TJ Mans, 11 févr. 2025, RG 23/01361

MINUTE 2024/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Première Chambre

Jugement du 11 Février 2025

N° RG 23/01361 - N° Portalis DB2N-W-B7H-HYLS

DEMANDEUR

Monsieur [R] [U]
né le 15 Décembre 1971 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Aude COUDREAU, avocate au Barreau du MANS

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétairs de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL CITYA HOREAU COUFFON, immatriculée au RCS du MANS sous le n° B402 311 286 dont le siège social est situé [Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Philippe PELTIER, membre de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Amélie HERPIN, Juge

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l'audience publique du 17 décembre 2024
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 11 février 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 11 Février 2025

- prononcé publiquement par Amélie HERPIN, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Me Aude COUDREAU - 8, Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO - 30 le

N° RG 23/01361 - N° Portalis DB2N-W-B7H-HYLS

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] », situé [Adresse 2] au [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété.

Une assemblée générale ordinaire a eu lieu le 2 mars 2023. La résolution n°20 relative à la décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la réhabilitation des colonnes a été votée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Par acte du 23 mai 2023, Monsieur [U] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] devant le Tribunal judiciaire du Mans.

Suivant conclusions n°2, signifiées par voie électronique en date du 17 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Monsieur [U] sollicite de :

- à titre principal, prononcer la nullité de l’assemblée générale du 2 mars 2023 dans sa globalité,
- à titre subsidiaire, prononcer la nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 2 mars 2023,
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à verser à Monsieur [U] la somme de 2.200,62 € correspondant au versement d’ores et déjà effectué par lui au titre de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 2 mars 2023, sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la date de signification du jugement à intervenir,
- dans tous les cas, condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] au règlement des entiers dépens,
- dire que Monsieur [U] bénéficiera de la dispense prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [U] soutient à titre principal la nullité de l’assemblée générale du 2 mars 2023, considérant que l’absence de signature du procès-verbal emporte cette sanction au visa de l’article 17 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967. Il rappelle qu’il avait été désigné président de séance. Il indique avoir refusé de signer le procès-verbal adressé, au motif que les mentions portées n’étaient pas exactes. Il considère que les modalités de financement (nombre d’appels de fonds, montant et date d’exigibilité) n’ont pas été débattues au cours de l’assemblée générale et qu’il existe une erreur sur les montants des appels de fonds de travaux votés dans la résolution n°20. Il souligne que le procès-verbal a par ailleurs été diffusé aux copropriétaires avant sa signature. Il fait valoir qu’il existe une irrégularité flagrante des signatures portées sur le procès-verbal modifié, dont la date est antérieure aux modifications apportées. Il souligne en cela que le document ne respecte pas les dispositions de l’article 1366 du Code civil. Concernant les modalités de financement, Monsieur [U] affirme que celles retenues dans le procès-verbal n’ont pas fait l’objet de discussions lors de l’assemblée générale, privant ainsi les copropriétaires de la possibilité d’en débattre. Il rappelle que ces modalités ont fait l’objet de modifications dans les différentes versions de la résolution n°20.

A titre subsidiaire, il avance que la résolution n°20 encourt la nullité alors que le devis portant sur les travaux n’a pas été mis en concurrence, en violation de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 19-2, 13 et 11 du décret du 17 mars 1967. Il note que, lors de l’assemblée générale, seule la société TELEREP a été envisagée, sans qu’aucun autre devis n’ait été produit afin de permettre un choix éclairé de l’entreprise. Il soutient que le Syndicat des copropriétaires pouvait aisément, contrairement à ses déclarations, trouver d’autres entreprises pour réaliser cette mise en concurrence.

Il invoque également l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour être dispensé de toute participation à la dépense des frais de la présente procédure.

Enfin, Monsieur [U] rappelle avoir réglé les sommes sollicitées au titre des appels de fonds relatifs aux travaux considérés, soit la somme de 2.200,62 € au titre de trois appels de fonds. Il en demande le remboursement en considération de la nullité de l’assemblée générale ou de la résolution n°20, fondant ces appels de fonds, ce sous astreinte.

Aux termes de conclusions n°2, signifiées par voie électronique en date du 28 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] demande de :

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- débouter Monsieur [U] de ses demandes, fins et conclusions,
- le condamner au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- le condamner à supporter la charge des dépens.

Concernant la demande de nullité de l’assemblée générale, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] considère que l’absence de signature par le président de séance du procès-verbal n’entraîne pas nécessairement sa nullité. Il admet qu’elle peut toutefois affecter sa valeur probatoire quant à l’exactitude du compte-rendu des délibérations. Sur ce point, il indique que Monsieur [U] se contente d’affirmer avoir refusé sa signature sans apporter la preuve de l’inexactitude des mentions portées. Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] estime que les modifications ne renvoient qu’à des erreurs matérielles corrigées, au titre des sommes des appels de fonds permettant de régler l’intégralité des travaux. Il rappelle que Monsieur [U] ne conteste par ailleurs pas le montant total et le montant des échéances, mais uniquement le nombre d’échéances. Il considère qu’il ne rapporte pas la preuve que le contenu du procès-verbal ne reprend pas fidèlement les délibérations votées lors de l’assemblée générale, se reportant notamment à l’attestation rédigée par l’un des copropriétaires présents sur le contenu des échanges.

Au titre de la nullité de la résolution n°20, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] ne conteste pas l’exigence de mise en concurrence pour les travaux considérés. Il avance toutefois que ces travaux correspondent à une prestation technique très particulière et qu’il n’existait aucune autre société dans un secteur géographique raisonnable susceptible de présenter un devis concurrentiel ou plus avantageux. Il insiste sur l’urgence des travaux et leur nécessité, partagée par un grand nombre de copropriétaires.

La clôture des débats est intervenue le 10 octobre 2024, par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assemblée générale du 2 mars 2023

Selon l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l'article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l'article 1367 du code civil.

Il est constant qu’en l’absence de toute signature, le procès-verbal ne satisfait pas aux prescriptions légales et ne remplit pas son rôle probatoire quant au contenu des résolutions adoptées par l'assemblée générale, entraînant sa nullité.

Toutefois, en l’absence d’une partie des signatures requises, notamment celle du président de séance, la validité du procès-verbal peut être retenue, lorsque le copropriétaire réclamant n'est pas en mesure de démontrer l'inexactitude du compte rendu des délibérations qui lui ferait grief. Il lui appartient donc de démontrer que le contenu du procès-verbal ne correspond pas à la réalité, cette preuve pouvant être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que plusieurs versions du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mars 2023 ont été rédigées.

Les versions produites étant non datées, sauf pour celles portant effectivement les signatures, il convient de se référer aux échanges électroniques et aux versions successives pour apprécier si, en l’absence de la signature du président de séance, les modifications réalisées sont de nature à altérer la réalité des délibérations de cette assemblée générale.

Il convient d’ores et déjà de relever que le projet de résolutions de l’assemblée générale ordinaire du 2 mars 2023, annexé à la convocation adressée aux copropriétaires le 2 février 2023, prévoit, au titre de la résolution litigieuse n° 20, la rédaction suivante sur les modalités de financement : « L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise Télérep prévue pour un montant prévisionnel de 18.370,00 € TTC / Entrée soit un total de 146.960,00 € TTC pour la résidence (...).
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L’assemblée générale autorise le syndic pour financer les travaux à procéder aux appels de fonds prévisionnels en 2 trimestres : 50 % soit 666,00 € exigible le 1er juillet 2023, 50 % soit 666,00 € exigible le 1er octobre 2023 » (page 10/13).

Monsieur [U] soutient qu’à la suite de l’assemblée générale qui s’est effectivement tenue le 2 mars 2023, trois versions successives du procès-verbal ont été transmises pour signature. Il verse aux débats trois documents, présentant trois modalités différentes de financement au titre du nombre et du montant des appels de fonds. Deux versions ne présentent aucune date (pièces du demandeur n°4 et 8), une version porte la date de trois signatures électroniques (pièce du demandeur n°5).

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] ne verse aux débats qu’une seule version de ce procès-verbal (pièce du défendeur n°1), présentant les mêmes signatures électroniques.

La lecture des échanges électroniques avec le syndic, produits par Monsieur [U], permet de retenir qu’une première version du procès-verbal a été transmise à Monsieur [U], en qualité de président de séance, et à Monsieur [Y], en qualité de scrutateur de séance, par courrier électronique du 14 mars 2023 à 14h30. Monsieur [U] a répondu à cette transmission par courrier électronique en réponse le même jour à 15h56, relevant des erreurs notamment concernant la résolution n°20, indiquant que « ni la proportion d’exigibilité des appels de fond et ni la date de réalisation des travaux » n’ont été abordés et votés en assemblée générale.

Il est alors possible de considérer que ce premier projet correspond à la rédaction suivante au titre de la résolution n°20, reprenant les termes du projet adressé avec la convocation : « L’assemblée générale autorise le syndic pour financer les travaux à procéder aux appels de fonds prévisionnels en 2 trimestres : 50 % soit 666,00 € exigible le 1er juillet 2023, 50 % soit 666,00 € exigible le 1er octobre 2023 » (page 10/15 - pièce du demandeur n°8).

Il est ensuite justifié d’un courrier électronique adressé à Monsieur [U] uniquement le 20 mars 2023 à 14h53, le sollicitant pour signer une nouvelle version du procès-verbal par voie électronique. Par courrier électronique en réponse du 20 mars 2023 à 18h54, Monsieur [U] a refusé de signer cette version, relevant les discordances sur les modalités de financement des travaux de la résolution n°20 et indiquant à nouveau que ces questions n’ont pas été débattues lors de l’assemblée générale, ni le montant, ni la date des travaux.

A ce titre, Monsieur [U] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] produisent tous deux la même attestation de signatures électroniques réalisées par Monsieur [M] le 20 mars 2023 à 14h18, par Madame [I] le 20 mars 2023 à 13h54 et par Monsieur [K] le 23 mars 2023 à 15h06, mais chacun associe ces signatures à une version différente du procès-verbal.

Il n’est pas établi que ces signatures n’ont pas été recueillies sur cette version. Le courrier électornique dont fait état Monsieur [U] le 20 mars 2023 à 14h53 n’a été adressé qu’à lui, de telle sorte qu’il n’est pas justifié des transmissions pour les autres signataires. Il n’est pas démontré une absence d’authentification possible de leur auteur ou une atteinte à la fiabilité du procédé de recueil en violation des articles 1366 et 1367 du Code civil.

Il sera considéré que la pièce produite par le Syndicat des copropriétaires (pièce du défendeur n°1), justifiant d’une version unique, présentant des modalités de financement en cohérence avec le montant des travaux, et conforme avec la chronologie avancée, sera considérée comme le document effectivement signé par Monsieur [M], Madame [I] et Monsieur [K] et transmis aux copropriétaires. Ce procès-verbal présente la rédaction suivante au titre des modalités de financement litigieuses de la résolution n°20 : « L’assemblée générale autorise le syndic pour financer les travaux à procéder aux appels de fonds prévisionnels en 4 trimestres : 25 % soit 36.740 € exigible le 1er juillet 2023, 25 % soit 36.740 € exigible le 1er octobre 2023, 25% soit 36.740 € exigible le 1er janvier 2024, 25 % soit 36.740 € exigible le 1er avril 2024 » (page 10/14).

Monsieur [U] ne démontre pas que ces éléments n’ont pas été débattus en assemblée générale, alors même que la question des travaux, de leur montant et de leurs modalités de financement étaient à l’ordre du jour. Si des modifications ont eu lieu par rapport à ce premier projet, elles n’apparaissent pas altérer le sens de la délibération alors que le montant total des travaux a bien été arrêté à la somme de 146.960 € TTC et que les premières modalités reproduites ne permettaient aucunement de prendre en compte la totalité de ce montant.

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Dans une attestation, datée du 24 avril 2024, Monsieur [K] indique que « la résolution n°20 a bien fait l’objet d’une discussion sur le montant des travaux ainsi que le nombre de trimestres d’appel de fonds ». S’il n’est pas produit d’autres attestations en ce sens, il sera rappelé que deux autres signatures ont été apposés en ce sens pour authentifier le procès-verbal produit par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].

Il sera ainsi considéré que Monsieur [U] ne rapporte pas la preuve que la version du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mars 2023, modifiée et portant une partie des signatures exigées par les dispositions précitées, n’est pas conforme à la réalité des délibérations votées.

La modification apportée au procès-verbal doit ainsi être considérée comme une simple erreur matérielle, qui a valablement été soumise à la signature après rectification utile du syndic.

Les éléments présentés par Monsieur [U] ne permettent pas de retenir que ces éléments invalident l’assemblée générale du 2 mars 2023 et il sera débouté de sa demande principale à ce titre.

Sur la nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 2 mars 2023

Selon l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 ajoute que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.

Aux termes de l’assemblée générale spéciale du 24 mars 2021, il a été décidé par les copropriétaires une mise en concurrence obligatoire pour tous marchés, travaux, contrats et commandes d’un montant supérieur à 500 € TTC (résolution n°6 - page 5/7).

Il n’est pas contesté que le montant des travaux considérés est supérieur à cette somme.

Il ressort des éléments annexés à la convocation à l’assemblée générale du 2 mars 2023 et du procès-verbal de cette assemblée générale que, concernant les travaux de réhabilitation des colonnes, seul le devis de la société Télérep a été présenté.

L’absence de sollicitation d’une autre entreprise et de présentation d’un autre devis n’est d’ailleurs pas contesté par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], qui allègue de la technicité de la prestation excluant toute possibilité de recueillir auprès d’une autre entreprise une proposition d’intervention à un tarif plus intéressant.

Il sera relevé qu’il ne détaille ni ne justifie de cette impossibilité. Monsieur [U] produit à l’inverse aux débats un devis au titre de la réhabilitation des colonnes, étant précisé que le devis Télérep prévoyait une technique de fraisage mécanique alors que le devis produit de la société Curatec envisage une technique de curage par haute fréquence permettant le détartrage. Ce devis, daté du 4 avril 2023, présente par ailleurs un montant inférieur.

Aussi, en ne respectant pas les dispositions susvisées au titre de la mise en concurrence préalable imposée pour le marché de travaux considéré, la résolution n°20 encourt la nullité.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, le vote de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 2 mars 2023 de la [Adresse 6], relative à la décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la réhabilitation des colonnes, sera purement et simplement annulé.

Sur la demande en paiement

Monsieur [U] justifie avoir réglé les appels de fonds pour les travaux de réhabilitation des colonnes à hauteur de 733,54 € le 1er juillet, de 733,54 € le 1er octobre 2023 et de 733,54 € le 1er janvier 2024, le solde du compte étant soldé à la date du 8 janvier 2024. Il produit également les appels de fonds émis à ce titre.

N° RG 23/01361 - N° Portalis DB2N-W-B7H-HYLS

La résolution n°20 relative à la décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la réhabilitation des colonnes, prévoyant les modalités d’appel de fonds pour ces travaux, étant annulée, les appels de fonds sont privés de leur fondement.

Ainsi, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sera tenu de régler à Monsieur [U] la somme de 2.200,62 €.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, en ce qu’il ne ressort pas du dossier des éléments établissant qu’une résistance particulière est à craindre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] dans l’exécution de la présente décision.

Sur les demandes annexes

Il ressort de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il convient de faire application de ces dispositions, alors qu’aucun élément ne justifie d’y déroger.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], partie succombante, sera condamné aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sera également condamné à payer à Monsieur [U] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sera déboutée de sademande au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS