TJ Saint-Etienne, 12 févr. 2025, RG 23/00287

N° RG 23/00287 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-HV4H
N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] sis [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole, Monsieur [R] [S]

représenté par Maître Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.A.S. CABINET CHEYLUS-FRACHON-MERLLIE
inscrite au RCS de ST ETIENNE sous le N° 487 649 741
venant aux droits de la SARL CABINET CHEYLUS-ADMINISTRATION DE BIENS, société absorbée)
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Présidente : Séverine BESSE , rapporteur
Assesseur : Alicia VITELLO, rapporteur
Greffière : Valérie DALLY

L’affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Janvier 2025 et mise en délibéré au 02 avril 2025, délibéré avancé au 12 Février 2025.

Les magistrats rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal composé de :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE :

Présidente : Séverine BESSE
Assesseur : Alicia VITELLO
Assesseur : Lauren PAYET

Greffière : Valérie DALLY lors du prononcé

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Du 1er octobre 2007 au 1er janvier 2017, la SAS Cabinet Cheylus-Frachon-Merllié (ci-après le cabinet CFM) a assuré la fonction de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires).

Par ordonnance de référé du 5 septembre 2013, la présidente du tribunal de grande instance de Saint-Etienne a rétracté son ordonnance du 29 avril 2013, par laquelle elle avait désigné le cabinet CFM en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété et a désigné Maître [N] [O] en qualité d'administrateur provisoire.

Par arrêt du 31 mai 2016, la Cour d'appel de Lyon a constaté la nullité de plein droit des mandats de syndic des 2 octobre 2007 et 2 juillet 2010, outre l'annulation des assemblés générales des 1er octobre 2007, 4 juillet 2008, 2 juillet 2010, 1er septembre 2011 et 24 janvier 2012.

Par jugement du 13 mai 2014, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a prononcé l'annulation des assemblées générales des 13 juin 2013 et 10 juillet 2013.

Par ordonnance du 20 avril 2017, le juge de la mise en état a désigné Maître [L] [P] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.

Par jugement du 17 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a prononcé l'annulation des contrats de syndic des 16 décembre 2013 et 2 juillet 2015, a annulé les assemblées générales des 9 avril 2014 et 2 juillet 2015.

Après mise en demeure par lettre recommandée du 29 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner le 12 janvier 2023 le cabinet CFM aux fins de remboursement de ses honoraires indûment perçus par suite de l'annulation de ses mandats et des honoraires d'avocats.

Par ordonnance du 14 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la prescription et déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 septembre 2024.

Par conclusions notifiées le 27 août 2024, le syndicat des copropriétaires à [Localité 3] demande à la juridiction de :
– Condamner le cabinet CFM à lui payer les sommes de :
- 7 971,52 € au titre des honoraires perçus pour la période du 16 décembre 2013 au 1er janvier 2017, au titre des mandats des 16 décembre 2013 et 2 juillet 2015 annulés, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 ;
- 1 332,88 € au titre des honoraires indûment perçus en l'absence de mandat au cours de l'exercice 2012-2013, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 ;
- 2 350,50 € en remboursement de sa quote-part des factures d'honoraires qu'elle a indûment fait payer par le syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 ;

- 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de son préjudice économique, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- 1 259,85 € au titre des honoraires de l'administrateur provisoire désigné par ordonnance du 20 avril 2017, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- 3 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les dépens de l'incident ;
– Ordonner la capitalisation des intérêts ;
– Débouter le cabinet CFM de ses demandes ;
– Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.

Au visa des articles 1376 ancien et 2224 du Code civil, outre les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, il fait valoir que sa demande en restitution des honoraires est une conséquence des différentes annulations judiciaires des contrats de syndic et assemblées générales. Il soutient qu'aucune rémunération ne peut être sollicitée en dehors de ce qui a été prévu dans un mandat écrit préalable. Il affirme que, ni le quitus, ni l'approbation des comptes ne sont de nature à faire échec à la demande de remboursements des honoraires indus. Il souligne le fait que le cabinet CFM ne conteste pas être redevable de ces sommes et rappelle que les procédures intentées par l'un des copropriétaires n'engagent pas le syndicat des copropriétaires. Il ajoute que la somme réclamée par le cabinet CFM est prescrite, de sorte qu'il ne peut y avoir compensation.
Il affirme qu'entre le 24 janvier 2012 et le 29 avril 2013, le cabinet CFM ne disposait pas de mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires, compte tenu de la rétractation de l'ordonnance du 29 avril 2103, de sorte qu'elle ne pouvait facturer des honoraires ou frais. Il explique que le cabinet CFM s'était engagé, dans l'assemblée générale du 9 avril 2014, à ne pas facturer d'honoraires pour l'exercice du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013, alors qu'il s'était déjà rémunéré. Il précise avoir découvert ces éléments lors de l'assemblée générale du 3 juin 2019. Il déclare que la copropriété a fait l'objet d'une administration provisoire, gérée par Maître [N] [O] à compter du 5 septembre 2013, de sorte qu'il ne peut y avoir de frais de gestion et que les frais sont, en tout état de cause, indus. Il prétend que la théorie de la gestion d'affaires n'est pas applicable au syndic, qui doit avoir un mandat écrit. Il rappelle qu'il n'est pas lié par les procédures opposant un des copropriétaires au syndic.
Il soutient que le cabinet CFM a mis à la charge de chacun des copropriétaires les frais d'avocats concernant des procédures auxquelles il était partie à titre personnel et assisté par le même avocat que le syndicat des copropriétaires. Il estime que le cabinet CFM aurait dû supporter la moitié de ces factures et que ces prélèvements ont été découverts lors de la reprise de comptabilité par le successeur du cabinet CFM, le cabinet Morel. Également, il prétend que le cabinet CFM a mis à sa charge une facture d'avocat pour la requête en désignation d'un mandataire ad hoc alors que cette requête était rédigée à l'initiative du syndic pour mettre fin à sa mission, en son nom personnel et non en qualité de syndic.
Au visa des articles 1992 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, il rappelle que tous les mandats du syndic CFM et toutes les assemblées générales qu'il a pu tenir au cours de ses mandats ont été annulés et qu'il n'avait jamais ouvert de compte bancaire séparé. Il explique que le cabinet Morel, son successeur, a tenté de reconstituer la comptabilité mais que ce manque de transparence nuit au syndicat des copropriétaires qui n'est pas en mesure de déterminer la totalité des sommes effectivement encaissées et la totalité des règlements effectués. Il estime qu'il doit avoir également à sa charge les honoraires de l'administrateur provisoire désigné à la suite de l'annulation de son mandat de syndic.

Par conclusions notifiées le 21 mai 2024, le cabinet CFM demande de :
– Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions;
– Subsidiairement, prononcer compensation avec la somme due par le syndicat des copropriétaires au cabinet CFM, soit la somme de 1 301,73 € ;
– En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'incident.

Au visa de l'article 1992 du Code civil, il soutient que l'ancien représentant du syndic, Monsieur [M], a multiplié les procédures contre les représentants de la copropriété et que le syndicat des copropriétaires n'a jamais réglé la somme qui lui avait été réclamé dans le jugement du 17 janvier 2018. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas cette somme.
Sur les honoraires perçus au cours de l'année 2012-2013, il rappelle que le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 avril 2014 approuve les comptes de gestion du syndic, qui a donc reçu quitus. Il affirme que les comptes ont été adressés aux copropriétaires et qu'il y avait une gestion d'affaires, comprenant plusieurs frais. Il ajoute que deux sommes sont des paiements antérieurs à la période litigieuse. Il affirme que le syndicat des copropriétaires confond honoraires et frais de gestion d'affaires et que le cabinet CFM n'a facturé que des frais, qui sont utiles à la gestion courante de la copropriété.
S'agissant des honoraires d'avocat, il affirme que le syndicat des copropriétaires était au courant de ces facturations, comme pour les frais précédemment évoqués. Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires est de mauvaise foi car il y a eu demande de désignation d'un mandataire ad hoc car la gestion de la copropriété était en péril. Il explique que les copropriétaires ne lui avaient pas répondu sur une proposition de syndic et qu'il n'avait pas d'autres choix, en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il explique que c'est au syndic de saisir le Président du tribunal de cette demande. Il ajoute que les honoraires du mandataire provisoire ne sont pas justifiées.
Sur les dommages et intérêts, il rappelle que toutes les annulations ont fait l'objet de jugement qui ont l'autorité de la chose jugée et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence d'un préjudice, ni d'une faute intentionnelle du cabinet CFM, dans la mesure où son mandat a été déclaré nul que le 31 mai 2016.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l'affaire est mise en délibéré au 2 avril 2025, délibéré avancé au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'indu

Selon l'ancien article 1376 du Code civil, devenu 1302-1, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

L'article 1992 du Code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Pour être mise en œuvre, cette responsabilité suppose de déterminer l'existence d'un préjudice personnel en lien de causalité avec les manquements reprochés au syndic.

Il résulte de la combinaison des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune somme d'argent représentative d'honoraires n'est due au syndic avant qu'une des opérations visées à l'article 1, dont la gestion immobilière, ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

L'article 66 du décret du 20 juillet 1972 précise en son second alinéa que le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées.

Il se déduit de la combinaison de ces textes que le syndic professionnel ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable.

Sur les honoraires de gestion

En l'espèce, il ressort des différentes procédures judiciaires que les assemblées générales suivantes ont été annulées :
- 1er octobre 2007 ;
- 4 juillet 2008 ;
- 2 juillet 2010 ;
- 1er septembre 2011 ;
- 24 janvier 2012 ;
- 13 juin 2013 ;
- 10 juillet 2013 ;
- 9 avril 2014 ;
- 2 juillet 2015.

Les mandats du cabinet CFM du 2 octobre 2007, du 2 juillet 2010, du 16 décembre 2013 et du 2 juillet 2015 ont également été annulés.

Le cabinet CFM ne pouvant obtenir de rémunérations en dehors de ce qui a été prévu dans un mandat écrit préalable et ces contrats ayant été annulés, le syndicat des copropriétaires est fondé à obtenir la restitution des honoraires versés.

Il résulte des comptes produits, non contestés par le cabinet CFM, que les honoraires perçus pour la période du 16 décembre 2013 au 1er janvier 2017, au titre des mandats des 16 décembre 2013 et 2 juillet 2015, s'élèvent à la somme de 7 971,52 €.

Contrairement à ce que prétend le cabinet CFM, suivant une jurisprudence constante, le mandat du syndic est exclusif de l'application des règles de la gestion d'affaires, qui ne peuvent donc pas s'appliquer en la matière. Le cabinet CFM ne pouvait pas se verser d'honoraires, ni de frais de gestion, pour la période pendant laquelle elle ne disposait pas de mandat.

A ce titre, il a également perçu la somme, non contestée, de 1 332,88 € à titre d'honoraires pour la période du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013.

Le cabinet CFM est condamné à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 304,40 euros (7 971,52 +1 332,88).

Sur les honoraires d'avocat

Il résulte du jugement du 17 janvier 2018 que le cabinet CFM agissait en défense, à la fois en tant que syndic, mais également en son nom personnel. Le syndicat des copropriétaires et le cabinet CFM ont succombé à l'instance et ont été condamnés in solidum aux dépens. Or, les factures d'avocat ont été intégralement réglées par le syndicat des copropriétaires, ce qui n'est pas non plus contesté par le cabinet CFM.

Le cabinet CFM doit donc régler la moitié des factures des 26 mars 2015, 10 septembre 2015, 12 janvier 2016 et 19 juillet 2016, soit la somme de 1 893,90 €.

En revanche, l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles.

En l'espèce, c'est bien le cabinet CFM qui a saisi le tribunal du fait des impayés au sein de la copropriété. Néanmoins, cette requête est faite dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires et ne peut pas être à la charge du syndic.

La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre est rejetée.

Sur l'administrateur ad hoc

L'article 1992 du Code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Maître [L] [P] a été désigné comme administrateur provisoire en 2017.

Néanmoins, l'état de frais produit apparaît incomplet en ce qu'il manque des mots et qu'il y a même une faute d'orthographe dans le nom de l'administrateur judiciaire. En outre, il n'est pas justifié de l'ordonnance de taxe sur ces frais.

Ce document, qui ne présente aucun élément d'authentification, apparaît donc insuffisant pour justifier des frais de l'administrateur provisoire.

Le syndicat des copropriétaires est débouté de cette demande.

En conséquence, la SAS cabinet Cheylus-Frachon-Merllié est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme totale de 11 198,30 € (9 304,40 + 1 893,90), avec intérêts au taux légal, à compter du 29 novembre 2022, date de la mise en demeure, en application de l'article 1231-7 du Code civil.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt, en application de l'article 1343-2 du Code civil.

Sur la compensation

Selon l'article 1347 du Code civil, la compensation s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, suivant jugement du 17 janvier 2018, le cabinet CFM et le syndicat des copropriétaires ont été condamnés in solidum à payer la somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, mais aucun justificatif de paiement de cette somme n'est produit par le cabinet CFM à l'appui de sa demande de compensation.

Le cabinet CFM est débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1992 du Code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu.

Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé (…) d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'apporte aucun élément financier de nature à justifier l'existence d'un préjudice économique.

En revanche, le jugement du 17 janvier 2018 a annulé les contrats de syndic du cabinet CFM des 16 décembre 2013 et 2 juillet 2015 du fait notamment de l'absence d'ouverture d'un compte bancaire séparé, ce qui constitue une violation des obligations légales du cabinet CFM caractérisant une faute.

Cette obligation a pour vocation de protéger le syndicat des copropriétaires. Or, cette absence de compte séparé crée une difficulté, voire une impossibilité pour récupérer les relevés bancaires et l'état financier exact de la copropriété, que ce soit pour le nouveau syndicat ou pour les copropriétaires.

Dès lors, du fait de ce manque de transparence, il existe un risque non négligeable de ne pas pouvoir prouver les éléments financiers en cas de contestation d'un paiement, mais également en cas d'existence d'une créance du syndicat des copropriétaires. Le délai de prescription étant de 5 ans, le préjudice de la copropriété perdure dans le temps.

Il convient d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 € en réparation de son préjudice moral.

Il n'y a pas lieu de préciser que la somme porte intérêts à compter du jugement, s'agissant d'une disposition légale prévue à l'article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, le cabinet CFM succombant à l'instance, il est condamné aux dépens. Il n'y a pas de dépens d'incident puisqu'il s'agit de la même instance.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, le cabinet CFM, partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,