TJ Paris, 12 févr. 2025, RG 24/06994

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [Z] [I]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/06994 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OPW

N° MINUTE : 5 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 12 février 2025

DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 1]S
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 février 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06994 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OPW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 février 2018, la société ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 467,78 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire une sommation de payer dans un délai de huit jours la somme principale de 8613,46 euros au titre de l'arriéré locatif incluant une part de supplément de loyer de solidarité.

Par assignation délivrée le 11 juin 2024, la société ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [I], ordonner la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
14449,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés à la date de l’assignation, échéance d’avril 2024 incluse, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2024 d’un montant égal à celui du loyer, des charges et du SLS et ce jusqu’à libération des lieux,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer.
A l’appui de ses demandes elle soutient sur le fondement des articles 1728, 1227, 1228 du code civil, 7a) de la loi du 6 juillet 1989, L441-9 du code de la construction et de l’habitation que M. [Z] [I] a manqué à ses obligations en ne payant pas ses loyers à bonne date de façon répétée et en refusant de communiquer son avis d’imposition.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 22 novembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes. Elle précise que le SLS a été défacturé et que la dette locative, actualisée au 9 novembre 2024, s'élève désormais à 4049,26 euros. Elle indique par ailleurs que le dernier loyer a été réglé et accepte le plan d'apurement de la dette proposé par le défendeur.

M. [Z] [I] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 115 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que M. [Z] [I] paie très irrégulièrement le loyer y compris hors application du supplément de loyer de solidarité et ce depuis au moins l’année 2023. A la date du 9 novembre 2024, M. [Z] [I] doit encore la somme de 4049,26 euros, soustraction faite le 31 mai 2024 du SLS.

M. [Z] [I] a reconnu ce montant à l’audience. Il sera en conséquence condamné à payer cette somme au bailleur.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [Z] [I] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, hors coût de la sommation de payer laquelle n’est pas indispensable à la l’introduction de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de débouter la bailleresse de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,