TJ Paris, 12 févr. 2025, RG 24/04554

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [Y] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître HUERRE Rémy

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04554 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XQS

N° MINUTE : 5 JTJ

JUGEMENT
rendu le mercredi 12 février 2025

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son Syndic la SAS CABINET SAINT LAMBERT - Sis [Adresse 1]
représentée par Maître HUERRE Rémy, avocat au barreau de PARIS, vestiaire J0109

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [O], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 février 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04554 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XQS

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [O] est propriétaire des lots n° 25, 26 et 27 dans l'immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [Y] [O] en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
5062,43 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3è trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 4879,86 euros date de la mise en demeure et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts, 1500 euros à titre de dommages-intérêts, 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, que sa créance est certaine, liquide et exigible, qu’il a engagé des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de ladite loi et de l’article 9 du contrat type de syndic annexé au décret du 26 mars 2015, que la résistance abusive de Mme [Y] [O] lui cause un préjudice.

A l'audience du 22 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [Y] [O] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte, appels de fonds, régularisations des charges, procès-verbal d'assemblée générale du 5 décembre 2022, 8 novembre 2023, 6 juin 2024) la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de 3634,43 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 11 avril 2023 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais de recouvrement qui ne relèvent pas des charges de copropriété (1428 euros).
Mme [Y] [O] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation mais non de la mise en demeure du 26 juin 2024 dont la date de réception ou de distribution est inconnue.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires a visé aux termes de son assignation l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n’a précisé ni la somme sollicitée à ce titre ni les frais sur lesquels porte sa demande. Il n’appartient pas au tribunal de fixer le montant de la demande ni de déterminer les frais concernés. La créance étant incertaine, la demande sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à ses prétentions, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [O], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,