TJ Créteil, 11 févr. 2025, RG 22/07020

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 11 Février 2025
DOSSIER N° : N° RG 22/07020 - N° Portalis DB3T-W-B7G-TYWC
AFFAIRE : VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE, C/ S.A.R.L. BERAT BOULANGERIE,, S.C.I. IMMOBILIERE PATAY, S.A.R.L. JPM IMMOBILIERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE, dont le siège social est sis sis [Adresse 2]

représentée par Me Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0055

DEFENDERESSES

S.A.R.L. BERAT BOULANGERIE,, dont le siège social est sis Sis [Adresse 5]

représentée par Me Khalifa ADJAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1433

S.C.I. PATAY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean-julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0429

S.A.R.L. JPM IMMOBILIERE dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

Clôture prononcée le : 20 juin 2024
Débats tenus à l’audience du : 02 décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 février 2025
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 11 février 2025.
EXPOSE DU LITIGE

Le 11 février 1970, l’Office public de l’habitat (OPHLM) de [Localité 4], aux droits duquel vient l’établissement VALOPHIS HABITAT OFFICE DE L’HABITAT DU VAL-DE-MARNE (ci-après « VALOPHIS HABITAT ») a acquis un terrain dépendant d’un ensemble immobilier de la commune de [Localité 4].

Par acte notarié en date du 4 juin 1970 et publié le 16 octobre 1970, l’OPHLM de [Localité 4] a consenti à la société civile immobilité de construction du Centre commercial des Loges Saint Exupéry à [Localité 4] (SCICC) un bail à construction pour un centre commercial à [Localité 4]. Ce bail à construction a été conclu pour une durée de 50 ans à compter rétroactivement du 15 janvier 1970 jusqu’au 14 janvier 2020.

Le lot n°11 de l’ensemble immobilier, défini comme un local commercial de boulangerie, a été attribué en 1978 aux consorts [M], qui par acte authentique du 12 mars 2004, l’ont cédé à la SCI 15 PATAY.

Le 22 février 1989, les consorts [M] ont consenti un bail commercial aux consorts [N] pour une durée de neuf. Le 26 avril 2004, les consorts [N] ont vendu leur fonds de commerce à la société [L]. Le 23 février 2007, la SCI PATAY, alors dénommée SCI 15 PATAY et représentée par son mandataire la société JPM IMMOBILIEREa consenti le renouvellement du bail commercial à la société [L] pour une durée de neuf ans. Le fonds de commerce a été cédé à la société HILUN le 17 septembre 2007 puis à la société BERAT BOULANGERIE le 13 janvier 2010, un avenant au bail du même jour ayant été réalisé.

Par lettre RAR du 13 janvier 2020, VALOPHIS HABITAT a informé la société BERAT BOULANGERIE de la résiliation du bail commercial à compter du 15 janvier 2020 en raison de l’expiration du bail à construction en date du 4 juin 1970. Depuis le 15 janvier 2020, la société BERAT BOULANGERIE s’est maintenue dans les locaux.

Suivant assignation délivrée le 18 octobre 2022, VALOPHIS HABITAT a attrait la société BERAT BOULANGERIE devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’expulsion de cette dernière des locaux et du paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 15 janvier 2020. Par acte du 6 septembre 2023, la société BERAT BOULANGERIE a attrait la SCI PATAY et la société JPM IMMOBILIERE en intervention forcée aux fins de garantie de toute condamnation et de l’indemnisation de la perte du fonds de commerce.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 avril 2024, VALOPHIS HABITAT demande à la juridiction, au visa de l’article L.251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation de:
« - Juger l’action de VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU VAL DE MARNE recevable et bien fondée ;
- Constater que le bail à construction a pris fin de plein droit le 14 janvier 2020 dont la fraction portant sur le lot n°11 et que les constructions ont fait accession gratuitement à VALOPHIS HABITAT ;
- Constater en conséquence que le bail conclu entre la SCI 15 PATAY et le cas échéant la SCI PATAY et la société BERAT BOULANGERIE est résilié de plein droit, par l’effet de l’expiration du bail à construction ;
- Constater que la société BERAT BOULANGERIE est occupante des lieux sans droit ni titre et le cas échéant la SCI 15 PATAY ou la SCI PATAY ;
- Ordonner en conséquence l’expulsion de la société BERAT BOULANGERIE et le cas échéant celle de la SCI 15 PATAY ou la SCI PATAY ainsi que celle de toute personne dans les lieux de leur chef, au besoin sous astreinte, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
- Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
- Condamner in solidum la société BERAT BOULANGERIE et la SCI 15 PATAY et le cas échéant la SCI PATAY à payer une indemnité d’occupation à VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU VAL DE MARNE d’un montant de 1.412 euros hors taxes hors charges par mois à compter du 15 janvier 2020, étant précisé que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 4.018,77 euros TTC, échéance du mois de mars 2024 incluse ;
- Condamner in solidum la société BERAT BOULANGERIE et la SCI 15 PATAY et le cas échéant la SCI PATAY à payer une indemnité d’occupation à VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU VAL DE MARNE d’un montant de 2.000 euros hors taxes hors charges par mois à compter de la délivrance de l’assignation ;
- Débouter la société BERAT BOULANGERIE de l’ensemble de ses demandes ;
- Débouter la SCI PATAY et la société JPM IMMOBILIERE de l’ensemble de ses demandes formulées, le cas échéant, contre VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU VAL DE MARNE
- Condamner la société BERAT BOULANGERIE au paiement des dépens et de la somme de 6.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

VALOPHIS HABITAT soutient que :

le bail à construction étant arrivé à échéance le 14 janvier 2020, VALOPHIS HABITAT recouvre son droit de propriété sur le lot n°11 et le bail commercial consenti par la SCI PATAY à la société BERAT BOULANGERIE est résilié de plein droit sans indemnité d’éviction de sorte que la société BERAT BOULANGERIE ne peut pas contester l’expiration de son bail, lequel est inopposable à VALOPHIS HABITAT, étant tiers au contrat de bail ;la société BERAT BOULANGERIE se maintient dans les lieux depuis le 15 janvier 2020, date à laquelle est devenue occupant sans droit ni titre du lot n°11, de sorte que VALOPHIS HABITAT est fondée à demander l’expulsion de la société BERAT BOULANGERIE des locaux ; la SCI PATAY ne peut pas se prévaloir de la clause insérée dans le bail à construction en ce que la société BERAT BOULANGERIE ne l’invoque pas elle-même. Cette clause ne peut bénéficier qu’aux titulaires de la fraction du bail à construction exploitant les locaux. Par conséquent, la société BERAT BOULANGERIE n’est pas bénéficiaire de la promesse de bail stipulée dans le bail à construction ;le maintien de la société BERAT BOULANGERIE dans les locaux depuis le 15 janvier 2020 cause un préjudice certain à VALOPHIS HABITAT en l’empêchant de réaliser un projet de réaménagement du quartier, lequel prévoit la démolition du centre commercial afin de construire une résidence universitaire. A cette fin, VALOPHIS HABITAT a obtenu un permis de démolir le 18 mai 2020 et un permis de construire le 3 juillet 2023. Par conséquent, afin de ne pas entraver la réalisation des travaux, la société BERAT BOULANGERIE doit quitter les locaux ; depuis le 15 janvier 2020, VALOPHIS HABITAT ayant recouvré la pleine propriété sur le lot n°11, la SCI PATAY aurait dû restituer les locaux libres de toute occupation en vertu du bail à construction. Or, le maintien de la société BERAT BOULANGERIE dans les locaux après le 15 janvier 2020 sans droit ni titre est une violation des obligations contractuelles de la SCI PATAY. Par conséquent, VALOPHIS HABITAT est fondé à demander la condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2000 € HT et hors charges à compter de la date de l’assignation en raison « de l’indisponibilité du bien général par la présence de l’occupant sans droit ni titre ». En outre, depuis le 15 janvier 2020, VALOPHIS HABITAT appelle une indemnité d’occupation auprès de la société BERAT BOULANGERIE, mais cette dernière n’a pas réglé l’intégralité des montants dus de sorte qu’il existe un arriéré locatif s’élevant à 4018,77 TTC que la société BERAT BOULANGERIE et la SCI PATAY doivent être condamnées in solidum au paiement de cette somme.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2024, la société BERAT BOULANGERIE demande à la juridiction, au visa des articles 1240, 1103, 1104 et 1231-6 du code civil et des articles 145, 66, 326 et 331 du code de procédure civile :

« Ordonner la jonction des procédures.
Déclarer la Société BERAT BOULANGERIE recevable et bien fondée en ses présentes conclusions.
Débouter la Société VALOPHIS HABITAT en toutes ses demandes, fins et prétentions.
Déclarer recevable et bien fondée la Société BERAT BOULANGERIE en sa demande d’intervention forcée dirigée contre tous les codéfendeurs.
Débouter la SCI 15 PATAY , et la Société JPM IMMOBILIERE, en leurs demandes, fins et prétentions.
Ordonner à la Société JPM IMMOBILIERE et la SCI 15 PATAY, prises en la personne de leur représentant légal, à garantir la Société BERAT BOULANGERIE de toutes les condamnations qui seraient, le cas échéant, prononcées à son encontre.
Condamner en outre conjointement et solidairement, les sociétés JPM IMMOBILIERE et la SCI 15 PATAY au paiement en faveur de la SARL BERAT BOULANGERIE de la somme de 380.000 euros (trois cent quatre vingt mille euros) pour indemniser cette dernière de la perte de son fonds de commerce.
Subsidiairement,
Si le Tribunal de céans devait se déclarer insuffisamment informé sur la perte du fonds de commerce compte tenu de sa valeur, désigner tel Expert Judiciaire avec mission habituelle déterminée afin notamment de procéder à l’évaluation du fonds de commerce exploité par la Société BERAT BOULANGERIE depuis plus de dix ans.
Condamner solidairement et conjointement les défenderesses au paiement d’une somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

La société BERAT BOULANGERIE soutient que :

elle a eu connaissance de l’expiration du bail à construire lors de la réception de la lettre du 13 janvier 2020. Or, VALOPHIS HABITAT est informée de la présence de la société BERAT BOULANGERIE dans les locaux depuis qu’elle est venue aux droits de l’OPHLM, le 3 octobre 2018. Par conséquent, en informant aussi tardivement la société BERAT BOULANGERIE de l’expiration du bail à construire et, consécutivement, du contrat de bail commercial consenti par la SCI PATAY, VALOPHIS HABITAT a commis une faute « professionnelle » causant à la société BERAT BOULANGERIE un préjudice ;VALOPHIS HABITAT a manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi en n’informant pas dès le 3 octobre 2018 la société BERAT BOULANGERIE de l’échéance du bail à construction au 14 janvier 2020 ;ni la SCI PATAY, ni la société JPM IMMOBILIERE n’a informé la société BERAT BOULANGERIE, lors de l’acquisition du fonds de commerce par cette dernière, de l’existence du bail à construction. Ce manquement à leur obligation d’information cause un préjudice à la société BERAT BOULANGERIE, laquelle perd son fonds de commerce, évalué à 380 000 €.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 juin 2024, la SCI PATAY demande à la juridiction, au visa de l’article 1240 du code civil :

« DEBOUTER la société BERAT BOULANGERIE de sa demande de garantie formée à l’encontre de la SCI PATAY ;
DEBOUTER la société BERAT BOULANGERIE, la société VALOPHIS HABITAT et les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes plus amples et contraires aux présentes ;
CONDAMNER la société BERAT BOULANGERIE et tout succombant à verser à la SCI PATAY à la somme de 5.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
REJETER l’exécution provisoire en cas de condamnation de la société BERAT BOULANGERIE. »

La SCI PATAY soutient que :

la société BERAT BOULANGERIE ne peut pas se prévaloir d’un manquement de la SCI PATAY à son devoir d’information en ce que le premier contrat de bail commercial comportait la mention du bail à construction et ce bail originel a été renouvelé à plusieurs reprises dans les mêmes termes et conditions de sorte que lors du renouvellement intervenu le 23 février 2007, le contrat a été renouvelé aux termes et conditions du bail de 1989 ;le contrat de bail comporte une référence au règlement de copropriété de l’immeuble, lequel mentionne expressément l’existence du bail à construction ;le manquement à l’obligation d’information est imputable aux cédants du fonds de commerce et non à la SCI PATAY, laquelle n’est pas intervenue lors de la cession du fonds de commerce ;la solidarité ne se présumant pas, rien ne justifie que la SCI PATAY en sa qualité d’ancien bailleur soit redevable de l’indemnité d’occupation et de charges d’exploitation dues par son preneur commercial ;la demande de garantie formée par la société BERAT BOULANGERIE n’est pas fondée en ce qu’elle ne justifie pas d’un manquement de la SCI PATAY, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre un manquement et un préjudice. D’abord, le dernier renouvellement du contrat de bail remonte au 23 février 2007, pour une durée de neuf années, c’est-à-dire le 22 février 2016. Par conséquent, le contrat de bail est arrivé à son terme avant l’expiration du bail à construire. De plus, le 14 janvier 2020, la SCI PATAY a restitué à la société BERAT BOULANGERIE le dépôt de garantie et n’a plus appelé les loyers. Par conséquent, la SCI PATAY n’a pas à répondre de l’indemnité d’occupation de la société BERAT BOULANGERIE ;le bail à construction prévoyait la possibilité pour le preneur à construction de se maintenir dans les locaux à l’expiration du bail, ce qui permettait à la société BERAT BOULANGERIE de se maintenir ;la SCI PATAY n’ayant pas manqué à son obligation d’information et la société BERAT BOULANGERIE ayant connaissance de l’existence du bail à construction, cette dernière ne peut pas se prévaloir d’un préjudice résultant de son éviction. Elle n’est donc pas fondée à demander le paiement de la somme de 380 000 € et une expertise.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 juin 2024, la société JPM IMMOBILIERE demande à la juridiction, au visa des articles 1992 et 1240 du code civil ainsi que des articles 6 et 9 du code de procédure civile :

« JUGER recevable et bien fondée la Société JPM IMMOBILIERE en ses demandes.
JUGER que la responsabilité de la Société JPM IMMOBILIERE ne saurait être retenue en qualité de rédacteur d’acte.
JUGER que la Société JPM IMMOBILIERE n’a commis aucune faute délictuelle dans l’exercice de son mandat de gestion, à l’égard de BERAT BOULANGERIE.
DEBOUTER BERAT BOULANGERIE de l’ensemble de ses prétentions (en dommages et intérêts, in-solidum, en garantie), fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Société JPM IMMOBILIERE en ce qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une faute délictuelle de l’agence immobilière dans l’accomplissement de son mandat de gestion de même qu’elle ne caractérise ni la nature et le quantum du préjudice qui en serait la conséquence exclusive et qui ne saurait être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
DEBOUTER BERAT BOULANGERIE de sa demande d’expertise.
DEBOUTER la société BERAT BOULANGERIE et les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes plus amples et contraires aux présentes ;
CONDAMNER la Société BERAT BOULANGERIE ou toute partie succombante à verser à la Société JPM IMMOBILIERE la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 CPC.
ECARTER l’exécution provisoire de droit, non compatible avec la nature de l’affaire.
CONDAMNER la Société BERAT BOULANGERIE ou toute partie succombante en tous les dépens. »

La société JPM IMMOBILIERE soutient que :

la société JPM IMMOBILIERE n’est pas intervenue dans les cessions de fonds de commerce entre la société [L] et la société HILUN et entre cette dernière et la société BERAT BOULANGERIE. Par conséquent, aucun manquement à l’obligation d’information n’est imputable à la société JPM IMMOBILIERE. En outre, à la réception de la lettre du 13 janvier 2020, la société BERAT BOULANGERIE n’a pas interpellé la SCI PATAY, ni la société JPM IMMOBILIERE, elle n’a pas demandé le renouvellement du bail, lequel arrive à terme le 22 février 2016 et l’assignation en intervention forcée de la société JPM IMMOBILIERE intervient un an après l’assignation de la société BERAT BOULANGERIE par VALOPHIS HABITAT et quatre ans après les faits ;la société JPM IMMOBILIERE n’ayant pas rédigé l’acte de cession de fonds de commerce entre la société HILUN et la société BERAT BOULANGERIE, sa responsabilité ne peut pas être engagée. Le seul acte que la société JPM IMMOBILIERE a rédigé est l’avenant du bail commercial demandé par la société JPM IMMOBILIERE par courrier le 8 mars 2010. Ainsi, la société BERAT BOULANGERIE ne justifie pas d’une faute délictuelle de la société JPM IMMOBILIERE dans le cadre de son mandat de gestion ;la société BERAT BOULANGERIE ne peut pas se prévaloir d’une perte de chance en ce que le bail à construction prévoyait que « le bailleur à construction s’engageait à permettre à son preneur un maintien dans les locaux ». La société JPM IMMOBILIERE est étrangère aux circonstances de l’espèce ;la demande de garantie formée par la société BERAT BOULANGERIE n’est pas fondée en ce que la société JPM IMMOBILIERE est mandataire de la SCI PATAY chargée de la gestion de biens. Ainsi, elle n’a pas cautionné et ne s’est pas portée garante des obligations de la société BERAT BOULANGERIE ;la demande de condamnation in solidum n’est pas fondée en ce que les conditions d’unicité et d’indivisibilité du dommage et de pluralité des responsables ne sont pas réunies .

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 2 décembre 2024 et mise en délibéré au 11 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties
La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales
Sur la demande d’expulsion formée par Valophis

Selon l’article 1134 du code civil dans ses dispositions applicables au bail à construction conclu le 4 juin 1970, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail à construction du 4 juin 1970 a été conclu pour une durée de cinquante années entières et consécutives ayant commencé à couvrir le 15 janvier 1970 et se terminant le 14 janvier 2020.

La clause VIII de l’acte stipule qu’à « l’expiration de la période de cinquante années pour laquelle le présent bail est consenti, l’OPHLM de la ville de [Localité 4] deviendra seul propriétaire de la totalité des constructions réalisées sur le terrain loué.
La société preneuse devra lui laisser ces constructions en bon état d’entretien et ne pourra prétendre à aucune indemnité quelconque à raison de cet abandon.
(…)
En conséquence, lorsque les constructions deviendront la propriété de l’office public, elles passeront aux mains dudit office entièrement libres de tout privilèges, hypothèques, antichrèses et autres droits réels quelconques ».

ll est établi que suivant acte authentique du 28 décembre 2017, Valophis Habitat est venu aux droits de l’OPHLM de la ville de [Localité 4] à la suite d’une opération de fusion-absorption.

Par conséquent, en application des termes contractuels, Valophis Habitat est devenu le 15 janvier 2020 seul propriétaire de la totalité du centre commercial des Loges Saint-Exupéry, le droit de la SARL BERAT BOULANFERIE sur le lot n°11 de l’ensemble immobilier s’étant éteint de plein droit le 14 janvier à minuit.

Ces dispositions contractuelles sont conformes aux termes des articles L. 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation suivant lesquels le bail à construction est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans et ne peut se prolonger par tacite reconduction. La loi dispose ainsi que les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l'article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d'habitation.

Conformément à ce que fait soutenir Valophis Habitat, et en application de ce qui précède, le bail commercial consenti par la SCI PATAY à la société BERAT BOULANGERIE a été résilié de plein droit le 14 janvier 2020 à minuit. À compter de cette date, la société BERAT BOULANGERIE est devenue occupante sans droit ni titre du lot n°16.

Le moyen tiré de la responsabilité de Valophis pour manquement à l’obligation d’information invoqué par la SARL BERAT est inopérant en ce que Valophis Habitat n’est pas le bailleur de la SARL BERAT mais un tiers au contrat conclu avec la SCI PATAY, et qu’au surplus la société JPM IMMOBILIERE est le mandataire de la SCI PATAY et non de Valophis.

De même, le moyen tiré de ce que la clause VIII comporte une promesse de bail pour les personnes propriétaires des parts donnant droit à la jouissance de ces locaux doit être écarté en ce que les demandes reconventionnelles en défense, et particulièrement de la SARL BERAT BOULANGERIE sont uniquement indemnitaires. Celle-ci ne formule aucune demande visant à ce que Valophis Habitat lui consente un bail commercial sur le local considéré, ni la SCI PATAY ni la SARL JPM ne pouvant donc s’en prévaloir. Au surplus, la demanderesse justifie de permis de démolir et de construire ne permettant pas la mise en œuvre de cette disposition.

Par conséquent, il est justifié de faire droit à la demande d’expulsion formée par Valophis Habitat, dans les conditions fixées au dispositif de ce jugement.

Sur la demande d’indemnité d’occupation formée par Valophis Habitat

Dès lors que la SARL BERAT BOULANGERIE est occupante sans droit ni titre d’un local appartenant à Valophis Habitat, elle est redevable d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de la cession du fonds de commerce conclue entre la SARL HILUN et la SARL BERAT BOULANGERIE le 13 janvier 2010, visant le bail commercial conclu entre la SCI PATAY et Monsieur [L] aux droits duquel vient la société BERAT, le bail a été consenti moyennant un loyer annuel en principal de 13500 francs HT, payable par trimestre soit 2250 euros par mois.

Selon les décomptes produits par Valophis et non contestés, reprenant ceux produits par la société JPM, la SARL BERAT BOULANGERIE paiyait un loyer mensuel de 1412 euros depuis le 15 janiver 2020.

Valophis Habitat entend voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 2000 euros à compter de l’assignation. La SARL BERAT BOULANGERIE ne développe aucun moyen sur le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, qui sera donc retenu.

Par suite, conformément à la demande de Valophis Habitat, la SARL BERAT BOULANGERIE sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation fixée à 1412 euros par mois hors charges et hors taxes, à compter du 15 janvier 2020 puis 2000 euros à compter de la présente assignation et jusqu’à libération des lieux, outre l’arriéré locatif non contesté également et dont le montant non contesté est de 4018,77 euros TTC échéance du mois de mars 2024 incluse.

Sur les demandes en paiement formées par la SARL BERAT BOULANGERIE

La BERAT BOULANGERIE sollicite l’appel en garantie de la SCI PATAY et de la société JPM, outre leur condamnation à lui verser la somme de 380 000 euros pour la perte de son fonds de commerce.

Sur la recevabilité des appels en garantie

L’article 334 du code de procédure civile dipose qu’une partie assignée en justice est en droit d’en appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

L’intervention forcée est recevable.

Sur le fond des appels en garantie

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SARL BERAT BOULANGERIE met en cause les sociétés SCI PATAY et JPM IMMOBILIERE en invoquant un défaut d’information notamment quant à l’existence d’un bail à construction.

Il ressort des pièces versées au dossier l’historique suivant :
- le 22 février 1989, les consorts [M] ont consenti un bail commercial aux consorts [N] pour une durée de neuf. Le bail est renouvelé en 1997 pour neuf ans. Il est fait mention en pages 1 et 5 du bail à construction.
- le 26 avril 2005, les consorts [N] ont venu leur fonds de commerce à la société [L]. Il est fait mention en page 3 de ce que « le renouvellement de bail a eu lieu sous diverses charges et conditions que les parties dispensent ici le rédacteur des présentes de reproduire, le déchargeant de toute responsabilité à cet égard, l’acquéreur déclarant au surplus parfaitement les connaître pour avoir reçu du vendeur préalablement aux présentes copie dudit renouvelle de bail ».
- le 23 février 2007, la SCI PATAY, venant aux droits des consorts [M], a consenti le renouvellement du bail commercial à la société [L] pour une durée de neuf ans. Il est fait mention au préambule dudit acte de l’acte du 26 avril 2005. Ce bail a été renouvelé suivant avenant en date du 13 janvier 2010, l’acte du 23 février 2007 y étant annexé.
- le fonds de commerce a été cédé à la société HILUN le 17 septembre 2007 (simple mention de l’acte du 26 avril 2005) puis à la société BERAT BOULANGERIE par cette dernière le 13 janvier 2010.

Dès lors, si la SCI PATAY estime que le renouvellement du bail du 23 février 2007 s’est nécessairement fait aux conditions et termes du bail originel, il n’en est pas fait mention dans ledit acte. En outre, le simple renvoi au règlement de copropriété, lequel fait une simple mention de ce que l’immeuble fait l’objet d’un bail à construction ne saurait suffire à justifier de son obligation d’information.

Pour autant, si le manquement à l’obligation d’information est sanctionné par l’article 1240 du code civil, cette obligation est limitée aux parties, sous-entendu du contrat. Cela exclut donc les tiers au contrat. Or, s’il est constant que le SCI PATAY est titulaire du bail à construction et bailleresse commerciale, la SARL JPM en étant le mandataire au titre de la gestion immobilière, il ressort de l’historique précité que la SARL BERAT n’a pu être valablement informée que par son cédant, ce dernier n’étant pas appelé à la cause.

Il convient donc de rejeter les demandes d’appel en garantie formulées tant à l’encontre de la SCI PATAY que de la SARL JPM dont il n’est pas démontré davantage de faute au titre de son mandat de gestion.

Au surplus, il convient de souligner que la SARL BERAT ne démontre pas en quoi ce manquement d’information aurait entrainé un préjudice qui est de l’ordre de la perte du fonds de commerce, correspondant à une indemnité d’éviction à laquelle elle ne peut de fait prétendre et s’agissant tout au plus d’une simple perte de chance dont elle n’apporte nullement la preuve.

Dès lors, les demandes de la SARL BERAT doivent ainsi être intégralement rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL BERAT BOULANGERIE, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles de la partie qui gagne son procès, soit Valophis Habitat.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS