TJ Paris, 12 févr. 2025, RG 24/03801

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [X] [M] [T]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Dorothée ORLOWSKA

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03801 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5K53

N° MINUTE : 2 JTJ

JUGEMENT
rendu le mercredi 12 février 2025

DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son Syndic la SA le cabient MICHAU, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1796

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [M] [T], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 février 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03801 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5K53

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [M] [T] est propriétaire des lots n° 6 et 20 dans l'immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet MICHAU SA, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [X] [M] [T] afin d’obtenir le rejet des demandes de M. [X] [M] [T] et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
3022,59 euros comprenant : 2547,19 euros au titre des charges communes de copropriété dues du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024 ; 85,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 389,60 euros au titre des frais de remise à avocat et mise en demeure par avocat ; avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 septembre 2022 et de l’assignation ou du jugement pour le surplus, 2000 euros à titre de dommages-intérêts, 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des frais de recouvrement et des difficultés de gestion qui lui causent un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

A l'audience du 22 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes et sollicite en outre la condamnation de M. [X] [M] [T] au paiement des appels de charges pour les 3ème et 4ème trimestres 2024 d’un montant de 422,73 euros chacun. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement sous réserve de déchéance du terme.

M. [X] [M] [T], comparant en personne, reconnait le montant de la dette et indique avoir effectué un paiement de 1000 euros courant septembre 2024 après un paiement de 12.000 euros en septembre 2023. Il accepte de régler les frais mais non la somme demandée au titre des frais irrépétibles. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois. Il expose avoir rencontré d’importantes difficultés personnelles qui l’ont fragilisé et percevoir désormais un loyer de 1700 euros.
La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Autorisé en ce sens à l’audience, le syndicat des copropriétaires a produit en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat, dire et juger et donner acte ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période du 1er janvier 2023 au 23 octobre 2024, appels de fonds, régularisation des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, procès-verbal d'assemblée générale du 28 novembre 2023) la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de 2432,94 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2023 au 23 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais de recouvrement qui ne relèvent pas des charges de copropriété (613,27 euros).
M. [X] [M] [T] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation et non de la mise en demeure du 9 septembre 2022 puisque les sommes réclamées y sont postérieures.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 85,80 euros correspondant aux frais de trois mises en demeure de 28,60 euros chacune. Seules les mises en demeure du 5 juin 2023 et du 8 septembre 2023 sont justifiées de sorte que la seule somme de 57,20 euros sera retenue.

S’agissant de la somme de 389,60 euros correspondant aux frais de remise à avocat et de mise en demeure par avocat le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que la somme de 189,60 euros sera écartée. Il n’est produit aucune facture à l’appui de la demande au titre de la mise en demeure par avocat du 26 janvier 2024. La somme de 28,60 euros, correspondant à celle des précédentes mises en demeure, sera retenue.

En conséquence la somme globale de 85,80 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût des mises en demeure du 5 juin 2023, 8 septembre 2023 et 26 janvier 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à ses prétentions, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, M. [X] [M] [T] n’a pas justifié de sa situation financière. Néanmoins, le syndicat des copropriétaires a indiqué ne pas s’opposer à la demande de délai de paiement. Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de M. [X] [M] [T] conformément aux modalités fixées au dispositif.
Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [M] [T], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,