TJ Paris, 12 févr. 2025, RG 24/07462

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Sarah KRYS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Abel SOUHAIR

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/07462 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5R7X

N° MINUTE : 8 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 12 février 2025

DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE
Madame [X] [Y] [W], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Abel SOUHAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1315

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 février 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/07462 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5R7X

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2013, la société ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [Y] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 525,39 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2265,83 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [X] [Y] [W] le 7 mars 2024.

Par assignation du 31 juillet 2024, la société ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
A titre principal : faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,
A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du contrat de bail,
En tout état de cause :
Ordonner l’expulsion de Mme [X] [Y] [W] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, Autorisation à faire transporter les meubles ; Condamnation de Mme [X] [Y] [W] au paiement des sommes suivantes :2682,98 euros à parfaire au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires afférents au bail, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,Dire que Mme [X] [Y] [W] devenue occupante sans droit ni titre restera soumises à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance, Condamnation de Mme [X] [Y] [W] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été lues à l’audience.

À l'audience du 22 novembre 2024 la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 novembre 2024, s'élève désormais à 3004,01 euros. Elle considère qu’il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience mais seulement partiel. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et s’en rapporte s’agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute avoir contesté le plan de surendettement.

Mme [X] [Y] [W] assistée de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et complétées oralement demande :
Des délais de paiement à hauteur de 150 euros pendant 24 mois, La suspension des effets de la clause résolutoire, Le rejet de la demande de résiliation du bail, Le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,A être dispensée du paiement des dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de dire et juger ne constituent pas des prétentions et il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou tacitement reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la tacite reconduction du bail.

En l’espèce le contrat de bail, d’une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 12 novembre 2022. Il n’est ainsi pas soumis aux dispositions nouvelles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 visées ci-dessus et il convient de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines.

Mme [X] [Y] [W] a déposé le 29 janvier 2024 un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] qui a été déclaré recevable le 22 février 2024. Le 25 avril 2024 la commission a décidé d’imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ce que la société ELOGIE-SIEMP a contesté. Par ordonnance du 6 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a déclaré le recours de la société ELOGIE-SIEMP recevable, a fixé pour les besoins de la procédure sa créance à la somme de 2820,48 euros au titre des loyers, charges et/ou indemnité d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 9 septembre 2024, a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la mauvaise foi de Mme [X] [Y] [W], a constaté que celle-ci n’est pas dans une situation irrémédiablement compromise, a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a renvoyé le dossier devant la commission de surendettement. Enfin, par courrier du 8 novembre 2024, la commission a adressé à Mme [X] [Y] [W] un état des dettes.

Aucun plan n’était encore établi à la date de l’audience.

Les VI et VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient les hypothèses dans lesquelles le juge est saisi aux fins de constat de la résiliation du bail alors que la commission de surendettement a déjà déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par le locataire.

Il ressort du commandement de payer du 11 mars 2024, du contrat de bail et de la décision de recevabilité du dossier de surendettement, que le commandement de payer a porté sur une échéance non visée par la décision de recevabilité du 22 février 2024 soit l’échéance du mois de février 2024, le loyer étant dû à terme échu. Or Mme [X] [Y] [W] n’a effectué aucun paiement pendant le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2024.

En application du VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la procédure de surendettement en est au stade de la recevabilité au vu des éléments décrits ci-dessus.

Il convient d’examiner si la condition de reprise de paiement du loyer et des charges est satisfaite. Le loyer de l’échéance du mois d’octobre 2024 est de 584,77 euros et les charges de 206,64 euros soit un total de 791,41 euros. Ont été portées au crédit les sommes de 75,31 euros au titre de la réduction de loyer de solidarité, 397,57 euros au titre de l’APL et Mme [X] [Y] [W] a effectué un paiement de 318,53 euros soit un total de 791,41 euros. Le paiement du loyer et des charges a ainsi repris au jour de l’audience.

Le juge est en conséquence tenu d’accorder des délais de paiement à la locataire dont les modalités seront examinées ci-après.

Il convient en outre de faire droit à la demande de Mme [X] [Y] [W] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais en application de l’article 24 susvisé.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2024, Mme [X] [Y] [W] lui devait la somme de 3004,01 euros.

Si Mme [X] [Y] [W] a contesté ce montant à l’audience, elle n’a su ni motiver cette contestation ni fournir une estimation chiffrée de la part contestée. Dès lors, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2682,98 euros et à compter de la présente décision pour le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil.

S’agissant des délais de paiement, Mme [X] [Y] [W] perçoit le RSA d’un montant de 800 euros environ par mois. Elle a une enfant mineure à charge. Sa proposition de verser la somme de 150 euros par mois pendant 24 mois en plus du loyer courant ne parait pas réalisable. La période maximale de 36 mois sera en conséquence retenue soit des mensualités de 83 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [Y] [W], partie perdante, est tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Néanmoins, compte tenu de sa situation économique, les dépens seront à hauteur de 50% laissés à la charge de l’Etat en application de l’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1991. La demande relative à la sommation de payer est sans objet puisqu’aucune sommation n’a été délivrée.
Il n'y a pas lieu de condamner Mme [X] [Y] [W] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,