TJ Créteil, 11 févr. 2025, RG 23/08105

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 11 Février 2025
DOSSIER N° : N° RG 23/08105 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UZIB
AFFAIRE : [X] [O] C/ S.A.S. PV-CP CITY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

DEFENDERESSE

S.A.S. PV-CP CITY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Jérémy GOLDBLUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0008

Clôture prononcée le : 20 juin 2024
Débats tenus à l’audience du : 02 décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 février 2025
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 11 février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 1999, Mme [X] [O] a donné à bail un lot dont elle est propriétaire au sein d’un ensemble immobilier situé dans la commune de [Localité 3] à la société SGRS, aux droits de laquelle vient la société PV-CP CITY, moyennant un loyer annuel à 4369,68 € TTC, payable par trimestre. Le contrat de bail a été consenti pour exploiter une résidence de tourisme et fait l’objet d’un avenant le 8 décembre 2008.

En 2020 et 2021, la société PV-CP CITY a cessé de payer ses loyers de manière régulière. Par ordonnance du 2 février 2021, le président du tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de conciliation au bénéfice du groupe Pierre & Vacances – Center Parks, comprenant la société PV-CP CITY, afin de négocier avec ses bailleurs individuels des aménagements pour le règlement des loyers correspondant aux périodes pendant lesquelles les mesures de lutte contre la crise sanitaire du Covid ont été mises en œuvre.

Le 4 août 2022, Mme [X] [O] a fait délivrer à la société PV-CP CITY un commandement de payer visant la clause résolutoire mettant en demeure le locataire de régler la somme de 3825,39 € au titre des loyers et charges impayées dans un délai d’un mois.

Suivant assignation délivrée le 16 janvier 2023, Mme [X] [O] a attrait la société PV-CP CITY devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 avril 2024, Mme [X] [O] demande à la juridiction au visa des articles 1108, 1116, 1134 ancien, 1228, 1231-1, 1709 et 1728 du code civil, les articles L.145-4, L.145-14, L.145-15 et L.145-41 du code de commerce, l’article L.321-3 du code du tourisme, ainsi que les articles L.131-1 et R.131-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« DÉCLARER que Madame [X] [O] est recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions,
À TITRE PRINCIPAL :
CONSTATER ET PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial signé le 10 juin 1999 et de son avenant prenant effet à compter du 1er octobre 2006 entre Madame [X] [O] et la société SGRS et repris par la société PV-CP CITY à compter d’un mois après le commandement de payer en raison des manquements contractuels commis par la société PV-CP CITY, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d'éviction,
En conséquence, CONDAMNER la société PV-CP CITY, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète et effective des lieux,
À TITRE SUBSIDIAIRE :
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial signé le 10 juin 1999 et de son avenant prenant effet à compter du 1er octobre 2006 entre Madame [X] [O] et la société PV-CP CITY à compter de l’assignation introduisant la présente instance aux torts du preneur en raison des manquements contractuels commis par la société PV-CP CITY, avec déchéance subséquente du droit de celle-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d'éviction,
En conséquence, CONDAMNER la société PV-CP CITY, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète et effective des lieux,
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : DÉBOUTER la société PV-CP CITY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions développées en la cause,
ORDONNER l'expulsion de la société PV-CP CITY et celle de tous occupants de son chef des lots appartenant à Madame [X] [O],
Ceci sous astreinte de 500 € TTC par jour de retard,
DIRE que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête,
CONDAMNER la société PV-CP CITY, au paiement de la somme de 3.825,39 euros, à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 5.000,00 euros à Madame [X] [O] au titre du préjudice subi du fait de la violence et de la dépendance économique exercée par le preneur,
CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à Madame [X] [O], la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la société PV-CP CITY aux entiers dépens,
DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir»

Mme [X] [O] soutient que :

l’article 12 du contrat de bail prévoit une clause résolutoire permettant la résolution de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement et dans un délai d’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La société PV-CP CITY a manqué à ses obligations contractuelles en en ce que le locataire n’a pas payé ses loyers entre le 15 mars et le 2 juin 2020 puis pour le reste de l’année 2020 et en 2021 a réglé ses loyers en retard ou n’a pas réglé l’intégralité des loyers. En août 2022, la société PV-CP CITY a cumulé une dette locative de 3825,39 €, raison pour laquelle Mme [X] [O] a délivré un commandement de payer à son locataire le 4 août 2022. La société PV-CP CITY n’ayant pas réglé sa dette, ni contesté les causes du commandement, la clause résolutoire est acquise depuis le 3 septembre 2022. En outre, Mme [X] [O] n’a pas fait preuve de mauvaise foi en ce que la procédure de conciliation n’a pas suspendu l’obligation de paiement des loyers, que la société PV-CP CITY n’a pas saisi le juge pour demander un échelonnement de sa dette, que le bailleur a attendu le 4 août 2022 pour délivrer le commandement de payer et le 16 janvier 2023 pour assigner le locataire et que l’activité du groupe Pierre & Vacances a repris depuis plusieurs mois. Par conséquent, les loyers échus depuis le 3 septembre 2022 doivent être qualifiés en indemnité d’occupation et Mme [X] [O] est fondée à demander l’expulsion de la société PV-CP CITY des locaux. Le bailleur est également fondé à demander que les condamnations soient assorties d’une astreinte de 500 € par jour ; à titre subsidiaire, la société PV-CP CITY a manqué à ses obligations contractuelles en n’honorant pas le paiement des loyers tels que stipulés dans le contrat de bail, alors qu’il s’agit de l’obligation principale du locataire. Les paiements irréguliers par le locataire ont causé un préjudice au bailleur. Ainsi, le locataire a cumulé, en quatre ans, 3825,39 € de dette locative, soit l’équivalent de deux années de loyers impayés. En outre, la société PV-CP CITY a manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi et à la loyauté contractuelle en suspendant unilatéralement le paiement des loyers de mars 2020 jusqu’au deuxième trimestre de l’année 2021 en affirmant, dans les courriers qu’elle a adressés aux bailleurs, subir de graves difficultés financières, sans justificatifs, et que l’obligation de payer les loyers a été suspendue pendant les périodes de fermeture administrative prononcées en 2020 et 2021. Par conséquent, en raison de ces manquements graves de la société PV-CP CITY, Mme [X] [O] est fondée à demander la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter du 16 janvier 2023, date de l’assignation, et à solliciter l’expulsion du locataire des lieux, sous astreinte ;en réponse aux conclusions de la société PV-CP CITY, la demanderesse soutient que les résidences de tourisme n’ayant pas été visées par les mesures de fermeture administratives adoptées dans le cadre de la lutte contre la crise sanitaire, le locataire ne peut pas affirmer qu’il a été contraint de fermer à partir du 15 mars 2020 pour justifier qu’elle était autorisée à ne plus payer ses loyers ;la société PV-CP CITY ne peut pas justifier le non-paiement des loyers pendant la crise sanitaire en se fondant sur une destruction ou perte partielle des locaux loués (article 1722 du code civil) en ce que la perte de la chose louée en raison de mesure de lutte contre l’épidémie était partielle, seul l’accès au public étant interdit de sorte que le preneur conservait les autres usages des lieux loués, et temporaire, ce durant que quelques semaines ;la société PV-CP CITY ne peut pas justifier le non-paiement des loyers pendant la crise sanitaire en se fondant sur un manquement à l’obligation de délivrance en ce que l’interdiction d’accueillir du public portait sur la nature de l’activité exploitée par l’établissement, jugée non essentielle à la vie de la nation de sorte que les mesures prises ne visaient pas la destination du bien donné à bail et aucun manquement à l’obligation de délivrance ne saurait être imputée aux bailleurs dès lors que la mesure émanait du gouvernement ;la société PV-CP CITY ne peut pas affirmer que le non-paiement des loyers n’est pas un manquement grave à ses obligations contractuelles dès lors que la procédure de conciliation ordonnée n’a pas eu pour effet de suspendre l’obligation de paiement des loyers, ni de justifier leur non-paiement rétroactivement. En outre, le locataire n’a pas soumis d’éléments permettant de justifier les difficultés financières qu’elle prétend rencontrer. La société PV-CP CITY a imposé la suspension des loyers, sans rechercher auprès des bailleurs des aménagements et est allée jusqu’à émettre des factures de loyers au nom et pour le compte des bailleurs, mais sans leur autorisation, faisant figurer des avoirs en sa faveur. Enfin, la société PV-CP CITY n’a pas réglé les loyers après la fin de la crise sanitaire alors que l’activité du groupe Pierre & Vacances a connu un essor à partir de l’exercice 2021/2022. Par conséquent, les manquements de la société PV-CP CITY à ses obligations contractuelles présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail ;les manquements de la société PV-CP CITY à ses obligations contractuelles ont causé chez Mme [X] [O] un préjudice d’anxiété en raison du non-paiement des loyers, en la plaçant dans une situation financière difficile et incertaine, à l’origine de son préjudice moral.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 mai 2024, la société PV-CP CITY demande à la juridiction au visa des articles 1218, 1219, 1345-5, 1719, 1722 et 1195 du code civil :

« A titre principal,
JUGER que l’obligation de règlement des loyers au titre du bail liant la société PV-CP CITY au demandeur a été interrompue du 15 mars au 22 juin 2020 puis du 1er novembre 2020 au 9 juin 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :
l’exception d’inexécution compte-tenu de l’impossibilité de jouir des locaux loués conformément à leur destination contractuelle, la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de son obligation de règlement des loyers, l’existence d’une situation de force majeure rendant impossible l’exécution du bail et donc des obligations réciproques des parties ; JUGER que la société PV-CP CITY a réglé l’intégralité des loyers.
En conséquence,
DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes au titre des loyers afférents aux périodes impactées par les mesures administratives ayant rendu impossible l’exploitation des locaux loués,
DEBOUTER le demandeur de ses demandes d’acquisition de clause résolutoire du bail litigieux et de l’ensemble de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que les loyers afférents à la période d’interdiction administrative de recevoir du public sont dus,
JUGER que la société PV-CP CITY a réglé l’intégralité des loyers,
CONSTATER la bonne foi de la société PV-CP CITY,
DEBOUTER le demandeur de ses demandes de résiliation judiciaire du bail litigieux et de l’ensemble de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,
DEBOUTER le demandeur de ses demandes d’indemnisation au titre d’un prétendu préjudice,
A titre très subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal venait à résilier le bail,
SUSPENDRE l’exécution provisoire de la décision à intervenir et la résiliation du bail, en ce qu’elle risquerait d’entraîner des conséquences manifestement excessives tant pour la société PV CP CITY que pour le demandeur à l’instance,
En tout état de cause,
JUGER que la société PV-CP CITY a réglé l’intégralité des loyers,
ACCORDER à la société PV-CP CITY des délais de paiement à titre rétroactif, compte tenu des graves difficultés financières qu’elle a rencontrées du fait de la crise sanitaire.
CONDAMNER Madame [O] à payer à la société PV-CP CITY la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure
CONDAMNER Madame [O] aux entiers dépens.  »

La société PV-CP CITY soutient que :

elle a été touchée par les mesures d’interdiction d’accueillir du public prise pour lutter contre l’épidémie de Covid-19 en ce qu’elle n’a pas pu exploiter son activité. En premier lieu, la résidence exploitée par la société PV-CP CITY a été visée par l’arrêté du 15 mars 2020 et le décret du 20 mai 2020 interdisant l’accueil du public, interdiction levée le 22 juin 2020, puis une nouvelle interdiction est adoptée par le décret du 29 octobre 2020. En second lieu, les espaces communs, indissociables de l’exploitation de la résidence de tourisme, ont également été visés par les mesures de lutte contre l’épidémie. Par conséquent, la société PV-CP CITY n’a pas pu accueillir sa clientèle habituelle ce qui justifie la suspension du paiement des loyers ;la suspension de l’obligation de payer les loyers est justifiée par la perte partielle de la chose louée en ce que la société PV-CP CITY a perdu temporairement l’usage de locaux loués pendant les périodes d’application des mesures gouvernementales de lutte contre l’épidémie ;la suspension de l’obligation de payer les loyers est également justifiée par l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée en ce que le locataire a été privé, pendant les périodes d’application des mesures gouvernementales, de la jouissance des locaux loués conformément à la destination prévue au contrat ;Mme [X] [O] agit de mauvaise foi en demandant l’acquisition de la clause résolutoire alors que la société PV-CP CITY a justifié le non-paiement des loyers échus. Ainsi, le bailleur a délivré un commandement de payer le 26 mars 2021, en dépit de la procédure de conciliation judiciaire en cours et pendant laquelle l’exigibilité des loyers a été suspendue en raison des difficultés financières rencontrées par le preneur. Par conséquent, le non-paiement des loyers échus au cours de la procédure de conciliation judiciaire ne constitue pas un manquement suffisamment grave de la société PV-CP CITY à ses obligations contractuelles pouvant justifier l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du preneur des lieux loués ;la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail n’est pas justifiée en ce que le locataire n’a pas manqué à ses obligations de façon suffisamment grave. Le non-paiement des loyers était justifiée par les difficultés financières résultant de la crise sanitaire et des mesures prises pour lutter contre la propagation de l’épidémie ainsi que l’ouverture d’une procédure de conciliation judiciaire, comme en témoigne la baisse substantielle de son chiffre d’affaires entre 2019 et 2021 et le taux de remplissage de la résidence entre la mi-mars 2020 et la mi-juin 2021 de sorte que le preneur ;la demande d’indemnisation de Mme [X] [O] n’est pas justifiée en ce qu’elle n’a pas démontré avoir subi un préjudice dès lors que le non-paiement des loyers pendant les périodes de fermeture administratives a été justifié par la force majeure.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 décembre 1899, l’affaire a été fixée à l’audience du 2 décembre 2024 et mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties
La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales
Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les articles 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent contrat et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes l’article L. l45-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En outre, le commandement doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées.

En l’espèce, le contrat de bail du 10 juin 1999 prévoit en son article 12 la possibilité pour le bailleur d’user d’une clause résolutoire en cas de non exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements notamment en cas de non paiement des loyers à échéance.

Il est constant que les loyers non pas été payés à échéance par le preneur entre le 14 mars 2020 et le 31 aout 2021.

- Sur le moyen tiré de la mauvaise-foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 1104 du code civil, l’exigence de bonne foi doit diriger la négociation, la formation et l’exécution du contrat et s’applique dès lors à la mise en oeuvre de la clause résolutoire suite à un non-paiement des loyers contractuellement prévus, la mauvaise foi du créancier pouvant conduire à la neutralisation de la clause résolutoire, la mauvaise foi du bailleur s’appréciant classiquement au jour où le commandement de payer a été délivré.

En l’espèce, même si les mesures de police en lien avec la pandémie du Covid-19 ont engendré des conséquences économiques majeures notamment dans le cadre du tourisme, il ne peut nullement être demandé à la bailleresse de renoncer aux loyers régulièrement dus au cours de la période de la crise sanitaire et ce en vertu de la force obligatoire des contrats, principe posé par l’article 1103 du Code civil, de sorte qu’il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir accepté une suspension des paiements des loyers décidée unilatéralement par la preneuse, la bailleresse ne pouvant pas être considérée comme étant de mauvaise foi pour ces motifs.

Si la preneuse invoque l’ouverture d’une procédure de conciliation devant le tribunal de commerce de Paris le 2 février 2021 pour justifier la mauvaise foi de la bailleresse qui a délivré son commandement de payer signifiée le 4 aout 2022, il convient de préciser que cette procédure de conciliation avait pour but de désigner des conciliateurs avec pour missions « d’assister dans la poursuite de ses négociations [PV CP CITY] dans la poursuite de ses négociations avec ses partenaires financiers en vue de régler ses difficultés de trésorerie » notamment en négociant tout avenant au contrat. L’accompagnement aux négociations à des mesures visant à améliorer la situation financière de la preneuse, même décidé financièrement, ne saurait justifier la mauvaise foi de la bailleresse ni même la suspension du paiement des loyers décidée unilatéralement par la preneuse.

- Sur le moyen tiré de l’inexécution du bailleur de l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, notamment, tenu d’une obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose.

L’article 1219 prévoit qu’une « partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 1220 dispose que « Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. »

En l’espèce, s’il n’est pas contestable que les mesures de puissance publique ci-dessus rappelées ont contraint le preneur dans la libre disposition du local loué, en en restreignant l’usage dans le temps et dans son périmètre. La bailleresse ne peut cependant en être tenue responsables en ce que ces mesures ne résultent ni de son fait, ni de sa volonté mais se sont imposées à elle et elle ne pouvait par aucun acte positif y mettre un terme ou en limiter les effets.

Dès lors, il ne saurait être fait grief à Madame [O] d’avoir manqué à son obligation de délivrance et le moyen sera écarté.

- Sur le moyen tiré de la perte de la chose

L’article 1722 du code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Il est admis que la destruction de la chose louée peut être matérielle ou juridique dès lors, dans ce cas, le preneur ne peut plus user du bien selon sa destination ce de façon définitive. De même, la perte peut être totale ou partielle, s’agissant de toutes circonstances pouvant en diminuer sensiblement l’usage ou en limiter la jouissance. Cependant, contrairement à ce que soutient le preneur, dans cette dernière hypothèse, bien que partielle la perte subie est irréversible.

Or, tel n’est pas le cas des conséquences des mesures administratives précitées, lesquelles ont été limitées dans le temps, comme jugé par la Cour de cassation aux termes de trois arrêts rendus le 30 juin 2022.

Ainsi contrairement à ce que soutient PV CP CITY, elle n’est pas fondée à solliciter la suspension de son obligation de paiement, de ce chef.

Dès lors, la dette locative est, sur le principe, exigible sur la totalité des périodes couvertes par des mesures de restrictions administratives dès lors qu’il ne peut être reproché à Madame [O] un quelconque manquement à son obligation de délivrance.

- Sur le moyen tiré de la force majeure

L’article 1218 du code civil énonce que « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. »

En l’espèce, la survenue de la crise sanitaire en cours d’exécution du contrat n’était, par hypothèse, prévisible ni par la bailleresse, débitrice de l’obligation de délivrance, ni par la preneuse, débitrice de l’obligation de paiement, et ses effets ont été limités dans le temps pour la preneuse concernant la période de fermeture administratives.

Ce moyen sera donc écarté.

Les sommes visées au commandement de payer délivré à la société PV-CP City le 04 août 2022, portant sur les loyers et charges de 2020 et 2021 pour un montant de 3 825,39 €, étaient donc bien exigibles.

La société PV-CP City n’ayant pas réglé les sommes ainsi dues dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 04 septembre 2022.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il échet de constater que l’activité du preneur entrait bien dans le cadre de l’arrêté du 15 mars 2020 ce qui l’a alors poussé à cesser de recevoir du public au cours du premier confinement dans les locaux loués. De plus, l’activité touristique a également été impactée par les nouvelles mesures prises à la fin de l’été 2020 ayant causé la fermeture des espaces dédiés aux activités de restauration, de débits de boisson ainsi que celle des établissements sportifs, ces mesures de police étant bien indépendantes de la volonté de la société PV-CP City, et ayant largement influé sur les profits réalisés par elle comme le démontrent la chute du taux d’occupation de la résidence et l’évolution des résultats du Groupe versés au dossier.
Par ailleurs, l’ouverture d’une procédure de conciliation devant le tribunal de commerce de Paris montre la détermination propre au preneur de trouver des solutions amiables pour que soient remplies ses obligations, le preneur étant dans l’incapacité de régler ces loyers si aucun aménagement était effectué à l’époque de la délivrance du commandement de payer,
Si depuis lors, la situation financière du groupe s’est améliorée, il n’en demeure pas moins qu’en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19 et l’incidence qu’elle a eu sur l’activité commerciale exploitée par la société PV-CP City, cette dernière n’était pas dans la capacité de régler les loyers visés au commandement au jour de leur exigibilité.
En conséquence, même si aujourd’hui et depuis le 3 mai 2024 la somme visée par le commandement de payer d’un montant de 3825,39 € a été réglée (paiements du 3 mai 2024 à hauteur de 2004,68 euros et le 20 septembre 2023 à hauteur de 1820,71 euros), la société PV-CP City aurait pu bénéficier de délais de paiement si elle les avait demandés avant de rembourser sa dette locative, conduisant ainsi à prononcer la suspension de la clause résolutoire.
En conséquence, il convient d’y faire droit et de constater que la société PV CP CITY a apuré les causes du commandement de payer.
Madame [O] sera déboutée de ses demandes subséquentes tendant au prononcé de la résiliation du bail, à l’expulsion de la société PV-CP City et de tous occupants de son chef, et à sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande d’indemnisation de son préjudice par Madame [O]
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, Madame [O] invoque un préjudice d’anxiété découlant du non paiement des loyers qui lui a crée des difficultés financières. Il est constant que les sommes dues ont été payées avec un retard de plus de 4 ans, ce qui a incontestablement entraîné des difficultés financières à la demanderesse. La survenue de la crise sanitaire en cours d’exécution du contrat n’était, par hypothèse, prévisible ni par la bailleresse, ni par la preneuse, débitrice de l’obligation de paiement, et ses effets ont été limités dans le temps pour la preneuse concernant la période de fermeture administratives. Aussi, il convient d’accorder à Mme [O] la somme de 2500 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les autres mesures
En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la société PV CP CITY aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la société PV CP CITY à payer à Madame [X] [O] la somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS