TJ Nice, 11 févr. 2025, RG 24/01216

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01216 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PYEF
du 11 Février 2025

N° de minute

affaire : [N] [O] [K] [H]
c/ S.A.R.L. BABY ALVES, à l’enseigne LE K-RILLON

Grosse délivrée

à Me GUASTELLA

Expédition délivrée

à Me LACOUR

le
l’an deux mil vingt cinq et le onze Février à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 14 Juin 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [N] [O] [K] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Olivier GUASTELLA, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. BABY ALVES, à l’enseigne LE K-RILLON
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Léa LACOUR, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 avril 2006, Mme [O] [H] a donné à bail commercial à la SARL AMLOU aux droits de laquelle vient la SARL BABY ALVES à l’enseigne K-RILLON des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 13 800 euros, hors taxes et charges.

Suivant un avenant du 23 mai 2016, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2015 jusqu’au 30 juin 2024 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 16 075,80 euros, payable mensuellement, hors taxes et charges.

Le 3 juin 2022 la SARL BABY ALVES a fait l’acquisition du fonds de commerce appartenant à la SARL AMLOU.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024 2024, Mme [O] [H] a fait assigner la SARL BABY ALVES à l’enseigne K-RILLON devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 7 janvier 2025, elle sollicite dans ses dernières conclusions de:
- constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire visée dans la sommation du 17 novembre 2022 soit à compter du 18 décembre 2022,
- rejeter les demandes adverses,
- en tout état de cause prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- la condamner au paiement de la somme de 3815,77 euros avec les intérêts au taux légal et capitalisation,
- juger que la demande de condamnation au titre de l’amence civile est irrecevable et infondée,
- ordonner la libération des lieux et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à complète libération des lieux,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- la condamner au paiement d’une somme de 1603,09 mois au titre d’indemnité mensuelle d'occupation des lieux, à compter du 18 décembre 2022 jusqu’à complète libération des lieux
- la condamner au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant le coût de la sommation.

Elle expose que la SARL BABY ALVES n’a pas respecté les clauses du bail ni son accord à la cession du fonds de commerce sous conditions, qu’une cave constituant le lot 5 en sous-sol a été mise à sa disposition à titre gratuit, qu’elle lui a fait sommation avec mise en demeure le 17 novembre 2022 d’avoir à rétablir le local à usage de cave dans son état antérieur et à mettre les locaux en conformité, en visant la clause résolutoire prévue au bail mais qu’elle n’y a pas déféré, le devis adressé en réponse ne correspondant en rien à la sommation et portant sur les travaux qui n’ont pas fait l’objet d’une demande d’autorisation préalable. Elle ajoute qu’hormis la mise en peinture du côté arrière du local, elle ne s’est pas exécutée et qu’elle a été contrainte de l’assigner devant la présente juridiction pour non-respect des clauses du bail commercial. Elle fait valoir que son accord à la cession du fonds de commerce rappelait clairement que la cave était uniquement un lieu de stockage avec interdiction de branchement d’appareils électriques sauf l’éclairage et qu’il convenait de respecter les clauses du règlement de copropriété, que le percement de la dalle implique un danger structurel et que le bail commercial stipule clairement que le preneur ne peut faire dans les lieux loués aucun percement dans les murs sans autorisation expresse du bailleur. Elle ajoute par ailleurs que la société défenderesse est en retard dans le paiement de son loyer, que plusieurs relances lui ont été adressées et que ces retards justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Elle précise que la demande formée en défense visant sa condamnation à une amende civile est irrecevable car elle ne peut être mise en œuvre que sur initiative de la juridiction saisie, que l’indemnité d’éviction sollicitée est également irrecevable et infondée dans la mesure où la résiliation du bail prive cette dernière de facto de toute indemnité.

Par actes du 25 juin 2024, le bailleur a dénoncé l’assignation à la société Banque Populaire Méditerranée, créancier inscrit sur le fonds de commerce du locataire, afin de lui voir déclarer opposable la présente ordonnance en application des dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce.

La SARL BABY ALVES à l’enseigne K-RILLON représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience :
- à titre liminaire, de se déclarer incompétent et rejeter l’ensemble des demandes de Madame [H] en l’invitant à mieux se pourvoir,
- à titre principal constater la nullité de la sommation visant la clause résolutoire et rejeter les demandes,
- à titre subsidiaire, condamner Madame [H] à lui verser la somme totale de 202 197 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice subi équivalent à une indemnité d’éviction au regard de sa mauvaise foi,
- à titre infiniment subsidiaire, ordonner la remise en état du mur de la cave selon les préconisations du BET ATELIER 75 et condamner la SARL BABY ALVES a procédé au rebouchage du trou litigieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision
- en tout état de cause, condamner Madame [H] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de son comportement abusif outre la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Elle expose que l’avenant au bail portant renouvellement prévoit qu’une cave d’une superficie de 30 m² a été mise à sa disposition en sus des locaux à titre gratuit, son usage n’étant ni encadré ni réglementé, que la formule selon laquelle cette cave est à usage de lieu de stockage avec interdiction de branchement d’appareils électriques en permanence sauf éclairage n’apparaît ni dans le bail de 2006 ni dans le renouvellement de 2015 ni dans les conditions relatives à l’accord du bailleur mais uniquement dans l’accord de cette dernière et non au titre des conditions d’acceptation. Elle ajoute avoir été surprise de recevoir une demande visant à reboucher une perforation ainsi que l’installation électrique qui était préexistante à son entrée en jouissance, qu’elle a répondu en mettant en avant les incohérences et l’excès des demandes formulées à son encontre et qu’aucun échange n’a eu lieu par la suite. Elle ajoute cependant que les manquements invoqués à son encontre pour fonder la résiliation du bail se heurtent à des contestations sérieuses car l’usage de la cave n’a jamais été réglementée par le bail initial ni son avenant, que son usage a été évoqué pour la première fois dans l’acte unilatéral d’autorisation de cession dans lequel la bailleresse à ajouter des conditions, que le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ne relève pas de la compétence du juge des référés du juge du fond, que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses dans la mesure où la bailleresse avait parfaitement connaissance des installations litigieuses se trouvant dans la cave qui existent depuis de très nombreuses années et qu’elle n’est pas à l’origine du percement litigieux ainsi que le démontrent les pièces versées, les lieux ayant cette configuration depuis environ 38 ans.

Elle ajoute en conséquence que la demande de résiliation n’est pas formée de bonne foi, cette dernière s’appuyant sur un prétendu manquement à une interdiction énoncée aux termes du bail commercial alors que la bailleresse ne pouvait ignorer que les installations litigieuses étaient présentes lors de son entrée dans les lieux et ce depuis 1986. Elle soutient concernant la demande de peinture du mur côté arrière du local, qu’elle s’est exécutée en amont de la réception de la sommation et qu’elle a fait preuve de diligence de sorte que la nullité de la sommation visant la clause résolutoire devra être constatée par le juge des référés et qu’aucune résiliation judiciaire ne pourra être prononcée du fait de son incompétence. À titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de résiliation du bail, elle indique être bien fondée à solliciter une indemnité d’éviction d’un montant de 202 197 euros afin de l’indemniser du préjudice subi. Elle expose justifier avoir fait appel à un BET qui a confirmé que le trou effectué pour le passage du tuyau à bière étant sans incidence sur la structure de l’immeuble. Elle ajoute à titre conventionnel que la demanderesse devrait être condamnée à une amende civile de 10 000 euros en raison de sa mauvaise foi et du caractère abusif de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [O] [H] verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties et l’avenant au bail portant renouvellement du 2 juillet 2016 comprenant une clause résolutoire
prévoyant que faute d’exécution de l’une des clauses du bail et notamment faute de paiement d’un seul terme de loyer le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure par simple lettre recommandée ou un commandement resté infructueux.

Le contrat de bail prévoit que le locataire ne pourra faire dans les lieux aucun changement de distribution aucune démolition, aucun percement du mur et des voûtes sans autorisation expresse et écrite du bailleur.

Il ressort de l’avenant aux fins de renouvellement que les locaux loués à la société AMLOU aux droits de laquelle vient la société BABY ALVES suite à la cession du fonds de commerce intervenue le 3 juin 2022, que les locaux loués comprennent un magasin avec vitrine, une arrière-boutique composée de deux pièces donnant sur une salle à l’arrière et une petite pièce aménagée à usage de cuisine avec un service de dégagement et des sanitaires. Il est également précisé qu’il est mis à sa disposition à titre gratuit une cave constituant le lot numéro cinq en sous-sol d’une superficie de 30 m² concédés à titre de supplément sans aucune garantie ni responsabilité du bailleur.

Dans un acte du 26 avril 2022, Mme [H] a indiqué donner son accord à la cession du fonds de commerce à la SARL BABY ALVES, en indiquant consentir à la cession du bail constituant les lots 183 et 4 à usage de commerce “....avec dette précision, que la mise à disposition à titre gratuit d’une cave constituant le lot numéro 5, en sous-sol d’une superficie d’environ 30 m² concédés à titre de supplément gratuit sans aucune garantie ni responsabilité du bailleur, cette cave étant à usage de lieu de stockage avec interdiction de branchement d’appareils électriques en permanence sauf éclairage de la cave et à l’usage exclusif et personnel du preneur”, et ce sous les conditions suivantes visées en page 2 prévoyant que les clauses du règlement de copropriété soient strictement respectées sans aucune précision concernant l’usage de la cave.

Il ressort de l’acte de cession du fonds de commerce du 3 juin 2022, que le bailleur a agrée à la cession au profit de la SARL BABY ALVES et ce sous réserve du respect de plusieurs conditions (en annexe 6). Il est précisé que le cédant déclare avoir satisfait aux conditions posées par le bailleur au terme de sa correspondance.

Le 17 novembre 2022, Mme [O] [H] a fait délivrer par acte de commissaire de justice à son nouveau locataire, la SARL BABY ALVES à l’enseigne K-RILLON une sommation valant mise en demeure, visant la cause résolutoire insérée au bail aux fins de :
- rétablir le local à usage de cave dans son état antérieur et notamment supprimer la tireuse à bière raccordée par le plafond au bar situé à l’aplomb par une perforation de 10 cm de diamètre en sous face du plafond de la cave,
- procéder à la suppression de cette perforation de 10 cm de diamètre,
- débrancher tout appareillage électrique pouvant fonctionner en permanence,
- faire procéder à la visite d’un ingénieur béton afin de vérifier que la structure n’a pas été atteinte du fait des travaux effectués sans autorisation par le percement de la dalle,
- procéder à la mise en peinture du mur côté arrière du local du Victor Hugo suite au changement de climatiseur conformément au code couleur transmis par le syndic de la copropriété et ce dans un délai d’un mois sous peine de résiliation du bail.

Elle verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 juillet 2022 constatant dans la cave, la présence d’une installation de la tireuse à bière raccordée par le plafond au bar situé à l’aplomb par une perforation de 10 cm de diamètre en sous face du plafond.

Il est établi que la défenderesse lui a répondu le 12 décembre 2022, que le constat du 8 juillet 2022 faisant office d’ état des lieux d’entrée démontrait qu’elle avait pris les locaux dans l’état où ils se trouvaient et que le conduit de la tireuse à bière au plafond existait déjà lors de la cession du fonds de commerce. Elle s’est opposée aux demandes en arguant de sa mauvaise foi de la bailleresse et du fait que le percement litigieux existait depuis de très nombreuses années et que la demande visant à débrancher l’appareillage électrique porterait atteinte à sa jouissance paisible.

La SARL BABY ALVES produit en ce sens une attestation de Monsieur [V] qui indique que le trou qui relie le bar à la cave était déjà existant en février 2010 lors de l’installation de la pompe à bière par la société France boissons et que la propriétaire des murs à savoir Madame [H] en avait été informée lors de l’acte de vente du 30 novembre 2010. Elle verse également le témoignage de Madame [U] relatant qu’elle a exploité de 1986 à 2005 les locaux et que les deux trous existaient déjà au niveau des caves.

Elle démontre avoir déféré à la demande visant la mise en peinture du mur côté arrière du local en produisant des photographies en ce sens, ce que ne conteste pas la demanderesse.

Elle produit enfin, un mail de BET ATELIER 75 du 24 juillet 2024 indiquant être rendu sur place afin de constater le percement du plancher en plafond de la cave et confirmant que le trou au niveau du passage du tuyau à bière n’aggrave aucunement la vulnérabilité sismique du bâtiment, en versant une facture en ce sens du 26 juillet 2024 d’un montant de 780 euros.

Dès lors, force est de considérer au vu de ces éléments, que la demande de Mme [H] visant le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, fondé sur le non-respect de la clause relative aux travaux se heurte à des contestations sérieuses ainsi que l’indique la société défenderesse dans la mesure où les pièces versées en défense tendent à établir que le percement litigieux situé dans la cave en vue de faire passer un tuyau à bière reliant la pièce principale a été réalisé il y a de nombreuses années par les précédents exploitants des locaux et que Madame [H] en avait été informée, sans qu’elle ne justifie avoir formalisé d’opposition en ce sens à cette période.

En outre, il ne relève pas de la compétence du juge des référés d’interpréter les clauses du bail commercial et l’accord à la cession du fonds de commerce donné par Madame [H] étant de surcroit relevé que l’appréciation d’un éventuel manquement aux clauses contractuelles relève au vu des contestations sérieuses du juge du fond.

Enfin, bien que Madame [H] expose que le retard dans le paiement des loyers justifie de surcroît de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial, force est de relever qu’il ne relève pas de l’office du juge des référés de prononcer la résiliation du bail qui relève de la seule compétence du juge mais uniquement de constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire.

Dès lors, il doit être considéré au vu de l’ensemble de ces éléments que les demandes visant le constat de la résiliation du bail mais également celle visant le prononcé de la résiliation du bail fondé sur le retard dans le paiement des loyers et la violation des clauses du contrat se heurtent à des contestations sérieuses. Elles seront en conséquence rejetées.

De manière subséquente, les demandes aux fins de libération des lieux, d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation seront également rejetées.

Sur la demande de provision :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 31 décembre 2024 versé aux débats, que la SARL BABY ALVES à l’enseigne K-RILLON demeure redevable de la somme de 3815,77 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

La SARL BABY ALVES ne fournit aucune explication sur l’arriéré locatif et ne justifie pas de son règlement.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, elle sera condamnée au paiement de la somme de 3815,77 arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

La créance portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement d’une amende civile :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande formée à ce titre sera rejetée comme n’étant pas fondée au vu de l’issue de l’instance, la SARL BABY ALVES succombant partiellement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à Mme [O] [H] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL BABY ALVES à l’enseigne K-RILLON qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût de la sommation.

PAR CES MOTIFS