CA Versailles, 11 févr. 2025, RG 23/05956

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 FÉVRIER 2025

N° RG 23/05956 -

N° Portalis

DBV3-V-B7H-WBPI

AFFAIRE :

[Y] [I]

C/

[M] [O] veuve [B]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

N° RG : 22-001582

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 11.02.25

à :

Me Mélodie CHENAILLER

Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE FÉVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANT

Monsieur [Y] [I]

né le 13 juillet 1959 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale

Représentant : Me Mélodie CHENAILLER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 125

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INTIMÉE

Madame [M] [O] veuve [B]

née le 10 janvier 1952 à [Localité 8] (92)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621

Substitué par : Maître Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES

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Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 novembre 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats et du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 avril 1993, Mme [M] [B] a donné à bail à Mme [D] [P] une maison individuelle située [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 5 000 francs.

Au départ de Mme [P], le bail s'est poursuivi au profit de son concubin, M. [Y] [I].

Plusieurs différents et procédures ont opposé M. [I] à Mme [B].

Sur la contestation élevée par M. [I], le tribunal de Versailles, suivant jugement du 1er décembre 2016, a retenu que le congé délivré n'était frappé d'aucune nullité, écartant le caractère frauduleux de celui-ci et constatant la résiliation du bail et ordonnant en conséquence son expulsion.

La Cour d'appel de Versailles, par arrêt du 16 octobre 2018 a confirmé le jugement attaqué.

Un commandement de quitter les lieux a été signifié à M. [I] le 27 mars 2019. Il a sollicité des délais pour quitter les lieux devant le juge de 1exécution du tribunal de Versailles qui a écarté sa demande par jugement du 9 juillet 2019.

M. [I] a été expulsé des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] le 27 septembre 2019.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 novembre 2022, M. [I] a assigné Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- juger que le congé délivré par Mme [B] à effet du 10 avril 2014 est frauduleux, en l'absence d'intention d'occuper les lieux et d'occupation réelle des lieux,

- juger le congé à effet du 10 avril 2014 nul,

- juger que Mme [B] engage sa responsabilité contractuelle,

en conséquence,

- condamner Mme [B] à lui régler à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi compte tenu du caractère frauduleux du congé délivré et de l'impossibilité de réintégrer les lieux,

- condamner Mme [B] à lui régler le dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers soit la somme de l 524,50 euros avec intérêt légal,

- condamner Mme [B] à assumer la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de même que la charge des dépens de première instance et appel auxquels il a été condamné par jugement du tribunal d'instance de Versailles en date du 1er décembre 2016, de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 16 octobre 2018 et du jugement du juge de l'exécution de Versailles en date du 9 juillet 2020 soit la somme de 4 689,32 euros,

- condamner Mme [B] à régler à Maître [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700, 2° du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût des demandes de renseignements hypothécaires pour 27 euros.

Par jugement réputé contradictoire du 30 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

- dit que le congé à effet du 10 avril 2014 donné par Mme [B] à M. [I] est intervenu dans des conditions frauduleuses,

En conséquence,

- condamné Mme [B] à payer à M. [I] la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- condamné Mme [B] à payer la somme de 800 euros en application de l'article 700, °2 du code de procédure civile qui sera recouvrée conformément à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

- débouté M. [I] de ses autres demandes,

- condamné Mme [B] aux dépens de l'instance dans les termes de l'article 696 du code de procédure civile qui ne comprendront pas le coût des demandes de renseignement hypothécaire,

- rappelé l'exécution provisoire de droit de sa décision.

Par déclaration reçue au greffe le 8 août 2023, M. [I] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 4 juin 2024, M. [I], appelant, demande à la cour de :

- le recevoir en son appel et le déclarant bien fondé,

- débouter Mme [B] de ses demandes plus amples et ou contraires,

- infirmer le jugement rendu le 30 mars 2023 en ce qu'il :

* a limité le montant de la condamnation de Mme [B] à lui payer la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral,

* l'a débouté de sa demande de condamnation de Mme [B] à lui régler les dépens et article 700 du code de procédure civile de premières instances et appel auxquels il a été condamné par jugement du tribunal d'instance de Versailles du 1er décembre 2016 (RG 11-15-001576), par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 16 octobre 2018 (RG 17/01273), par jugement du juge de l'exécution du 9 juillet 2019 (JEX RG 19/02179),

* a limité à 800 euros la somme à laquelle Mme [B] est condamnée à régler à son conseil au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile

* l'a débouté de sa demande de condamnation de Mme [B] à prendre à sa charge le coût des demandes de renseignement hypothécaire,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé frauduleux le congé délivré par Mme [B] à effet du 10 avril 2014 en l'absence d'intention d'occuper les lieux et d'occupation réelle des lieux,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [B] à réparer son préjudice,

Statuant à nouveau,

- condamner Mme [B] à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

- condamner Mme [B] à lui régler la somme de 4 717,23 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi,

- condamner Mme [B] à régler directement à Me [C] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la première instance,

- condamner Mme [B] à régler les dépens de la procédure de première instance y compris les frais de demandes de renseignements hypothécaires pour 27 euros,

- condamner Mme [B] à régler directement à Me [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel,

- la condamner aux entiers dépens de l'appel,

- ordonner l'exécution provisoire de l'arrêt.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 7 octobre 2024, Mme [B], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en date du 30 mars 2023 en ce qu'il a débouté M. [I] de ses autres demandes,

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en date du 30 mars 2023 en ce qu'il a dit que le congé à effet du 10 avril 2014 donné à M. [I] est intervenu dans des conditions frauduleuses,

en conséquence,

- l'a condamnée à payer à M. [I] la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- l'a condamnée à payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 2ème du code de procédure civile qui sera recouvrée conformément à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

- l'a condamnée aux dépens de l'instance dans les termes de l'article 696 du code de procédure civile qui ne comprendront pas le coût des demandes de renseignement hypothécaire,

- a rappelé l'exécution provisoire de la décision était de droit,

Statuant à nouveau,

- débouter M. [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [I] à lui payer la somme de 3 240 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [I] aux dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 octobre 2024.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur le caractère frauduleux du congé de reprise pour habiter et l'engagement de la responsabilité contractuelle de Mme [B]

Le premier juge a considéré que le congé pour reprise à effet au 10 avril 2014 délivré par Mme [B] à son locataire, M. [I], bien que validé par le juge des contentieux de la protection et la cour d'appel de Versailles, ' était intervenu dans des conditions frauduleuses', motif pris de ce que Mme [B] n'avait jamais occupé les lieux donnés à bail après l'expulsion de son locataire intervenue le 27 septembre 2019, et les avait vendus, le 30 mars 2021.

En cause d'appel, M. [I] conclut à la confirmation de ce chef du jugement, en faisant valoir que le droit de reprise du bailleur pour habiter suppose l'habitation des locaux à titre principal, et que Mme [B], qui n'a jamais occupé les lieux et les a vendus, n'avait en l'occurrence comme objectif que de se débarrasser de son locataire, sans avoir à réaliser les travaux de mises aux normes et de gros oeuvre auxquels elle avait été condamnée dans une procédure antérieure.

Mme [B] sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a jugé frauduleux le congé délivré à son locataire, en faisant valoir que :

- le congé ne peut être déclaré nul, pour avoir été validé par la cour d'appel de Versailles dans une précédente décision qui a un caractère définitif,

- le défaut de réintégration des lieux s'explique par des motifs légitimes :

a) la reprise effective des lieux, après l'expulsion de M. [I] est intervenue près de cinq ans après la délivrance du congé litigieux, en raison des contestations élevées par M. [I] devant le tribunal d'instance et la cour d'appel de Versailles, puis devant le juge de l'exécution, et durant ce temps, ' de nombreuses choses dans la vie privée et financière de Mme [B]', âgée de 67 ans, l'ont conduite à abandonner la reprise effective du bien et à opter pour une vente,

b) le défaut de réintégration des lieux s'explique par des motifs légitimes : M. [I] a dégradé les lieux de manière importante avant son expulsion : descentes de gouttières arrachées, réservoir des toilettes fendu, tuiles du toit soulevées ce qui a entraîné une inondation dans la chambre ; elle a donc dû réaliser des travaux importants dans le bien, dont le bon déroulement a été entravé par le confinement lié à la crise sanitaire.

Réponse de la cour

Le bailleur qui exerce son droit de reprise sur les lieux loués contracte l'obligation de venir les occuper réellement et personnellement à titre de résidence principale à la fin du bail.

Le logement repris doit être habité à titre de résidence principale et non comme résidence secondaire ([7]. 3ème 31 janvier 2001, n° 99-11956).

N'est cependant pas frauduleuse la reprise pour habiter non effective suivie d'une vente, dès lors que des circonstances postérieures à la délivrance du congé légitiment cette situation (Cass. 3e civ., 9 sept. 2014, n° 13-16.691).

Au cas d'espèce, il est établi que Mme [B], qui a récupéré son pavillon après l'expulsion de son locataire intervenue le 27 septembre 2019, les a vendus, le 30 mars 2021, sans jamais les avoir occupés postérieurement à leur libération.

Ni la nécessité de faire des travaux ni la crise sanitaire liée au Covid ne sauraient justifier une inoccupation totale du pavillon avant sa revente, étant relevé qu'un panneau indiquant que le bien était à vendre a été apposé dès le mois de mai 2020.

Les quelque cinq années qui se sont écoulées entre la délivrance du congé litigieux et la récupération du bien pourraient légitimer une modification des intentions initiales de Mme [B], qui doivent s'apprécier au jour de la notification du congé et non postérieurement, et la vente du pavillon, à la condition sine qua non que cette dernière expose à la cour et par le menu les circonstances et les raisons justifiant la non occupation et la vente.

Cependant, l'intimée ne dit pas pour quelles raisons son congé aurait perdu son actualité, se bornant à affirmer, de manière sibylline, qu'il s'est passé ' de nombreuses choses dans sa vie privée et financière' sans que ces allégations soient justifiées de quelque manière que ce soit.

Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré qui a constaté que le congé avait été délivré ' dans des conditions frauduleuses', Mme [B] étant mal fondée à soutenir que la confirmation antérieure du congé litigieux par la cour de céans ferait obstacle à cette constatation, le contrôle a priori par le juge du congé ne faisant pas obstacle à ce qu'un contrôle a posteriori intervienne postérieurement à la libération du bien.

En raison du caractère frauduleux du congé délivré, la responsabilité de Mme [B] se trouve engagée, ce qui ouvre droit à sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

II) Sur les demandes indemnitaires du locataire évincé

Le premier juge a indemnisé le préjudice moral subi par M. [I] à hauteur de la somme de 6 000 euros et débouté ce dernier de ses demandes en remboursement du dépôt de garantie et en paiement des dépens et article 700 d'une précédente procédure, après avoir constaté que le dépôt de garantie avait déjà été restitué au locataire par compensation, et, s'agissant des dépens et article 700 octroyées dans le cadre des procédures antérieures, que ces décisions étaient définitives et que l'action de M. [I] ne pouvait aboutir à les réformer, mais seulement à constater un abus de droit pouvant donner lieu à un dédommagement.

A hauteur de cour, M. [I] reprend les prétentions soutenues devant le premier juge, en faisant valoir un droit à la réparation intégral de ses préjudices moral et financier.

M. [I] sollicite le paiement la condamnation de son ancienne bailleresse à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 4 717, 23 euros en réparation de son préjudice financier, souligne que :

- il a été privé de son cadre de vie après 26 ans d'occupation, et s'est vu contraint de déposer une demande de logement social,

- a été expulsé par les forces de gendarmerie, sans avoir pu obtenir de délai,

- aucune réintégration dans les lieux n'est possible, le bien ayant été vendu,

- il a été condamné, dans le cadre de procédures antérieures, au paiement de diverses sommes au titre de l'article 700 et des dépens pour un total de 4 717, 23 euros, dont il est légitime à solliciter le remboursement.

Mme [B] de répliquer que :

- M. [I] est mal fondé à réclamer l'indemnisation de son préjudice moral, dès lors que ce préjudice n'est point justifié et que, le congé étant non frauduleux, cette demande indemnitaire ne peut prospérer,

- les sommes dues au titre de l'article 700 et des dépens ont déjà fait l'objet de condamnations définitives, si bien qu'en vertu de l'autorité de la chose jugée, la demande indemnitaire de M. [I] ne peut prospérer, étant relevé que M. [I] n'a pas qualité pour solliciter le versement du dépôt de garantie, réglé par sa concubine, [D] [P].

Réponse de la cour

L'auteur de la reprise frauduleuse est condamné à des dommages et intérêts réparant le préjudice causé au locataire, qui est apprécié in concreto.

Le préjudice moral causé par l'éviction indue est indemnisable.

Le préjudice financier invoqué par M. [I] trouve son origine dans des décisions de justice passées en force de chose jugée et non dans la reprise frauduleuse elle-même, si bien que le débouté de première instance mérite confirmation.

En considération de la durée de l'occupation du bien par M. [I] - 26 ans - et de l'impossibilité pour ce dernier de solliciter la réintégration dans les lieux, en raison de la vente du bien, la somme allouée à M. [I], en réparation de son préjudice moral, sera portée à 8 000 euros.

III) Sur les dépens

Mme [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

Il n'y a pas lieu de réformer le jugement en ce qu'il a dit que les frais de renseignement hypothécaire ne seraient pas compris dans les dépens de première instance, dès lors que ces débours ne sont pas justifiés par les règles de la procédure ou l'injonction du juge.

Il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent arrêt, qui n'est susceptible d'aucun recours suspensif.

PAR CES MOTIFS