TJ Versailles, 11 févr. 2025, RG 22/05607

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
11 FÉVRIER 2025

N° RG 22/05607 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q5KN
Code NAC : 30G

DEMANDERESSE :

La SOCIETE BAER [Localité 2], société par actions simplifiée immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
883 782 971 dont le siège social se situe [Adresse 3] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Grégoire TOULOUSE de la SELAS VAJF & ASSOCIES - TAYLOR WESSING, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société 4 MURS, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de METZ sous le numéro 775 618 945 dont le siège social se situe [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Claire QUETAND-FINET, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Maël MONFORT de la SELARLU MAËL MONTFORT, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 21 Octobre 2022 reçu au greffe le 24 Octobre 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 09 Janvier 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Février 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juin 2020, la société 4 MURS a donné à bail à la société BAER [Localité 2], des locaux commerciaux identifiés comme le local de gauche sur le plan de division joint au bail et situés [Adresse 3] moyennant un loyer hors taxes et hors charges de 65.000 euros.

Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 10 mars 2022 par la société 4 MURS à la société BAER [Localité 2].

La société BAER [Localité 2] a, par acte du 21 octobre 2022, assigné devant le tribunal judiciaire de Versailles la société 4 MURS en opposition à commandement de payer.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

Aux termes de son assignation initiale, la société BAER [Localité 2] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1110, 1170, 1171, 1719 et 1720 du Code civil ;
Vu les dispositions des articles 1191, 1217, 1219,1231-1 du Code civil.
Vu les dispositions des articles 606, 1103, 1104, 1343-5 du Code civil ;
Vu les dispositions de l’article L. 145-1, L. 145-41, R. 145-35 du Code de commerce ;
Vu la jurisprudence rendue par la Cour de cassation au titre de l’obligation de délivrance du bailleur;
Vu le bail conclu le 2 juin 2020 entre les parties ;
Vu le commandement visant la clause résolutoire délivré suivant exploit du
4 mars 2022 ;
Vu les pièces versées aux débats ;

- déclarer la SOCIETE BAER [Localité 2] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

à titre principal :

- dire et juger que la société 4 MURS ne peut valablement transférer à la SOCIETE BAER [Localité 2] les travaux de division du bâtiment sis [Adresse 3] à [Localité 2] aux fins de création du local objet du Bail (travaux définis en page 1 dudit contrat), dès lors que cela prive le bailleur de son obligation essentielle de délivrance ;

En tout état de cause,

- dire et juger la clause de transfert de travaux de division comme étant réputée non écrite, en application de l’article 1171 du Code civil et en tant que de besoin en application de l’article R 145-35 du Code de commerce et de l’article 606 du Code civil ;

- constater en outre, qu’aucune clause du bail ne permet à la société 4 MURS de déroger expressément à son obligation de réaliser les travaux d’installation de la gaine d’extraction nécessaire à l’activité de restauration prévue au bail ;

En conséquence,

- condamner la société 4 MURS au paiement d’une indemnité de 92.000 € en réparation du préjudice matériel correspondant notamment aux dépenses engagées au titre de la réalisation de travaux qui incombent au bailleur au titre de l’installation de la gaine d’extraction et des travaux de division du bâtiment destiné à la création du local,

- condamner la société 4 MURS à payer à la SOCIETE BAER [Localité 2] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

- dire et juger que les loyers réclamés dans le cadre du commandement par le bailleur sont infondés,

- déclarer en conséquence la défenderesse infondée en ses prétentions et juger le commandement litigieux nul et de nul effet ;

à titre très subsidiaire:

- dire et juger que les conditions dans lesquelles le bailleur a tenté de mettre en recouvrement des sommes à tout le moins litigieuses sont de nature à exclure qu’il puisse valablement se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire de bonne foi dans les termes des articles 1103 et 1104 du Code Civil, conformément à la jurisprudence qui en découle ;

à titre infiniment subsidiaire, et pour le cas ou par impossible la juridiction saisie estimerait néanmoins qu’une somme quelconque était susceptible d’être due au bailleur à la date de la délivrance du commandement :

- suspendre les effets de la clause résolutoire dans les termes des dispositions légales susvisées en accordant les plus larges délais à la SOCIETE BAER [Localité 2] pour apurer le montant de toute somme dont elle serait reconnue explicitement débitrice à la date de la délivrance du commandement,

en tout état de cause :

- condamner la société 4 MURS au paiement de la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner la société 4 MURS en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA, Avocat au barreau de Versailles, en vertu des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :
- aucune disposition contractuelle ne met à la charge du preneur la réalisation et les dépenses liées aux travaux d’installation de la gaine d’extraction propre à l’activité de restauration,
- les clauses du bail ont été déterminées à l’avance par le bailleur et n’ont fait l’objet d’aucune négociation entre les parties,
- la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ne remettant pas un « local » clos au sens de l’article L. 145-1 du Code de commerce à sa locataire dès lors que cela supposait au préalable, la réalisation de travaux de division du bâtiment dont il dépend en consistant expressément en « la création de deux entrées différentes et d’un mur coupe-feu entre les deux cellules à créer »,
- elle n’a pas été assistée ni conseillée lors de la signature du bail de sorte qu’elle n’a pas pu prendre la mesure de la nature de la clause, ni la portée des clauses du bail en particulier celle transférant à sa charge, comme à celle du locataire voisin, les travaux de division du bâtiment destinés à la création du local considéré,
- la clause de transfert de travaux doit être réputée non écrite en application de l’article 1171 du Code civil,
- du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, elle a subi une préjudice évalué à 92.000 euros en réparation du préjudice matériel correspondant notamment aux dépenses engagées au titre de la réalisation de travaux qui incombent au bailleur au titre de l’installation de la gaine d’extraction, du mur de division du bâtiment destiné à la création du local et relevant de l’obligation de délivrance du bailleur,
- compte tenu de ce qui précède, les conditions dans lesquelles le bailleur a tenté de mettre en recouvrement des sommes à tout le moins litigieuses sont de nature à exclure qu’il puisse valablement se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire de bonne foi dans les termes des articles 1103 et 1104 du Code Civil, conformément à la jurisprudence qui en découle,
- il est demandé au Tribunal de tenir compte des efforts menés par le locataire pour ouvrir le restaurant en dépit de la crise sanitaire lié au COVID 19 et qui a paralysé de nombreux projets dans le monde de la restauration, des lourds investissements réalisés dans les locaux (pour partie sur des postes de travaux incombant au bailleur) des conditions singulières dans lesquelles le Bail a été conclu et encore, des conséquences graves qui en découleraient pour les
21 salariés employés en CDI par la société BAER [Localité 2], en cas de fermeture du restaurant.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 décembre 2023, la société 4 MURS demande au tribunal de :

Vu les articles 1110 et 1171 du Code civil,
Vu les articles 1119 et 1120 du Code civil,
Vu l’article 1104 du Code civil,
Vu l’article 606 du Code civil,
Vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile,

- recevoir la société 4 MURS en ses conclusions et l’en déclarer bien fondée,

- débouter la société BAER [Localité 2] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

Sur la résiliation du bail commercial,

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail entre la société 4 MURS et la société BAER [Localité 2] à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement, soit à l’effet du 10 avril 2022,

- ordonner l’expulsion de la société BAER [Localité 2] du local à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir avec si besoin l’assistance de la force publique,

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la société BAER [Localité 2],

Sur les conséquences pécuniaires,

- condamner la société BAER [Localité 2] au paiement d'une somme mensuelle de 8.599,35 € HT hors charges à compter de la date du jugement à intervenir jusqu'à la parfaite libération des lieux à titre d'indemnité d'occupation,

- condamner la société BAER [Localité 2] à payer à la société 4 MURS une somme de 195.884,51 € au titre des loyers et charges impayés à la date des présentes conclusions, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir,

- condamner la société BAER [Localité 2] au paiement d’une astreinte journalière d’un montant de 1.000 euros à compter du 10 avril 2022, soit 547.000 € à la date des présentes conclusions, somme à parfaire au jour de la libération effective des lieux,

- autoriser la société 4 MURS à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité conformément aux clauses du bail,

- condamner la société BAER [Localité 2], en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’Huissier en application de l’article A444-32 du Code de Commerce,

En tout état de cause,
- condamner la société BAER [Localité 2] à payer à la société 4 MURS une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :
- le bail n’est pas un contrat d’adhésion puisque qu’il contient des clauses particulières au local concerné comme la clause de division ou la franchise de loyers,
- le bail a été conclu suivant une offre initiale émise par la société BAER [Localité 2] contenant diverses conditions proposées toutes reprises au contrat signé,
- le premier projet de contrat a été modifié par les agents mandatés par la société BAER [Localité 2],
- il a été créé deux contrats distincts sur demande expresse de la société BAER [Localité 2],
- elle a mis initialement en location un bâtiment unique de 1.000 m²,
- en contrepartie de la division du local, la société BAER [Localité 2] a bénéficié d’une franchise de loyers de 6 mois,
- la société BAER [Localité 2] était conseillée par deux agents et un cabinet d’architecte spécialisé,
- c’était la volonté du preneur de prendre en location le local afin de le diviser en deux,
- les travaux d’aménagement étaient à la charge du locataire de sorte que les développements sur la gaine d’extraction ne sauraient être accueillis,
- la société BAER [Localité 2] ne fournit aucun élément sur sa situation effective pour justifier la suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS

Sur les moyens présentés par la demanderesse

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

- sur l’absence de gaine d’extraction

La délivrance doit porter sur la chose louée telle que celle-ci a été définie au bail et également sur les accessoires de cette chose qui sont indispensables à son utilisation normale. Ainsi, dès lors qu'une destination commerciale est contractuellement déterminée, les parties sont censées avoir admis que tout ce qui est indispensable à cette exploitation doit être remis en jouissance au locataire à la prise d'effet du bail. A ainsi manqué à son obligation de délivrance totale des lieux destinés à usage de restaurant, le bailleur qui a livré le local à l'état brut au locataire ne comportant pas de gaine d'extraction des fumées indispensable à l'exercice de l'exploitation du restaurant (C.A. Versailles, chambre 12, 5 sep.1996, n° :4124/95, CA Paris, pôle 5, ch. 3, 16 janv. 2019,
n° 17/09251, CA Paris, pôle 5, ch. 3, 25 févr. 2015, n° 13/05156).

En l’espèce, aucune clause du bail signé le 2 juin 2020 ne met expressément à la charge du preneur la réalisation d’une gaine d’extraction des fumées dont la bailleresse ne conteste pas l’absence au moment de la délivrance des locaux et dont la présence était indispensable pour l’activité de restauration.

Le bailleur ne peut tirer argument de la clause contractuelle mettant à la charge du preneur la réalisation des travaux d'aménagement du local, dès lors que les travaux rendus nécessaires pour l'installation d'un conduit d'extraction de fumées imposent une modification de la structure du bâtiment et qu'ainsi l'exécution de ces travaux était nécessairement rattachable à l'obligation de délivrance de la chose louée eu égard à la destination commerciale contractuellement prévue, les locaux étant impropres à leur destination en l’absence de gaine au moment de leur livraison.

Il en résulte que la société 4 MURS a manqué à son obligation de délivrance sur ce point.

- sur la division des locaux

Les parties ont expressément stipulé en préambule du bail :
« Il est ici précisé que le local pris à bail (local de gauche figurant sur le plan de division joint aux présentes), d’une surface d’environ 500 mètres carrés, est à diviser d’un local plus vaste existant au jour des présentes, d’une surface de 1000 mètres carrés environ, dont environ 800 mètres carrés de surface de vente, réserves et emplacements sanitaires.
Les travaux de division seront à la charge et conduits sous la responsabilité du Preneur.

Ce dernier rendra les locaux complètement indépendants l’un et l’autre par la création de deux entrées différentes et d’un mur coupe-feu entre les deux cellules (voir également plan en annexe), afin d’y mener deux activités de restauration séparées, l’une de cuisine italienne, sous l’enseigne Papa Joe, l’autre brésilienne, sous l’enseigne Obrigado Rodizio, avec pour chacune possibilité de substitution par une enseigne de qualité et de notoriété équivalente. Le Preneur s’engage à effectuer ces travaux en conformité avec la réglementation et à souscrire une assurance Dommage Ouvrage afin de garantir ses travaux dans le temps.
Afin de mener à bien ce projet de division, le Preneur conclu ce même jour un bail distinct portant sur le second local (local de droite dans le plan de division joint aux présentes), également d’une surface d’environ 500 mètres carrés ».

Il en résulte que les parties ont expressément stipulé que les locaux seraient divisés sous la responsabilité du preneur à charge pour lui de réaliser l’intégralité des travaux nécessaires à cette division.

Il ne saurait dès lors être considéré que la société 4 MURS aurait manqué à son obligation de délivrance à ce titre dès lors que la réalisation des travaux de division ne lui incombait pas aux termes de la volonté commune des parties.

Le moyen sur ce point sera écarté.

Il résulte de ces éléments que seul le défaut de délivrance du fait de l’absence de gaine d’extraction est caractérisé.
La société BAER [Localité 2] sollicite à ce titre des dommages-intérêts résultant des travaux réalisés et d’un préjudice moral.

Sur le premier point, les travaux d’installation qui auraient dû incomber au bailleur ont été pris en charge par la locataire de sorte qu’elle est légitime à en solliciter la réparation. Parmi les factures fournies, certaines concernent les travaux liés à la division des locaux et seront donc écartées.

Seules les factures de la société Chadli des 10 et 25 février 2022 seront donc mises à la charge de la bailleresse moyennant un montant total de 33.292 euros.

En revanche, s’agissant du préjudice moral, celui-ci n’est pas étayé par la société BAER [Localité 2] qui par ailleurs, ne produit aucune pièce pour justifier qu’elle aurait effectué la moindre réclamation auprès de sa bailleresse
sur la question de la gaine d’extraction antérieurement à l’assignation
du 21 octobre 2022.

Il y a lieu par conséquent de la débouter de sa demande à ce titre.

- sur l’existence d’un déséquilibre significatif

L’article 1171 du code civil dispose que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.
L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.

En l’espèce, il résulte tant du contrat finalement signé comportant des clauses personnalisées à commencer par celle rappelée concernant les lieux loués que de la version antérieure produite par la société 4 MURS que le contrat objet du litige a été négocié dans son ensemble par les parties.

Il ne saurait donc être considéré comme un contrat d’adhésion et le moyen sur ce point sera écarté.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-51 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte de de l’article XXIII du bail, les stipulations suivantes :

« 1) A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

En l’espèce, la société BAER [Localité 2] s’est vue délivrer un commandement de payer le 10 mars 2022 pour une somme de 71.293,88 euros et il est constant que celui-ci n’a pas été régularisé dans le délai d’un mois.

La société BAER [Localité 2] ne saurait se prévaloir du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance pour dire que ce commandement serait nul et de nul effet ou qu’il aurait été mis en œuvre de mauvaise foi dès lors qu’il n’est justifié d’aucune réclamation ni a fortiori de mise en demeure d’avoir à respecter son obligation adressée au bailleur antérieurement à la délivrance du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu d’écarter les moyens présentés à ce titre et de considérer que la clause résolutoire est acquise depuis le 11 avril 2022.

La société BAER [Localité 2] ne fournissant aucun élément actualisé sur sa situation ni même sur la pérennité de son activité, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause qui ne pourrait dans ce contexte que conduire à aggraver sa dette.

Il sera donc ordonné l’expulsion de la locataire suivant les modalités précisées au dispositif.

Sur l’astreinte

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il est stipulé à l’article XXIII du Bail :

« 2) Si, dans ce cas, le Preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 1.000 euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.»

L’astreinte ainsi contractuellement fixée doit être considérée comme une clause pénale soumise aux dispositions de l’article 1231-5 précité.

Il n’est toutefois pas justifié par la société 4 MURS d’une mise en demeure d’avoir à quitter les lieux délivrée à la société BAER [Localité 2] postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Conformément à la dernière phrase de l’article 1231-5 précité, l’astreinte, à titre de pénalité, n’est pas encourue et la société 4 MURS sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la créance de loyers impayés et d’indemnités d’occupation

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, les stipulations précitées de l’article XXIII du Bail sur la détermination de l’indemnité d’occupation constituent une clause pénale qu’il convient de modérer au regard des propres manquements de la bailleresse. Il en résulte que le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au loyer contractuel et en dernier lieu à compter du 1er trimestre 2024 à une somme de 17.633,54 euros.

La société 4 MURS fournit en dernier lieu un décompte arrêté du 9 octobre 2023 dont il ressort que la société BAER [Localité 2] reste redevable de la somme de 195.884 euros. Il convient toutefois d’ordonner la compensation de cette somme avec celle due par la bailleresse à titre de dommages-intérêts, ci-dessus fixée.

Après déduction de cette somme, la société BAER [Localité 2] reste redevable de la somme de 162.592,21 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes dus au 9 octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus).

Sur la conservation du dépôt de garantie et le paiement du droit proportionnel de l’Huissier

L’article 768 du code de procédure civile dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société 4 MURS n’a présenté aucun moyen de nature à soutenir ses prétentions à ces titres dans la partie discussion de ses conclusions. Elle ne pourra donc qu’en être déboutée.

Sur les demandes accessoires

La société BAER [Localité 2] succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Elle devra également verser à la société 4 MURS une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS