TJ Paris, 12 févr. 2025, RG 24/07244

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [V] [O]
Monsieur [Y] [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/07244 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QKM

N° MINUTE : 7 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 12 février 2025

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS
Madame [V] [O], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 février 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/07244 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QKM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2021, l'établissement [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 462,63 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6445,09 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [O] le 10 avril 2024.

Un procès-verbal de constat sur ordonnance relatif à l’occupation du logement a été dressé par commissaire de justice le 18 juin 2024.

Par actes de commissaire de justice du 18 juillet 2024, l'établissement PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [V] [O] et M. [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
A titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire au 9 juin 2024,
A titre subsidiaire : prononcer la résolution judiciaire du contrat de location,
En tout état de cause :
Ordonner l’expulsion de Mme [V] [O] et de tous occupants de son chef, dont M. [Y] [S], et de tous biens et ce avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu ;Condamner Mme [V] [O] et M. [Y] [S] faute de libération volontaire des lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir, au paiement d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que les défendeurs désigneront ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;Condamner Mme [V] [O] au paiement de la somme de 7 089,80 euros au titre des arriérés de loyers et charges ;Condamner in solidum Mme [V] [O] et M. [Y] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel actuel, à compter de la résiliation judiciaire du contrat de bail jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs ;Rejeter toutes demandes de délai de grâce ; Dans l’hypothèse où des délais seraient accordés : suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ;Condamner in solidum Mme [V] [O] et M. [Y] [S] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Au soutien de sa demande principale, l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH fait valoir sur le fondement de l’article 24 al 1. de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 6, 9 et 16.2 du contrat de bail que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti. Sur sa demande subsidiaire, au visa des articles 1224 du code civil, 2 de la loi du 6 juillet 1989, 16, 6 et 3 du contrat, il soutient que Mme [V] [O] a manqué gravement et de façon fautive à ses obligations en n’occupant pas personnellement le logement et en ne payant pas régulièrement le loyer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 22 novembre 2024 l'établissement [Localité 3] HABITAT OPH représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2024, s'élève désormais à 11285,22 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [V] [O] et M. [Y] [S] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 9 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6445,09 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef, dont M. [Y] [S], de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte, non motivée, sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due par Mme [O], d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

En revanche, le procès-verbal de constat sur ordonnance relatif à l’occupation du logement dressé par commissaire de justice le 18 juin 2024 est insuffisant à établir l’identité certaine de M. [Y] [S] et à démontrer qu’il occupe de façon pérenne et actuelle le logement, qui est quasiment dépourvu de mobilier. M. [Y] [S] ne peut en conséquence être condamné au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

L'article 1103 du même code prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2024, Mme [V] [O] lui devait la somme de 11285,22 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation.

Mme [V] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à verser à l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 1000 euros concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Le demandeur sera en revanche débouté de ses demandes à l’égard de M. [Y] [S].

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,