TJ Toulouse, 11 févr. 2025, RG 24/03832

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/03832 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TMSS

JUGEMENT

N° B

DU : 11 Février 2025

[T] [R] [J] épouse [A] [P]

C/

[I] [N] [L]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 11 Février 2025

à Me MORER

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 11 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 12 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [T] [R] [J] épouse [A] [P], domiciliée : chez Monsieur [M] [Y], [Adresse 1]

représentée par Maître Joris MORER de la SELEURL MORER, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [N] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE
Madame [T] [J] épouse [A] [P] a donné à bail à Monsieur [I] [N] [L] un appartement à usage d’habitation (n°586), avec garage, parking et cave, situés [Adresse 3]) par contrat en date du 19 mai 2015, renouvelable par tacite reconduction par période de trois ans et moyennant un loyer initial de 650 euros.

Madame [T] [J] épouse [A] [P] a par ailleurs donné congé à Monsieur [I] [N] [L] par acte d’huissier de justice délivré le 27 juillet 2023 avec effet au 18 mai 2024 aux fins de vente sur le fondement de l’article 15 - II de la loi du
6 juillet 1989, lui notifiant également l’existence de son droit de préemption pour la vente envisagée au prix de 135 000€.

La vente n’ayant pas pu intervenir à ce prix, l’huissier a signifié à Monsieur [I] [N] [L] par acte en date du 29 novembre 2023 la décision de la bailleresse de vendre à un prix inférieur soit à la somme de 101.000 euros, cette nouvelle offre étant valable un mois.
La vente n’ayant pas pu intervenir à ce prix, l’huissier a signifié à Monsieur [I] [N] [L] par acte en date du 12 avril 2024 la décision de la bailleresse de vendre à un prix inférieur soit à la somme de 83.000 euros, cette nouvelle offre étant valable un mois.

Une offre va par ailleurs être formulée le 18 mai 2024 par Monsieur [O] [K] au prix de 83.000 euros, proposition à laquelle il ne donnera pas suite compte tenu d’après lui du comportement du locataire.

Monsieur [I] [N] [L] s’est par ailleurs maintenu dans les lieux après le 18 mai 2024.

Madame [T] [J] épouse [A] [P] a en outre précisé que Monsieur [I] [N] [L] ne respectait pas ses obligations contractuelles relatives au paiement des loyers.

Madame [T] [J] épouse [A] [P] a en conséquence fait assigner Monsieur [I] [N] [L] par acte du 13 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :
A titre principal :
- juger que Monsieur [I] [N] [L] n’a pas répondu à l’offre de vente signifié le
12 avril 2024 ;
- juger valable le congé sur le fond et la forme à compter du 18 mai 2024 à minuit ;
- prononcer la résiliation du bail conclu le 19 mai 2015 pour occupation sans droit ni titre ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Ordonner la suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
A titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation du bail pour défaut de règlement des loyers et des charges ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Ordonner la suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause :
- condamner Monsieur [I] [N] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé et majoré des charges par mois d’occupation, à compter du prononcé de la décision et jusqu’à la libération effective du logement loué, soit la somme mensuelle de 770 euros ;
- Condamner Monsieur [I] [N] [L] au paiement de la somme de 1.071,70 euros selon décompte actualisé au 13 mars 2024, sauf à parfaire ;
- Condamner Monsieur [I] [N] [L] à verser la somme de 1.000 euros à Madame [T] [J] épouse [A] [P] au titre de son préjudice moral ;
- Condamner Monsieur [I] [N] [L] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’huissier engagés.

A l’audience du 12 décembre 2024, Madame [T] [J] épouse [A] [P], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [I] [N] [L], assigné par acte en date du 13 août 2024 délivré par commissaire de justice en son étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA VALIDITE DU CONGE :
Conformément aux dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur justifiant de sa décision de reprendre ou de vendre le logement peut donner congé à son locataire et, comme c’est le cas en l’espèce, “lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu
de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il
notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est
subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du
locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.
L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.”

En l’espèce, Madame [T] [J] épouse [A] a fait délivrer un congé pour vendre le logement occupé par Monsieur [I] [N] [L] avec offre de vente et précisant les conditions de vente, délivré par acte d’huissier de justice le 27 juillet 2023 avec effet au 18 mai 2024 aux fins de vente sur le fondement de l’article 15 - II de la loi du 6 juillet 1989, lui notifiant également l’existence de son droit de préemption pour la vente envisagée au prix de 135. 000€.

Par acte en date du 29 novembre 2023 puis par acte en date du 12 avril 2024, l’huissier a signifié à Monsieur [I] [N] [L] la décision de la bailleresse de vendre à un prix inférieur soit à la somme de 101.000 euros, cette nouvelle offre étant valable un mois, puis à la somme de 83.000 euros, cette nouvelle offre étant également valable un mois, et ce conformément aux dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 reprises plus haut.

Le congé reproduit également les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lesquels indiquent les conditions de l’offre de vente au profit du locataire de même qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur en cas de reprise ou vente du logement.

Il est constant par ailleurs qu’aucune offre d’achat n’a été formulée par Monsieur [I] [N] [L] dans le délai légal de deux mois de la délivrance du congé pour vendre puis du légal d’un mois ayant couru à compter du 29 novembre 2023, puis à compter du 12 avril 2024.

Les dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoient expressément qu’à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En conséquence, le congé délivré par Madame [T] [J] épouse [A] [P] à Monsieur [I] [N] [L] aux fins de reprise du logement pour vente, régulier en la forme et au fond, sera validé avec effet au 18 mai 2024.

Le bail étant en conséquence résilié par l’effet du congé venu à échéance au 18 mai 2024, Monsieur [I] [N] [L] est en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date et son expulsion sera ordonnée avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sans qu’il y ait lieu d’ordonner d’astreinte, l’assistance de la force publique étant ordonnée.

Par ailleurs, la mauvaise foi de Monsieur [I] [N] [L] n’étant pas démontrée, et en sa qualité de locataire n”a pu entrer dans les locaux litigieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, il n’y a pas lieu de supprimer les délais prévus par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [I] [N] [L] sera par ailleurs condamné à compter du 19 mai 2024 à payer à Madame [T] [J] épouse [A] [P] une indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive de lieux caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Madame [T] [J] épouse [A] [P] produit un décompte en date du 13 mars 2024 justifiant d’une dette d’un montant de 1.071,70 euros, somme pour laquelle un commandement de payer a été délivré à Monsieur [I] [N] [L] le
15 mai 2024.

Monsieur [I] [N] [L] qui n’a pas comparu n’a, par définition, contesté ni le principe ni le montant de la dette et sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1.071,70 euros.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Madame [T] [J] épouse [A] [P] qui ne caractérise pas son préjudice moral sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [N] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 15 mai 2024.

Madame [T] [J] épouse [A] [P] a dû exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge, aussi Monsieur [I] [N] [L] sera condamné à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS