CA Versailles, 11 févr. 2025, RG 24/00543

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 FEVRIER 2025

N° RG 24/00543 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WJ4Q

AFFAIRE :

COMMUNE DE [Localité 5]

C/

[X] [S]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Novembre 2023 par le juge de l'expropriation de NANTERRE

RG n° : 23/00001

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Véronique BUQUET-ROUSSEL,

Me Céline BORREL,

Mme [T] [R]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

COMMUNE DE [Localité 5]

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Tanguy SALAÛN de la SCP S.C.P D'AVOCATS TANGUY SALAÜN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0126

APPELANTE

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Monsieur [X] [S]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentant : Me Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 et Me Hélène CAYLA-DESTREM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

INTIMÉ

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [T] [R], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Janvier 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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M. [S] souhaitant vendre un bien sis à [Localité 5], [Adresse 1], une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune de [Localité 5] le 8 août 2022. Celle-ci, faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le prix à la somme de 70 800 euros, et de régler la somme de 5 000 euros au titre de la commission d'agence due par l'acquéreur, ce que M. [S] a refusé selon courrier du 27 décembre 2022.

Saisi par la commune de [Localité 5] selon mémoire parvenu au greffe le 10 janvier 2023, le juge de l'expropriation de Nanterre a par jugement en date du 6 novembre 2023 fixé le prix de vente du bien de M. [S] à 99 120 euros, sur la base de 4 200 euros/m², a dit que les honoraires de négociation dus à l'agence immobilière, le cabinet Arnel (5 000 euros), étaient à la charge de la commune de [Localité 5], et l'a condamnée à payer à M. [S] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Par déclaration en date du 25 janvier 2024, la commune de [Localité 5] a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 24 avril 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 17 mai 2024 dont le commissaire du gouvernement et M. [S] ont accusé réception respectivement les 21 et 18 mai 2024, qui sera suivi d'un autre mémoire déposé le 19 novembre 2024, lequel sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 27 novembre 2024, la commune de [Localité 5] expose :

- qu'elle produit trois termes de comparaison, à savoir celle de la vente d'un appartement (2 843 euros/m²), celle d'un studio (2 541 euros/m²), et celle d'un appartement (2 191 euros/m²) ; que contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, ces biens ne se situent pas dans des emplacements moins attractifs, et se trouvent au contraire dans des situations géographiques comparables ;

- que les termes de comparaison produits par la partie adverse et constitués de biens sis dans la même résidence sont pourtant dissemblables, car celui en litige est en rez-de-chaussée, est dépourvu de cave et est en mauvais état, nécessitant des travaux de remise en état coûteux ;

- que compte tenu de l'état dégradé du bien en cause, son offre à hauteur de 3 000 euros/m² est satisfactoire.

La commune de [Localité 5] demande en conséquence à la Cour :

- d'infirmer le jugement ;

- de fixer le prix de l'immeuble à 70 800 euros (sur la base de 3 000 euros/m²), en ce non compris la commission d'agence due par l'acquéreur (5 000 euros) ;

- de condamner M. [S] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 16 juillet 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 17 juillet 2024 dont le commissaire du gouvernement et la commune de [Localité 5] ont accusé réception respectivement les 22 et 18 juillet 2024, M. [S] réplique :

- que son bien se trouve dans un environnement géographique agréable, puisque proche du parc des Sévines, tout en bénéficiant de la proximité des services administratifs, des commerces et des équipements ainsi que des transports en commun ;

- que le prix visé dans la promesse de vente, 105 000 euros, soit 4 449 euros/m², reflétait l'état du marché ;

- que les termes de comparaison invoqués par la commune de [Localité 5] sont anciens ou portent sur des biens situés dans une autre zone géographique, à l'Est du parc des Sévines, dans un environnement moins agréable ;

- que le 22 septembre 2022, la commune de [Localité 5] a acquis un appartement sis dans le même immeuble, occupé, sur la base d'un prix de 4 646 euros/m² en valeur libre ;

- qu'au mois de janvier 2022, elle a acquis un autre appartement avec cave sis au deuxième étage du même immeuble, pour 4 927 euros/m² ;

- qu'un ratio moyen de 4 628 euros/m² doit donc être retenu, sauf à le ramener à 4 200 euros/m² en raison de l'état du bien.

M. [S] demande en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement ;

- condamner la commune de [Localité 5] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 26 septembre 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 31 octobre 2024, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le prix du bien à 99 120 euros, faisant valoir :

- que les trois comparatifs produits par l'appelante sont trop anciens ; qu'il est préférable d'examiner des termes de comparaison plus récents et qui ne portent pas sur des biens situés dans un environnement moins favorable ;

- qu'il en produit trois, à savoir des cessions survenues les 11 mars 2020, 24 janvier 2022 et 14 décembre 2022, portant sur des appartements sis dans la même résidence ;

- qu'il aboutit ainsi à un prix moyen de 4 200 euros/m².

MOTIFS

En vertu de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.

En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l'article L 213-8.

Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.

L'article L 213-4 alinéa 1er du code de l'urbanisme prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.

Et l'article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l'absence d'un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d'aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

La méthode d'évaluation par comparaison, si elle n'est pas obligatoire, est la plus communément utilisée.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 6 novembre 2023.

La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 16 décembre 2019, date à laquelle la commune de [Localité 5] a modifié le plan local d'urbanisme. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'intéressée compte faire de l'immeuble.

Le bien litigieux est un appartement soumis au régime de la copropriété, situé dans une impasse calme, en face de l'entrée du [Adresse 8], à 650 m de la gare RER de [Localité 5]. Des commerces de proximité se trouvent non loin. L'appartement est situé au rez-de-chaussée et lui sont attachés 23/2000èmes des parties communes ; il comporte une entrée, une cuisine, une pièce à vivre, et une salle d'eau. Ce bien est dégradé en certaines de ses parties, notamment la cuisine dont les revêtements muraux sont en mauvais état. La surface habitable est de 23,60 m².

L'appelante a versé aux débats trois références de mutation :

- celle du studio sis [Adresse 3], vendu le 27 novembre 2019 (2 843 euros/m²) ;

- celle du studio sis [Adresse 3], vendu le 23 février 2021 (2 541 euros/m²) ;

- celle du studio sis [Adresse 3], vendu le 23 septembre 2021 (2 191 euros/m²).

Ces trois studios se situent à 240 m du bien objet du litige, de l'autre côté du [Adresse 8], et si le premier juge a retenu qu'ils ne constituaient pas des références pertinentes comme étant situés dans une zone moins favorable, l'appelante établit qu'en réalité les situations géographiques sont comparables : tous ces biens, à l'instar de celui objet de la présente procédure, se trouvent à 5-15 mn à pied des commerces et de la gare RER C.

Doivent être également retenues les trois références versées aux débats par le commissaire du gouvernement qui sont très intéressantes en ce qu'elles portent sur des appartements sis dans la même résidence que celui en litige, même s'ils se trouvaient au 1er, 2ème ou 3ème étage, alors que le bien vendu par M. [S] est au rez-de-chaussée.

Les six références susvisées seront donc retenues par la Cour, ce qui aboutit à un prix moyen de 3 502 euros. Le premier juge a réduit le ratio par lui obtenu compte tenu de l'état intérieur dégradé de l'appartement, mais la seule circonstance que les papiers peints de la cuisine soient décollés et que la douche soit en mauvais état est insuffisante pour réduire le prix obtenu.

Dans ces conditions, le prix de vente du bien sera fixé à 82 647 euros, par infirmation du jugement.

L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à la commune de [Localité 5].

M. [S], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS