TJ Caen, 11 févr. 2025, RG 24/00564

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300

N° RG 24/00564 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JA6M

Minute : 2024/
Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 11 Février 2025

[G] [Z]

C/

[H] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Thomas LECLERC - 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
M. [G] [Z]

M. [H] [F]
Me Thomas LECLERC - 31
Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 11 Février 2025

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente
Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition
Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Z], demeurant 1 Stretton Court, Wrekin Road - Wellington - TF1 AD - TELFORD (ROYAUME-UNI)
représenté par Me Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [F]
né le 10 Août 1990 à GRASSE (06130), demeurant 36 Route d’Ifs - Résidence Eustache Restout - 3ème Etage- 14000 CAEN
non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Janvier 2025
Après débats à l’audience publique du 14 Janvier 2025, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 juin 2022, Monsieur [G] [Z], a donné à bail à M. [H] [F] un logement à usage d’habitation situé 36 route d’Ifs, résidence Eustache RESTOUT, 3ème étage, 14000 CAEN, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 635 euros, charges comprises.

Par acte extrajudiciaire du 12 juin 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 13 juin 2024, M. [Z] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.514,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 27 septtembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 1er octobre 2024, M. [Z] a fait assigner M. [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise à la date du 12 août 2024 ;
– à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant ;
– en conséquence, le dire occupant sans droit ni titre de la résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;
– ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– être autorisée, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais des expulsés ;
– le condamner au paiement :
* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toute charges locatives, de la date de résiliation (ou résolution) du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés ;
* de la somme de 1.550,50 euros en principal au titre des termes dus à septembre 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;
* de tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation (ou résolution) du bail retenue par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;
* de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, dont le coût du commandement de payer signifié en date du 12 juin 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR.

À l’audience du 14 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [Z] représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant la dette.

M. [F], bien qu’assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a donné lieu à un procés-verbal de carence en date du 18 décembre 2024.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [Z] au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2.191,18 euros, selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, produit notamment aux débats :
– le contrat de bail,
– le commandement de payer;
– un décompte locatif depuis l’origine du bail, arrêté au 13 janvier 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2.191,18 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [F] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Par conséquent, M. [F] sera condamné à payer à M. [Z] la somme de 2.191,18 euros au titre des loyers et charges dus au 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois trouve à s’appliquer, bien que le commandement délivré vise un délai de six semaines, dans la mesure où, quoique les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 soient d’ordre public, celui-ci est de protection ; de sorte qu’en application de l’article 1102 du code civil, les parties sont libres de déterminer une clause du contrat plus protectrice du locataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [F], par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024 et portant sur la somme en principal de 1.144,90 euros au titre des loyers et charges.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif arrêté au 13 janvier 2025 que, dans ce délai de deux mois, des versements insuffisants ont été effectués par le locataire, tant au titre de l’arriéré locatif que, des échéances courantes de loyers et charges.

De telle sorte, qu’à l’issue du délai de deux mois, soit au 12 août 2024, comme vu précédemment, la dette locative s’élève à la somme de 2.191,18 euros, terme de janvier 2025 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 12 août 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion
M. [F], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 12 août 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles
En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par les locataires se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois.

Il y a lieu d’autoriser M. [Z] à faire transporter les meubles et effets personnels de M.[F] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation
Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [F] cause un préjudice à Monsieur [Z] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charge, soit la somme de 635,70 euros, à compter du 12 août 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F], partie succombante au litige, seront condamné aux dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés ainsi qu’à payer à M. [Z] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS