TJ Montpellier, 11 févr. 2025, RG 20/02149

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 20/02149 - N° Portalis DBYB-W-B7E-MU77
Pôle Civil section 2

Date : 11 Février 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [S] [R] épouse [Y]
née le 23 Août 1976 à [Localité 6] (94),
demeurant [Adresse 5]

Monsieur [C] [Y]
né le 21 Novembre 1975 à [Localité 7] (21),
demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Nicolas KNISPEL, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Me David FOUCHARD du cabinet CAPA avocat plaidant au barreau de DIJON

DEFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE OVALY SQUARE, situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, FONCIA [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. FONCIA DOMITIA, RCS MONTPELLIER 433 322 906, dont le siège social est sis [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A. AXA FRANCE IARD, en la qualité d’assureur DO, inscrite au RCS de Nanterre sous le n° 722057460, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège

représentée par Maître Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Maître Laurent KARILA de la SELAS KARILA ET ASSOCIES avocat plaidant au barreau de PARIS

MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES, RCS du MANS 775 652 126, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qulaité audit siège

MMA IARD, RCS LE MANS 440 048 882, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qulaité audit siège

intervenantes volontaires

représentées par Maître Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL - ARMANDET - LE TARGAT - BARAT BAIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Assesseurs : Cécilia FINA-ARSON
Sabine CABRILLAC, magistrat à titre temporaire

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Décembre 2024 au cours de laquelle Sabine CABRILLAC a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 11 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Le 30 août 2010, M. et Mme [Y] ont fait l’acquisition en VEFA d’un appartement destiné à la location, situé [Adresse 9], pour un prix de 216.000 €, auprès de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION. L’appartement a été livré le 15 février 2012.
Pour les besoins de cette opération, la société KAUFMAN & BROAD avait souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD.
Le syndic de copropriété de l’immeuble était le cabinet FONCIA DOMITIA jusqu’en juillet 2023.

Selon contrat de mandat du 9 septembre 2011, les époux [Y] ont confié la gestion de l’appartement au cabinet FONCIA DOMITIA.
Le bien a été mis en location à compter du 10 avril 2012.

Dès 2014, les époux [Y] se sont plaints auprès de la société FONCIA DOMITIA de multiples infiltrations causant des dégâts des eaux à répétition dans leur salon et leur salle de bains, et entravant ainsi la location de leur bien.
Le syndic FONCIA DOMITIA a effectué une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommages-ouvrage dès 2014, mais de nouveaux désordres ont été constatés courant 2015, pour lesquels FONCIA DOMITIA a fait une déclaration de sinistre le 5 janvier 2016 puis le 1er avril 2016. Le cabinet EXETECH, missionné par AXA, a rendu son rapport le 12 août 2016. Le syndic a par la suite indiqué aux époux [Y] que des travaux de reprise avaient été réalisés au mois de mars 2017.
De nouveaux sinistres ont été déclarés par FONCIA le 16 février 2018 puis le 29 mai 2018 et le 11 juillet 2019.

Par acte d’huissier du 17 juin 2020 les époux [Y] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de la résidence OVALY SQUARE et la société FONCIA DOMITIA pris en sa qualité de syndic, devant le Tribunal judiciaire de Montpellier pour obtenir leur condamnation au paiement d’une indemnité de 15.457 €.

Par exploit du 19 octobre 2020 le Syndicat des copropriétaires a assigné la Compagnie AXA FRANCE IARD en garantie.

Les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs du Syndicat des copropriétaires OVALY SQUARE sont intervenues volontairement dans l’instance par conclusions du 10 novembre 2020.

Par Ordonnance du 19/02/2021, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par FONCIA DOMITIA au titre de la prescription.

Postérieurement à l’assignation, les époux [Y] ont adressé à la compagnie AXA des déclarations de sinistres les 25 septembre 2021, 28 novembre 2021, 20 décembre 2022 en raisons de nouvelles infiltrations.

Le 15 septembre 2021, les époux [Y] ont conclu un mandat de vente de l’appartement avec l’Agence CENTURY 21.
Par courriel du 22 octobre 2021, l'Agence Century 21 a informé les époux [Y] qu'elle ne donnait pas suite au mandat en raison des procédures en cours.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2023, les époux [Y] sollicitent du tribunal, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, et de la loi du 10 juillet 1965, et avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de déclarer leur demande recevable et bien fondée, et en conséquence de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble OVALY SQUARE, la SAS FONCIA DOMITIA et les compagnies MMA et AXA à leur payer les sommes de :
-49.043,82 € outre les loyers postérieurs au 1er janvier 2024 jusqu'à la remise en location, en réparation de leur préjudice lié à la perte des loyers,
-26 408 € au titre de la déduction d’imposition perdue.
-réserver le préjudice fiscal éventuel lié à l’éventuelle perte rétroactive des avantages fiscaux précédents.
-condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble OVALY SQUARE et la SAS FONCIA DOMITIA ainsi que les compagnies MMA et AXA à payer, à chacun, la somme de 3000 € en réparation de leur préjudice moral,
-dire que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation,
-condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble OVALY SQUARE et la SAS FONCIA DOMITIA ainsi que les compagnies MMA et AXA à payer la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
A l’appui de leurs demandes ils rappellent que la Société FONCIA a la double qualité de Syndic de copropriété, et de mandataire des époux [Y] pour la gestion locative.
Ils soutiennent tout d’abord que la responsabilité de la société FONCIA est engagée en sa qualité de syndic. Ils exposent que suite aux différents sinistres et rapports d’expertises, le syndic a reçu, en 2016, une indemnisation globale de 5.709,76 € incluant les pertes de loyers et dommages, à hauteur de 4.765,96 €. Ils invoquent la réalisation tardive des travaux et l’absence de restitution de l’indemnisation perçue au titre de la perte de loyer. Ils ajoutent qu’en 2018, AXA a indiqué que les infiltrations du salon étaient dues à la mauvaise réparation du sinistre indemnisé en 2016, et qu’une indemnisation à hauteur de 1.355,95 € a été adressée par l'assureur dommages-ouvrage au syndic mais que ce dernier n’a jamais encaissé le chèque. Ils soutiennent que les travaux nécessaires pour remédier au défaut d’étanchéité constaté au niveau du balcon de l’appartement A21, identifiés dès 2014, n’ont jamais été réalisés, et ajoutent que FONCIA ne justifie pas avoir employé les indemnités d’assurance pour procéder à la réparation des causes des désordres.

Ils invoquent ensuite la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour manquement à son obligation d’entretien et d’administration des parties communes conformément aux dispositions de la loi du 10/07/1965. Ils font valoir l’omission par le syndicat d’encaisser les chèques de l’assureur et de mettre en œuvre les travaux de reprise, et l’absence de réponse du syndicat des copropriétaires à leurs courriers. Ils exposent qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de prendre toutes initiatives procédurales utiles en se retournant contre le débiteur de la garantie décennale.

Les époux [Y] invoquent enfin la responsabilité de FONCIA DOMITIA en sa qualité de mandataire, ayant pour mission d’assurer l’entretien et les réparations et la location du bien. Ils font valoir le manque de diligences de l’agence en raison des délais anormaux pour solutionner les différents sinistres, dont l'origine était pourtant connue. Ils soutiennent ne pas avoir été informés par FONCIA des diligences réalisées et relèvent que suite au dernier état des lieux du 27 juin 2019, mentionnant des dégâts des eaux, l’agence n’a pris aucune mesure pour résoudre les désordres et s’est abstenue de chercher un locataire, alors que le mandat de gestion n’avait fait l’objet d’aucune résiliation.

Ils font valoir qu’ils disposent de l’action directe à l’encontre de l’assureur AXA, dommages-ouvrages, qui est tenu de les indemniser de tous désordres de nature décennale et que les compagnies MMA, assureurs du syndicat des copropriétaires, doivent également être tenues à réparation.
Sur les préjudices, ils allèguent la perte de loyers en raison de l’impossibilité de relouer le bien pendant de longues périodes, outre un préjudice fiscal résultant de l’impossibilité de bénéficier du dispositif SCELLIER en raison de la vacance du bien et un préjudice moral, en raison de la mauvaise gestion du bien, source de stress, angoisse et inquiétude au quotidien.

***

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 14 de la loi du l0 juillet 1965, et des dispositions du code des assurances, de:
-constater que les demandes formées par les consorts [Y] se heurtent à des motifs de contestation qui en justifieront le débouté ou a minima la limitation, en son quantum,
-condamner solidairement MMA et AXA France IARD à relever et garantir intégralement le Syndicat de toutes condamnations à intervenir contre lui au bénéfice des consorts [Y] en lien avec les sinistres utilement déclarés et garantis,
-condamner solidairement toutes parties succombantes au paiement de la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucune expertise judiciaire ne vient objectiver les désordres. Il souligne avoir rempli ses obligations en ce qu’il a procédé à toutes les déclarations de sinistres auprès d’AXA, assureur dommages-ouvrage, et précise ne pas avoir eu la maîtrise du positionnement de l’assureur et de ses indemnisations. Il conteste les demandes indemnitaires formées par les époux [Y] qui, notamment, ne justifient pas du caractère inhabitable du logement.

***

Dans ses conclusions transmises par RPVA le 01 septembre 2023, la SAS FONCIA DOMITIA, au visa de l’article 1231-1 du Code civil, demande au tribunal de juger qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, constater qu’elle n’est aucunement concernée par les préjudices évoqués, rejeter toute demande des époux [Y] à son encontre et les condamner à payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société FONCIA conteste avoir manqué de diligences dans le traitement des sinistres et avoir tardé à réaliser les mesures permettant de mettre fin aux désordres. Elle précise avoir réalisé toutes les déclarations de sinistres et diligences pour solutionner les désordres, en en avoir informé les époux [Y]. Elle soutient ne pas être responsable du retard pris par les différents intervenants.
Concernant les derniers désordres apparus en 2019, elle fait valoir qu’aucune demande ne lui a été adressée et précise qu’en 2020 elle a fait effectuer des devis pour la remise en état de l’appartement, mais qu’elle n’a pu missionner une entreprise en raison de la persistance des infiltrations alors qu’elle était dans l’attente d’un retour de l’assureur pour une éventuelle prise en charge de ces travaux.
Elle allègue de la résiliation du contrat de mandat par les époux [Y] à qui les clés ont été restituées en mai 2021.
Sur les préjudices, elle souligne qu’aucune demande n’a été effectuée à l’encontre de la société FONCIA pour le sinistre de 2016 dont elle ne peut être responsable, pas plus que du sinistre de 2019. Elle précise qu’il ressort du dernier rapport d’expertise dommages-ouvrage, d’octobre 2021, que l’appartement n’était pas en état d’être loué, ce qui l’a contraint à sortir le bien du marché. Elle conteste l’existence d’un préjudice moral.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2024, la compagnie AXA sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L.121-12, L.124-3, L.242-1, A.243-1 du Code des assurances et vu les expertises amiables contradictoires menées au titre des sinistres, de juger que le Syndicat des copropriétaires et les époux [Y] n’établissent aucune faute ou défaillance d’ AXA FRANCE IARD dans la gestion des sinistres,
-débouter les époux [Y] de leurs demandes et le Syndicat des copropriétaires de son appel en garantie à l’encontre de AXA FRANCE IARD, alors qu’ils ne justifient pas : du mal fondé des positions de non garantie notifiées qui n’ont pas été contestées ou pour lesquels ils ont laissé prescrire leurs droits, de retards dans l’indemnisation des sinistres garantis ou d’insuffisance des sommes allouées et non contestées, de l’emploi avec diligence des indemnités versées dans le cadre des sinistres qui ont fait l’objet d’une garantie, et de la recherche de la responsabilité de l’entreprise qu’ils ont fait intervenir en réparation des causes des infiltrations indemnisées à l’origine des nouvelles infiltrations constatées,
-condamner le syndicat des copropriétaires et les époux [Y] à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la perte de loyer alléguée pour la période du 20 mai 2016 au 3 avril 2017, AXA fait valoir qu’aucun retard dans la gestion du sinistre ne peut lui être reproché, ayant missionné des experts à la suite des déclarations de sinistres et alors qu'elle a notifié à FONCIA une proposition d’indemnisation qui n'a pas été contestée. Elle précise que le premier expert n’a pu accéder aux lieux et que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des conditions de réalisation des travaux de reprises.
Elle fait valoir que les époux [Y] sont en toutes hypothèses prescrits en leurs demandes à l’encontre de la Cie AXA FRANCE IARD alors que la proposition d’indemnité n’a pas été contestée dans le délai de deux ans de l’article L 114-1 du code des assurances.

La compagnie AXA allègue avoir instruit les sinistres postérieurs et soutient que
-le sinistre « infiltrations dans la salle de bains » déclaré en janvier 2018 a été indemnisé en mai 2018 mais la société FONCIA n’a pas encaissé le chèque d’indemnité, et n’a pas réalisé les travaux,
-les nouvelles infiltrations dans le salon étaient dues à la mauvaise réparation du sinistre indemnisé en 2016, réalisée à l’initiative et sous la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas avoir recherché la responsabilité des intervenants,
-les infiltrations dans le WC ont fait l’objet d’une position de non garantie, comme relevant de la garantie de bon fonctionnement expirée, point que la société FONCIA en sa double qualité a contesté un temps pour finalement laisser prescrire ses droits.

La Compagnie AXA FRANCE IARD expose en conséquence qu’il ne peut lui être reproché aucun retard dans la gestion des sinistres, seuls le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA étant responsables des retards de gestion, d’encaissement de l’indemnité versée, et de la mauvaise réalisation des travaux de reprise.

Sur les sinistres déclarés en 2021, elle fait valoir qu’ils ont été pris en charge lorsqu’ils relevaient des garanties dans les délais contractuels et que les indemnités ont été réglées et n’ont pas été contestées, de sorte qu’aucun retard de gestion et ne saurait lui être reproché, ni perte de loyer.

Sur le sinistre du 20/12/2022, elle a également missionné un expert qui a conclu que l’origine des infiltrations se trouvait dans le défaut de la réparation de la cause du sinistre précédent, effectuée à l’initiative du Syndicat des copropriétaires, de sorte qu’elle a notifié une position de non garantie le 09 février 2023, les infiltrations trouvant leur origine dans des prestations extérieures au contrat.

Elle ajoute que l’immobilisation du bien et sa non-location ne sont pas justifiées et qu’il appartient aux époux [Y] de se retourner contre les entreprises qui ont réalisé des travaux de reprise, à l’origine des nouvelles infiltrations.

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Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 16 novembre 2023, MMA assurances mutuelles et MMA IARD, demandent de juger qu’en l’absence de démonstration du caractère inhabitable du logement, les époux [Y] ne sauraient valablement réclamer un préjudice découlant d’une perte locative et en conséquence, de les débouter de l’intégralité de leurs demandes, rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires comme injustes et mal fondées.
A titre subsidiaire, juger que la garantie mobilisable souscrite auprès des concluants se limite à la somme de 13 646,76 € avec une franchise de 1.000 € à déduire, débouter les époux [Y] de leur demande au titre du préjudice moral, rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires comme injustes et, en toutes hypothèses, mal fondées et condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 2.500€ au titre de l’art 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre liminaire, les compagnies MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES relèvent que le contrat ne couvre que l’activité de Syndicat de copropriété, et qu’ils ne sont pas l’assureur de FONCIA DOMITIA au titre de son activité de mandataire de gestion.
Elles soulignent que la succession de dégâts des eaux subis dans l’appartement a fait l’objet de déclarations systématiques auprès de l’assureur dommages-ouvrage de sorte que le Syndicat de copropriétaires OVALY SQUARE a donc parfaitement exécuté ses obligations. Elles font valoir qu’un certain nombre de désordres affectant l’appartement des époux [Y] ne provient pas des parties communes entraînant de la part de cette compagnie, une position de non garantie. Elles ajoutent qu’à défaut d’expertise judiciaire, le caractère inhabitable de l’appartement n’est pas établi.
A titre subsidiaire, elles font valoir qu’elles ne pourraient être condamnées en qualité d’assureurs au titre de l’inexécution du mandat de gestion pour lequel il n’a été souscrit aucune garantie. Elles contestent l’existence d’un préjudice moral.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2024.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir “constater” et « juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce que soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n'y répondra pas dans le dispositif de la présente décision."

-Sur la responsabilité de FONCIA DOMITIA

* sur la responsabilité de FONCIA DOMITIA pris en sa qualité de syndic.

En vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'exécuter les dispositions du règlement de copropriété et les délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Son domaine d'action ne concerne que les parties communes.

Le syndic de copropriété, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

En l'espèce, suite à deux déclarations de sinistres réalisées les 5 janvier 2016 et 24 mars 2016 par FONCIA DOMITIA auprès de la compagnie AXA, assureur dommages-ouvrage, ce dernier a missionné un expert qui, dans son rapport définitif du 12 août 2016, conclut à l'existence d'infiltrations dans la salle de bains des époux [Y] ayant pour origine la défaillance de l'installation de plomberie dans l'appartement situé au niveau supérieur, ainsi qu'à l'existence d'infiltrations dans le salon des époux [Y] ayant pour origine un défaut d'étanchéité au niveau de l'appui des menuiseries extérieures de l'appartement supérieur.
Le 11 octobre 2016, la compagnie AXA a adressé à la société FONCIA DOMITIA la somme de 5709,76 € au titre de ces sinistres, dont 943,80 € pour traiter la cause des dommages et 4765,96 € pour les conséquences des dommages. Cette indemnisation n'a pas été contestée par la société FONCIA.

Par courrier du 14 mars 2017, la société FONCIA a indiqué aux époux [Y] avoir réceptionné les travaux le 10 Mars 2017.

Force est de constater que si la société FONCIA DOMITIA produit un devis daté du 28 juin 2016 pour la reprise des peintures intérieures, elle ne justifie nullement avoir missionné des entreprises pour réaliser les réparations qui auraient dû être engagées pour faire cesser ces dommages et notamment le PV de réception des travaux de mars 2017.

Les infiltrations ont perduré et suite à une nouvelle déclaration de sinistre opérée par la société FONCIA DOMITIA le 16 février 2018 auprès de la compagnie AXA, la société EURISK mandatée par l'assureur, a conclu à un défaut d'étanchéité en toiture au niveau de la colonne VMC. Les frais de reprise d'étanchéité ont été retenus à hauteur de 638 € selon devis de la société CAP ETANCHEITE et ceux de reprise des peintures intérieures à hauteur de 717,95 € suite au devis de la société FG SERVICES.
L'origine de ce sinistre se trouvant dans les parties communes n'est pas contestée par les parties.

Non seulement la société FONCIA DOMITIA ne justifie avoir dépêché des entreprises pour procéder aux travaux qui auraient permis de mettre fin aux désordres relatifs aux sinistres de 2018, mais de surcroît elle n'a pas procédé à l'encaissement du chèque adressé par la compagnie AXA le 28 mai 2018 en règlement des dits sinistres.
Il ressort en effet des échanges de courriers versés aux débats, que par courriers du 10 décembre 2019, puis du 4 décembre 2020 et du 28 décembre 2021 le société FONCIA, invoquant des oublis d'encaissement a sollicité de nouveaux chèques auprès de l'assureur afin de pouvoir réaliser les travaux de reprise des désordres, de sorte qu'au 18 janvier 2022, les travaux n'étaient toujours pas réalisés.

Après de nouvelles déclarations de sinistres formées par FONCIA le 29 mai 2018 puis le 11 juillet 2019, l'expert missionné par l'assureur a souligné que les désordres avaient pour origine une mauvaise réalisation des travaux de réparation effectués après le sinistre de 2016 ou l'absence de réparation du sinistre déclaré en février 2018, de sorte que la compagnie AXA a refusé sa prise en charge.

Le 28 décembre 2021, le syndic a déclaré un nouveau sinistre d'infiltrations dans la salle de bains des époux [Y], pour lequel l'expert missionné a mis en évidence un défaut d'étanchéité des fourreaux de ventilation. La compagnie AXA a notifié une position de garantie pour un montant de 1600,01 € et a adressé à FONCIA l'indemnisation le 15 juillet 2022.

Courant 2022 les époux [Y] ont procédé à une déclaration de sinistre auprès d'AXA. L'expert missionné a conclu que l'origine des infiltrations de 2022 se trouvait dans le défaut de réparation par FONCIA de la cause du sinistre précédent.

La carence du syndic FONCIA DOMITIA, à la date de réception des indemnisations par la compagnie AXA est ainsi établie.
Ayant perçu les fonds de l'assureur AXA dommages-ouvrage, il appartenait au syndic, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de permettre la réalisation des travaux afin de mettre fin aux désordres existants, en recherchant et en désignant une entreprise chargée de leur réalisation.
Or, à l'exception des déclarations de sinistres réalisées auprès d'AXA, le syndic ne justifie pas avoir pris les initiatives qui s'imposaient pour les faire cesser, et n'établit pas le suivi des travaux qui auraient été réalisés, alors même qu'il avait perçu les indemnités d'assurance pour y remédier.

*Sur la responsabilité de FONCIA DOMITIA pris en sa qualité de mandataire des époux [Y].

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1991 alinéa 1 du Code Civil précise que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
L'article 1992 alinéa 1 de ce même code prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
L’article 1993 du Code Civil énonce que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’agent immobilier engage sa responsabilité en cas de faute prouvée. En tant que professionnel de l’immobilier, il s’oblige à un devoir de conseil et d’assistance. Il doit rendre compte chaque année de sa gestion qui doit être prudente et diligente.

En l’espèce,il ressort de la lecture du mandat de gérance locative versé aux débats que le mandataire a pour mission d’accomplir tous actes d’administration, et notamment :
-gérer le bien, rechercher des locataires, louer relouer et renouveler les baux aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire jugera à propos (….)
-encaisser, percevoir, déposer tous loyers, charges ,ainsi que toutes sommes en valeurs relatives au bien géré,
-rendre compte de sa gestion tous les trimestres et procéder au règlement le 10 du mois suivant la fin du trimestre civil.
-faire exécuter toutes réparations de moindre coût et celles plus importantes mais urgentes en avisant rapidement le mandant, en régler les factures, prendre toutes mesures conservatoires
-faire exécuter les travaux importants après accord du mandant (…).

Il n'est pas contesté que l'appartement des époux [Y] a subi plusieurs périodes de vacances locatives. Il n'est pas plus contestable, au regard de l'historique des déclarations de sinistres et des différents rapports d'expertises produits, que les dégâts des eaux récurrents n'ont pu qu'entraver la mise en location du logement.
Toutefois, la société FONCIA ne saurait se prévaloir du caractère inhabitable du logement, alors qu'il appartenait au gestionnaire de s'assurer, notamment au regard de sa mission consistant à « faire exécuter toutes réparations de moindre coût et celles plus importantes mais urgentes » de missionner une entreprise pour remédier aux désordres dans les parties privatives.
Compte tenu de l'ancienneté des dégâts, des mises en demeure et relances versées aux débats, l'agence gestionnaire, en charge de la location du bien, ne justifie pas des mesures prises pour remédier aux désordres dans un délai raisonnable, ce qui constitue un manquement à son obligation de diligence, ayant concouru à la vacance du logement.

De surcroît, il ressort des pièces versées aux débats que la société FONCIA a perçu la somme de 4765,96 euros au titre de la perte de loyer consécutive au sinistre 2016, mais que le gestionnaire ne justifie pas du reversement de cette somme aux époux [Y].

La société FONCIA ne justifie pas plus d'une résiliation du mandat de gestion locative pour se soustraire à ses obligations.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il est établi que la société FONCIA DOMITIA a négligé de traiter avec sérieux les infiltrations d'eaux subies par les consorts [Y] en sa qualité de syndic pour les dommages trouvant leur origine dans les parties communes (défaut d'étanchéité de la VMC en toiture....) et en sa qualité de gérant pour les dommages subis dans les parties privatives, de sorte que sa responsabilité est engagée.

-Sur la responsabilité d'AXA IARD

Il ressort de l'ensemble des pièces versées aux débats, et notamment de l'historique du traitement de chaque sinistre, que la compagnie AXA a instruit l'ensemble des déclarations de sinistres, a missionné des experts pour réaliser des expertises au contradictoire des parties, puis a réalisé des propositions d'indemnisations qui n'ont pas fait l'objet de contestations dans les délais impartis de l'article L. 114-1 du code des assurances.
Les refus de garantie opposés par AXA en sa qualité d'assureur dommages ouvrage sont intervenus à la suite de mesures d'expertises qu'elle avait diligentées et qui concluaient à un défaut de réalisations des travaux préconisés, ou de malfaçons dans la réalisation de ces travaux, de sorte qu'ils ne présentent aucun caractère fautif.

En conséquence, aucune faute n'est établie à l'encontre de l'assureur AXA qui sera mis hors de cause.

-Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires qui agit par le biais de son mandataire le syndic, est responsable sur un fondement contractuel à l'égard des copropriétaires, des fautes que ce dernier commet dans l'exercice de sa mission de conservation et d'entretien de l'immeuble.
A cet égard, les fautes de la société FONCIA DOMITIA ont été établies ci-dessus et, survenues dans le cadre de son mandat, le syndicat des copropriétaires doit répondre en conséquence des préjudices occasionnés aux époux [Y].

-Sur la solidarité.
Les fautes du syndic, du syndicat de copropriétaires et du gestionnaire de l'appartement des époux [Y] ayant produit leurs effets conjugués dans le temps et concouru à un même dommage, la Société FONCIA pris en sa qualité de syndic et de gestionnaire et le Syndicat des copropriétaires seront tenus, in solidum, à réparer l'entier préjudice subi par les époux [Y].

-Sur la garantie des compagnie MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront tenues solidairement avec la société FONCIA et le syndicat de copropriétaires, dans la limite du plafond de garantie prévue à la police d'assurance, étant précisé qu'elles pourront opposer le montant de la franchise contractuelle prévue au contrat d'assurance.

-Sur les préjudices

*sur la perte de loyers.

Il n'est pas contesté que l'appartement a été inoccupé du mois de mai 2016 jusqu'au 3 avril 2017, puis à compter de juin 2019 jusqu'au 1er janvier 2024, date à laquelle il a été réservé.
Le préjudice consistant en la perte de chance de relouer l'appartement est réel, causé directement par les fautes de la société FONCIA et du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où, du fait de la carence de ces derniers qui ne justifient d'aucuns travaux pour remédier aux nombreux sinistres, ni de démarches pour trouver un locataire, la mise en location du logement a été compromise, comme cela est démontré par les photographies produites, les différents rapports d'expertises et le caractère récurent des dégâts des eaux.

Le contrat de syndic confié à la société FONCIA DOMITIA a pris fin en juillet 2023.
Les demandeurs ne justifient pas de la date de fin de la mission de gérance du logement confiée à FONCIA.
Si le syndic ou le mandataire ne peuvent être tenus responsables des préjudices ou désordres constatés postérieurement à l'expiration de leur mandat, tel n'est pas le cas lorsque ces désordres sont directement liés à des manquements antérieurs, caractérisés durant leur exercice.
En l'espèce, les négligences et carences de la société FONCIA ont contraint les époux [Y] à reprendre la gestion de leur bien pour faire procéder par eux mêmes, postérieurement à la cessation de ses fonctions de FONCIA aux travaux de reprise, reportant d'autant la mise en location du bien.
En conséquence, les pertes de loyers de l'année 2023 sont directement liées aux manquements de FONCIA à ses obligations.

Au titre de la perte de loyers, seul peut être retenu un préjudice consistant en une perte de chance de pouvoir relouer l'appartement.
Il en résulte qu'il ne peut être retenu de montants mensuels correspondants aux échéances des loyers charges et assurances dont les époux [Y] soutiennent que la faute de la société FONCIA et du syndicat des copropriétaire leur a fait perdre. Toutefois, tenant compte du contexte de classement en zone tendue de la ville de [Localité 8], cette perte de chance doit être considérée comme élevée.
Le préjudice sera par conséquence limité à 80% de la valeur locative du bien (716  €), soit pour les périodes de vacances locatives entre mai 2016 et le 31 décembre 2023, soit la somme de 38.623,89€.

*sur le préjudice moral.

Le préjudice moral invoqué par les époux [Y] est indéniable au vu des tracasseries imposées à eux par l'attitude fautive du syndic et du syndicat des copropriétaires depuis des années.
Il convient d'allouer à ce titre aux époux [Y] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts.

*sur le préjudice fiscal.

Les époux [Y] soutiennent avoir subi un préjudice fiscal résultant de la perte du dispositif Scellier-intermédiaire en raison d'une année vide de location en 2020, évalué à hauteur de 26408 €.
Or les demandeurs ne justifient pas de la remise en cause du dispositif Scellier-intermédiaire par l'administration fiscale en raison de la vacance du logement, ni d'échanges avec l'administration fiscale afin d'informer cette dernière de l'impossibilité de location tenant l'existence de sinistres. De surcroît, les demandeurs ont fait le choix le 15/09/2021 de conclure un mandat de vente et en conséquence de sortir du dispositif Scellier-intermédiaire.
En conséquence, tenant compte de ces éléments et de l'aléa inhérent à ce type de dispositif fiscal, le lien de causalité direct entre les fautes de la société FONCIA et du syndicat de copropriétaires et la perte alléguée du dispositif Scellier-intermédiaire n'est pas établi et la demande indemnitaire formée à ce titre sera rejetée.

-Sur les demandes accessoires.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner in solidum la SAS FONCIA DOMITIA, le Syndicat des copropriétaire de l'immeuble OVALY SQUARE, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, qui succombent, aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum la SAS FONCIA DOMITIA, le Syndicat des copropriétaire de l'immeuble OVALY SQUARE, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à payer à Monsieur [Y] [C] et Madame [R] épouse [Y] [S] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que rien, en l’espèce, ne justifie d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS :