TJ Marseille, 12 févr. 2025, RG 24/02982

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 12 Février 2025
Président : Madame YTHIER, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Janvier 2025

N° RG 24/02982 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5C7J

PARTIES :

DEMANDERESSE

MERCIALYS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BAYLOT de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de MARSEILLE ET Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de Paris

DEFENDERESSE

ASB
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d'un acte sous seing privé du 11 décembre 2020, la société MERCIALYS a fait bail et donné à loyer à la société ASB un local dépendant du Centre Commercial « [Adresse 3] » situé [Adresse 4], et plus particulièrement un local n° 49-50 d'une surface totale de 177,15 m2 environ.
Le bail a été conclu en renouvellement d'un précédent, pour une durée de dix années à compter du 8 juillet 2021.
L'activité prévue au bail est la vente de prêt-à-porter femme, sous l'enseigne « Trendy ».
Le montant du loyer annuel est composé d'un loyer de base, dit « loyer minimum garanti », fixé à l'origine du bail à 72 256,00 euros hors taxes et hors charges, et d'un loyer variable additionnel, correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.
Le loyer est payable trimestriellement et d'avance par prélèvements bancaires, le 1er jour de chaque
trimestre civil.

La société MERCIALYS s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, la société MERCIALYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARLU ASB, pour une somme de 39 231,56 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, la société MERCIALYS a fait assigner la SARLU ASB, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater sa condamnation au paiement de provisions.

L’affaire initialement appelée le 9 octobre 2024, a été renvoyée successivement aux audiences des 20 novembre 2024, 18 décembre 2024 et 15 janvier 2025.

Lors de l'audience du 15 janvier 2025, la société MERCIALYS, par l'intermédiaire de son conseil, sollicite par conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens de :

JUGER la société MERCIALYS recevable et bien fondée en ses demandes ; En conséquence,
CONDAMNER par provision la société ASB à payer à la société MERCIALYS les sommes suivantes, suivant décompte au 13 janvier 2025, et sous réserve de l'actualisation de la dette locative :
4 Loyers, charges et accessoires impayés………………………………….174 525,88 euros
P Indemnité forfaitaire et irrévocable …………………………………….…17 452,58 euros
4 Intérêts de retard contractuels. à parfaire au jour du paiement
TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire…………………………………191 978,46 euros
CONDAMNER au surplus, par provision, et sauf à parfaire, la société ASB à payer à la société MERCIALYS, au titre de la pénalité de 2/365ème du dernier loyer annuel de base, la somme de 700,85 (par jour à compter du 27 mars 2024, et jusqu’à parfait paiement) ;
CONDAMNER par provision la société ASB à payer à la société MERCIALYS des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq points, à compter de la signification du commandement de payer du 27 mars 2024, et jusqu'à parfait paiement ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l'article 1343-2 du Code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l'article
23.2.1 du Titre II du bail ;
FAIRE INJONCTION à la société ASB de payer ses loyers, charges et accessoires le premier jour de chaque trimestre civil, terme à échoir et par prélèvement automatique, sous astreinte de CINQ CENTS EUROS (500,00 C) par infraction constatée à ces modalités de règlement, à compter du premier jour du trimestre civil suivant le prononcé de l'ordonnance à intervenir et ce, tant que durera la relation contractuelle ;
SE RESERVER en toutes hypothèses la liquidation de l'astreinte ;
RAPPELER le caractère exécutoire par provision de l'ordonnance à intervenir ;
CONDAMNER la société ASB à payer à la société MERCIALYS la somme de 4 800,00 euros sur le fondement du bail, subsidiairement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER la société ASB aux entiers dépens, comprenant notamment le coût d'une part du commandement de payer du 27 mars 2024 et d'autre part de la présente assignation ;

La SARLU ASB, par l'intermédiaire de son conseil, sollicite par conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens de:

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER l'existence de contestations sérieuses liées aux manquements de la Bailleresse,
En conséquence,
SE DECLARER incompétent pour trancher le litige,DEBOUTER la société MERCIALYS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A TITRE SUBSIDIAIRE
CONSTATER la baisse du chiffre d'affaires de l'entreprise et l'existence de difficultés financières en lien avec les manquements de la Bailleresse,OCTROYER à la société ASB une suspension de paiement de 24 mois et, au terme de cette suspension, un échéancier de paiement de 24 mois,
L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la condamnation provisionnelle au paiement des sommes duesL’article 835 du code de procédure civile dispose « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Il résulte des débats et de l’examen des pièces produites que les parties sont liées par un contrat de bail du 11 décembre 2020.

Le preneur soutient que la demande en paiement du bailleur se heurte à des contestations sérieuses au regard notamment, du manquement du bailleur à son obligation d’entretien des parties communes, du fait qu’il ne justifie pas non plus des efforts mis en œuvre pour assurer un environnement favorable aux locataires, en effet le contre commercial a vu le magasin GEANT CASINO être fermé le 30 avril 2024, et l’enseigne H&M a également fermé ses portes, enfin le parking coté est du centre commercial a été fermé pour cause de travaux pendant 6 mois ce qui a entrainé une baisse d’exploitation. La société ASB soutient que le bailleur ne respecte pas ses obligations commerciales ce qui constitue une exception d’inexécution au paiement des loyers ;

Ces mesures ne sauraient fonder une suspension du contrat en raison de l’impossibilité de l’exécuter dès lors que le bailleur a satisfait à son obligation de délivrance de la chose louée au preneur dont la contrepartie est le paiement du loyer, charges et accessoires ;

L’exception d’inexécution, qui permet à une partie de suspendre l’exécution de son obligation n’est opposable au bailleur que tout autant que celui-ci a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance du local par le preneur ;

Si le magasin GEANT CASINO a été fermé il a été remplacé très vite par un magasin similaire AUCHAN. De même les travaux sur le parking ne peuvent être allégués pour solliciter une exception d’inexécution dès lors que l’accès au centre commercial est resté possible pendant cette période. Enfin, la fermeture du magasin H&M ne constitue pas non plus une faute du bailleur justifiant de ne pas payer les loyers ;

Ainsi, Les différentes décisions de fermeture administrative et les travaux du parking sont dépourvues de tout lien avec l’impossibilité d’exploiter le local et par voie de conséquence avec un manquement du bailleur à ses obligations dont il n’est pas justifié qu’il n’a pas satisfait à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible ;

En matière locative, le preneur est tenu de verser les loyers conformément aux stipulations contractuelles sauf d’établir le caractère inexploitable des lieux loués. Cette in-exploitabilité doit être évaluée à l’aune de la destination du bail. La société ASB ne conteste aucunement dans ses écritures tant le principe que le quantum des impayés du preneur au titre de ce contrat de bail commercial et ne justifie pas s’être acquittée du paiement des sommes dues dans un délai de 30 jours à compter de la délivrance du commandement de payer ;

La demande de la société MERCIALYS au titre du paiement de l’arriéré locatif ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse ;

Ainsi, il ressort de l’examen du dernier décompte produit arrêté au 15 janvier 2025, la preuve que la société ASB est débitrice de la somme principale de 174 525,88 € ;

La société ASB sera condamnée à verser à la société MERCIALYS au paiement de la somme provisionnelle de 174 525,88 € correspondant la dette de loyers, charges et accessoires arrêtée au 15 janvier 2025 ;

Sur l’indemnité forfaitaire, la pénalité contractuelle, la majoration des intérêts légaux et l’injonction de payer les loyers sous astreinte

L’article 22.2.1 du contrat de bail prévoit dans l’hypothèse d’un défaut de paiement de la somme exigible à sa date d’échéance, la majoration d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points et une majoration de 10% des sommes dues à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable ; L’article 22.2.2 prévoit quant à lui une indemnité qui correspond à 2 /365ème du dernier loyer de base annuel afférant aux locaux en infraction, multiplié par le nombre de jours pendant lesquels l’infraction s’est poursuivie. Ces clauses s’analysent comme des clauses pénales. Au regard des circonstances de la cause, ces montants apparaissent manifestement excessifs et doivent donner lieu à une interprétation du contrat qui seul appartient au juge du fond ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point ;

De même la demande d’injonction sous astreinte de payer les loyers, charges et accessoires le premier jour de chaque trimestre civil, terme à échoir et par prélèvement automatique, n’entre pas dans la compétence du juge des référés et cette demande est par ailleurs non justifiée et manifestement excessive, il n’y a pas lieu à référé sur ce point ;

Ainsi il ne sera pas fait droit à la demande de la société MERCIALYS au titre de l’indemnité forfaitaire, de la pénalité contractuelle, des intérêts contractuels et de la demande d’injonction sous astreinte ;

La condamnation au paiement de la somme de 174 525,88 € sera donc majorée d’un intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2024 et la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la société ASB demande des délais de paiements et propose une suspension de paiement de 24 mois et, au terme de cette suspension, un échéancier de paiement de 24 mois.
Au regard de la situation respective des parties, et notamment de la baisse conséquente du chiffre d’affaires de la société ASB entre 2022 et 2024, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à la société ASB des délais afin de s'acquitter de la dette en 23 versements de 7 271, 91euros et un versement égal au solde de la dette.
Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la société ASB sera condamnée, à payer à la société MERCYALIS la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La société ASB qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 mars 2024.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,