TJ Nice, 11 févr. 2025, RG 24/02246

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/02246 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QCK6
du 11 Février 2025

N° de minute

affaire : [K] [D], [Z] [D]
c/ S.A.S. TWO BE, S.A. LYONNAISE DE BANQUE, S.A. CREDIT MUTUEL LEASING

Grosse délivrée

à Me ALLOUCHE

Expédition délivrée

à Partie défaillante (3)

le
l’an deux mil vingt cinq et le onze Février à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 10 Décembre 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [K] [D]
domicilié : chez SARL IMMO GTI
[Adresse 3]
[Localité 1]
Mme [Z] [D]
domiciliée : chez SARL IMMO GTI
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me David ALLOUCHE, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

S.A.S. TWO BE
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparante ni représentée

S.A. LYONNAISE DE BANQUE
[Adresse 5]
[Localité 4]
Non comparante ni représentée

S.A. CREDIT MUTUEL LEASING
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2025.
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 janvier 2016, Madame [S] [D] épouse née [B] a donné à bail commercial à l'EURL [X] des locaux commerciaux situés [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer annuel de 12 000 euros, hors taxes et charges.

Selon acte notarié en date du 27 avril 2022, suite au décès de Madame [S] [B] épouse [D], Madame [Z] [D] est devenue nue-propriétaire et Monsieur [K] [D] usufruitier du bien donné à bail moyennant le paiement d'un loyer annuel de 13 253,36 euros, payable par trimestre, hors taxes et charges.

Suivant acte sous seing privé du 13 mars 2023, ledit bail commercial a été renouvelé entre Monsieur [K] [D] et la SAS TWO BE venant aux droits de la locataire suite à une cession du fonds de commerce.

Le 19 novembre 2024, Monsieur [K] [D] a fait délivrer à la SAS TWO BE un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, Monsieur [K] [D] et Madame [Z] [D] ont fait assigner la SAS TWO BE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :
- constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamner au paiement d'une provision de 22 125,90 euros à valoir sur l'arriéré locatif ;
- la condamner au paiement d'une provision de 1475,25 euros par mois à titre d'indemnité mensuelle d'occupation des lieux, à compter du 1er janvier 2025 ;
- assortir l'expulsion de la SAS TWO BE d'une astreinte journalière de 150 euros par jour de retard, jusqu'à parfaite libération des lieux, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance de référé à intervenir ;
- autoriser Madame [Z] [D] et Monsieur [K] [D] à conserver le dépôt de garantie initialement versé en compensation de la dette locative ;
- la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Ils exposent que la SAS TWO BE est défaillante dans le paiement de son loyer, qu'ils lui ont fait délivrer un commandement de payer en date du 19 novembre 2024 portant sur la somme de 22 341,31 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet, que son expulsion devra être ordonnée et qu'elle devra en outre être condamnée au paiement de l'arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité d'occupation.

Par actes des 11 décembre 2024, le bailleur a dénoncé l'assignation à la SA LYONNAISE DE BANQUE et la SA CREDIT MUTUEL LEASING, créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, afin de leur voir déclarer opposable la présente ordonnance en application des dispositions de l'article L.143-2 du code de commerce.

La SAS TWO BE régulièrement assignée selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile (le commissaire de justice a constaté qu'aucune personne répondant à l'identification du destinataire de l'acte n'a son établissement à la dernière adresse connue de ce dernier, les voisins rencontrés ne connaissent pas l'intéressé, que le local commercial est fermé et que les recherches effectuées sur internet ne font pas apparaître de changement du siège social) n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. (lettre recommandée revenu avec avis de réception destinataire inconnu à l'adresse).

L'affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l'expulsion du locataire :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, Monsieur [K] [D] et Madame [Z] [D] versent aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer rester infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats et du décompte, transmis par le conseil du demandeur le 22 janvier 2025, sur demande du juge des référés, que le commandement de payer, signifié à la requête de Monsieur [K] [D] par acte de commissaire de justice le 19 novembre 2024, à la SAS TWO BE, visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 22 125,90 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, à défaut d'éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, non comparante.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 19 décembre 2024.

L'occupation d'un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, il convient au vu du montant de l'arriéré locatif et des mentions portées par le commissaire de justice sur le procès-verbal de signification, tendant à établir que la SAS TWO ne serait plus dans les lieux, convient d'assortir son obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra passer le délai d'un mois et ce pendant une durée de deux mois.

A défaut de départ, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la SAS TWO BE, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes provisionnelles :

L'article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l'arriéré locatif :

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 22 janvier 2025 transmis sur demande du juge des référés, que la SAS TWO BE demeure redevable de la somme de 22 125,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer, des indemnités d'occupation et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l'absence de contestation sérieuse, la SAS TWO BE sera condamnée au paiement de la somme de 22 125,90 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

La créance portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

La SAS TWO BE qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable à compter du 1er janvier 2025 d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 1475,25 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

La SAS TWO BE sera condamnée à son paiement.

Sur le dépôt de garantie :

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu'en cas d'application de la clause résolutoire, " le dépôt de garantie restera acquis au bailleur sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts ".

Monsieur [K] [D] et Madame [Z] [D] seront donc autorisés à conserver le montant du dépôt de garantie initialement qui viendra en déduction de la dette locative.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à Monsieur [K] [D] et Madame [Z] [D] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS TWO BE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS