CA Versailles, 11 févr. 2025, RG 24/01401

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 FEVRIER 2025

N° RG 24/01401 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WMMJ

AFFAIRE :

SPL SEINE OUEST AMENAGEMENT

C/

SARL PAKA RESTAURATION

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Janvier 2024 par le juge de l'expropriation de [Localité 9]

RG n° : 23/00024

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Caroline CHARRON-DUCELLIER,

Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS,

Mme [M] [N]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SPL SEINE OUEST AMENAGEMENT

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Me Caroline CHARRON-DUCELLIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 526 et Me Fabien BODIN de la IDEO SOCIÉTÉ D'AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T10

APPELANTE

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SARL PAKA RESTAURATION prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et Me Vanessa DHAINAUT de l'EURL VANESSA DHAINAUT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1205

INTIMÉE

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [M] [N], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Janvier 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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La sarl Paka restauration souhaitant vendre un fonds de commerce de restauration traditionnelle sis au [Adresse 1] (92), sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 3], une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la mairie et reçue le 7 avril 2023, le prix visé étant de 364 000 euros. La mairie de [Localité 8] a délégué son droit de préemption à la société SPL Seine Ouest Aménagement le 17 décembre 2015.

Saisi par la société SPL Seine Ouest Aménagement selon requête enregistrée au greffe le 5 juin 2023, le juge de l'expropriation de [Localité 9] a par jugement en date du 29 janvier 2024 fixé le prix de vente du fonds de commerce de la sarl Paka restauration à 367 781 euros, sur la base de 95 % du chiffre d'affaires des années 2019 et 2022, et a condamné la société SPL Seine Ouest Aménagement à payer à la sarl Paka restauration la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Par déclaration en date du 22 février 2024, la société SPL Seine Ouest Aménagement a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions déposées par RPVA le 16 mai 2024, la société SPL Seine Ouest Aménagement expose :

- que le jugement a retenu des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement pour évaluer le fonds de commerce ; qu'il convient en ce cas d'écarter des références portant sur des fonds situés dans d'autres communes que [Localité 8] ; qu'il en est de même de celles qui sont de simples évaluations d'agences immobilières, seuls pouvant être retenus des termes de comparaison portant la référence de publication au service de publicité foncière, ou encore fournis par des notaires ;

- que l'évaluation des Domaines ne saurait être retenue, car elle aboutit à une fourchette maximale de 110 % du chiffre d'affaires ; que le taux de 95 % retenu par le tribunal est excessif ;

- que l'évaluation par un barème doit être maniée avec prudence, car le chiffre d'affaires peut être important alors même que la rentabilité est nulle ou même que l'exploitation est déficitaire ;

- que la méthode financière consiste à affecter un coefficient multiplicateur à l'excédent brut d'exploitation du fonds de commerce ;

- qu'au cas d'espèce, l'excédent brut d'exploitation n'a été positif qu'en 2018 (15 737 euros) et en 2021 (5 321 euros) alors qu'il était négatif sur les autres années ;

- que l'exploitation du fonds de commerce litigieux est structurellement déficitaire depuis cinq ans.

La société SPL Seine Ouest Aménagement demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement, et de fixer le prix du fonds de commerce à 200 000 euros.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 29 juillet 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 2 août 2024, la sarl Paka restauration fait valoir :

- que son fonds de commerce est très bien situé, en centre ville, sur une place pour partie piétonne, et bien desservi par les transports en commun ;

- que le chiffre d'affaires est élevé, ceux des années 2020 et 2021 ne pouvant pas être pris en compte eu égard aux mesures de police prises pour tenter d'endiguer l'épidémie de covid-19 ;

- que le premier juge a à bon droit appliqué un pourcentage au chiffre d'affaires ; que toutefois il aurait fallu en fixer le taux à 110 % et non pas à 95 %, eu égard à l'emplacement géographique et aux facteurs locaux de commercialité ; que d'autre part, une erreur de calcul a été commise dans le jugement au titre de la moyenne des chiffre d'affaires des années 2019 et 2022 ;

- que s'agissant des références, il n'y a pas lieu d'écarter par principe celles portant sur des fonds de commerce sis à [Localité 7] ;

- que la société SPL Seine Ouest Aménagement ne justifie aucunement des modalités de calcul de la somme de 200 000 euros ; qu'un accord amiable avait même stipulé que le prix serait fixé à 230 000 euros.

La sarl Paka restauration demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix du fonds de commerce ;

- le fixer à 426 101,50 euros, subsidiairement à 367 996,75 euros, et très subsidiairement à 345 000 euros ;

- condamner la société SPL Seine Ouest Aménagement au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire.

Le janvier 2025, la société SPL Seine Ouest Aménagement a déposé des conclusions indiquant qu'elle se désiste de son appel.

Par conclusions datée du 13 janvier 2025, la sarl Paka restauration indique accepter le désistement d'appel, un accord étant intervenu entre les parties,

MOTIFS

Aux termes de l'article 401 du code de procédure civile, le désistement de l'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.

En l'espèce, le désistement d'appel de la société SPL Seine Ouest Aménagement est accepté par la sarl Paka restauration. En conséquence, la présente cour se trouve dessaisie du présent litige.

La société SPL Seine Ouest Aménagement sera condamnée aux dépens d'appel conformément aux articles 399 et 405 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,