 342 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno ALLALI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [W] [Z]
demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [S] [L] [Z]
demeurant [Adresse 2],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 20 Novembre 2023 reçu au greffe le 30 Novembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 09 Janvier 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Février 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [M] [U] [V] [Z] et Mme [N] [O] [R] épouse [Z] étaient de leur vivant copropriétaires indivis des lots n°4 et 55 de l’immeuble sis [Adresse 2]” à
[Localité 6].

M. [L] [Z] est décédé le 14 décembre 2012 à [Localité 6]. Mme [N] [Z] est décédée le 22 mai 2018 à [Localité 7].

Mme [N] [Z] était bénéficiaire d’une clause d’attribution intégrale en toute propriété en cas de prédécès de son mari.

Le 9 mars 2022, Maître [T] [A], notaire à [Localité 5] a dressé un acte de notoriété constatant la dévolution successorale.

Aux termes de cet acte, M. [S] [L] [Z] et M. [W] [Z] sont désignés en tant que cohéritiers de la succession de Mme [N] [Z].

Par actes d’huissier des 24 mai 2023 et 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à
[Localité 6] a sommé respectivement M. [S] [Z] puis M. [W] [Z] d’avoir à opter dans la succession de Mme [N] [Z] concernant les lots n°4 et 55 de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6].

Le syndicat des copropriétaires étant créancier au titre de charges de copropriété impayées sur ces deux lots, il a adressé à l’étude notariale sise
[Adresse 1] à [Localité 5] une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 octobre 2022 d'avoir à s'acquitter desdites charges.

Le délai de deux mois dont disposaient Messieurs [S] et [W] [Z] pour opter étant écoulé en application de l’article 772 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]” à [Localité 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, a par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, fait assigner M. [S] [Z] et M. [W] [Z] devant le tribunal de céans aux fins de les voir condamnés solidairement et in solidum avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

- 16.160,56 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du
20 octobre 2023,
- 234 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du
20 octobre 2023,
avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du
31 octobre 2022,

- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [W] [Z] qui n’a pas pu être touché, le commissaire de justice ayant dressé des “procès-verbaux de difficulté” n'a pas constitué avocat.

M. [S] [Z], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 20 novembre 2023 n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 10 septembre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a attrait Messieurs [S] et [W] [Z] devant le tribunal de céans, ces derniers étant désignés en tant que cohéritiers de la succession de Mme [N] [Z] par l’acte de notoriété dressé le 9 mars 2022 par Maître [T] [A], notaire à [Localité 5].

En application de l’article 771 du code civil, le syndicat des copropriétaires, en tant que créancier de la succession de Mme [N] [Z] a bien attendu l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession afin de sommer Messieurs [S] et [W] [Z] de prendre parti.

En effet, le syndicat des copropriétaires a attendu plus d’un an après l’ouverture de la succession de Mme [N] [Z] avant de sommer Messieurs [S] et [W] [Z] par actes extra judiciaires des 24 mai et
20 juin 2023 d’avoir à opter dans ladite succession.

En outre, Messieurs [S] et [W] [Z] n’ont ni opté dans les deux mois suivant la sommation soit au plus tard les 24 juillet et 20 août 2023 ni sollicité auprès du juge l’octroi de délais supplémentaires.

Par ailleurs, l’héritier acceptant est tenu des dettes du défunt dès lors que
celles-ci ne sont pas éteintes avec son décès et l’obligation à la dette est la même que celle du défunt. Ainsi, l’héritier qui accepte purement et simplement la succession y est tenu dans la même mesure et sous les mêmes conditions. Il peut donc être poursuivi par tout créancier de la succession quels que soient la nature et le montant de sa créance.

Après le décès d’un copropriétaire, les biens du défunt sont la propriété indivise de ses héritiers qui doivent ainsi s’acquitter des charges de copropriété afférentes à ces biens, chaque co-indivisaire étant tenu de payer sa quote-part en fonction de ses droits dans cette indivision.

Or, en application de l’article 772 du code civil, l’héritier est réputé acceptant pur et simple lorsqu’il n’a pas pris parti à l’expiration du délai de deux mois suivant la sommation d’opter dans la succession ni sollicité auprès du juge l’octroi d’un délai supplémentaire.

Par conséquent, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Messieurs [S] et [W] [Z] est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties
communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaires indivis de
M. [L] [Z] et Mme [N] [Z] pour les lots n°4 et 55,

- l’acte de décès de M. [L] [Z] survenu le 14 décembre 2012,

- l’acte de décès de Mme [N] [R] veuve [Z] survenu le
22 mai 2018,

- l’acte de notoriété en date du 9 mars 2022 désignant Messieurs [S] et [W] [Z] en tant que cohéritiers de la succession de Mme [N] [Z],

- la sommation d’avoir à opter dans la succession de Mme [N] [Z] adressée à M. [S] [Z] le 24 mai 2023,

- la sommation d’avoir à opter dans la succession de Mme [N] [Z] adressée à M. [W] [Z] le 20 juin 2023,

- une mise en demeure adressée par le syndic à l’étude notariale en charge de la succession de Mme [N] [Z] sise [Adresse 1] à [Localité 5] en date du 25 novembre 2019 pour un montant de 3.821,32 euros dont 30 euros de frais de relance,

- une mise en demeure adressée par le syndic à l’étude notariale en charge de la succession de Mme [N] [Z] sise [Adresse 1] à [Localité 5] en date du 27 novembre 2020 pour un montant de 6.525,14 euros dont 30 euros de frais de relance,

- une mise en demeure adressée par le syndic à l’étude notariale en charge de la succession de Mme [N] [Z] sise [Adresse 1] à [Localité 5] en date du 1er mars 2022 pour un montant de 9.605,20 euros dont
30 euros de frais de relance,

- une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à l’étude notariale en charge de la succession de Mme [N] [Z] sise [Adresse 1] à [Localité 5] en date du 31 octobre 2022 pour un montant de 12.322,03 euros,

- des extraits de compte sur la période courant du 10 décembre 2017 au
20 octobre 2023 pour un solde débiteur de 16.394,56 euros,

- divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2018 au
31 décembre 2023,

- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des
26 janvier 2016, 20 décembre 2017, 16 janvier 2019, 23 janvier 2020,
9 mars 2021, 24 mars 2022 et 16 février 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2014/2015, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2016/2017, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et voté la réalisation de divers travaux,

- les attestations de non-recours à l’encontre de ces assemblées générales,

- le contrat de syndic conclu le 20 décembre 2017 et prenant fin le 30 juin 2019,

- le contrat de syndic conclu le 16 janvier 2019 et prenant fin le 30 juin 2020,

- le contrat de syndic conclu le 10 mars 2021 et prenant fin le 30 juin 2022,

- le contrat de syndic conclu le 17 février 2023 et prenant fin le 30 juin 2024,

- des factures de frais.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 16.160,56 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 octobre 2023, appel de fonds du 1er trimestre de l’exercice 2023/2024 inclus.

M. [S] [Z] et M. [W] [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 234 euros correspondant aux mises en demeure des 25 novembre 2019, 27 novembre 2020,
1er mars 2022 et 31 octobre 2022. Toutefois, seuls les justificatifs d’envoi
par courrier recommandé de la mise en demeure du 27 novembre 2020 et
du 31 octobre 2022 sont produits. Or, pour la mise en demeure du
27 novembre 2020, il n’est pas produit la facture du syndic, la facture
du 25 novembre 2019 étant versée aux débats en double.

Dès lors, seule la facture produite du cabinet Allali pour la mise en demeure pourra être mise à la charge des défendeurs et le surplus des demandes sera écarté.

M. [S] [Z] et M. [W] [Z] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 3 novembre 2022, date de la réception de la mise en demeure sur la somme de 12.232,03 euros somme visée dans la mise en demeure, frais de mise en demeure déduits et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum M. [S] [Z] et
M. [W] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme
de 1.600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [S] [Z] et
M. [W] [Z] seront condamnés in solidum à lui payer la somme
de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [Z] et M. [W] [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS