TJ 67482, 5 févr. 2025, RG 24/09479

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 6]

---

ILLKIRCH Civil
N° RG 24/09479
N° Portalis DB2E-W-B7I-NDK3

---

MINUTE N°

---

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :
- Me Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Madame [I] [K]
- Madame [J] [K]
- Préfecture du [Localité 5]

le
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDERESSES :

Madame [I] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
comparante

Madame [J] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection
Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Décembre 2024
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 05 Février 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

EXPOSE DU LITIGE :
La SCI MORMA a donné à bail à Madame [I] [K] et Madame [J] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 1er février 2023, pour un loyer mensuel initial de 850 € et 90€ de provision sur charges.
Le 31 janvier 2023, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé entre la SCI MORMA et la SAS ACTION LOGEMENT en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.
Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés.
En vertu de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé la SCI MORMA des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des montants correspondants.
Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 novembre 2023.
Elle a ensuite fait assigner Madame [I] [K] et Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection d'ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
A l’audience du 11 décembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, reprend le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au juge des contentieux de la protection de :
constater la résiliation du bail, ou à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs, ordonner l’expulsion des locataires, condamner ces derniers au paiement de la somme actualisée de 6 642€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 410 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.A l’appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que son droit d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l'article 2306 et suivants du Code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant.
Elle précise que la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail, l'article 8 du contrat de cautionnement passé avec le bailleur explicitant cette subrogation et indiquant que le bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout droit au dispositif, pouvant par contre s'adjoindre à la procédure engagée par la caution pour résiliation du bail. Elle ajoute que la jurisprudence reconnaît à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer le droit d'agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.
Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT produit un courrier de la bailleresse s’associant à la demande en acquisition de la clause résolutoire et présentant un décompte locatif actualisé.
Madame [I] [K] et Madame [J] [K] comparaissent en personne et reconnaissent le principe et le montant de la dette locative, mais demandent à se maintenir dans les lieux en respectant un échéancier d’apurement de la dette locative.
A l’appui de leurs demandes, ils détaillent leur situation professionnelle et personnelle et précisent que les impayés locatifs sont dus à des problèmes de santé notamment.
Aucun diagnostic social ou financier n’a été reçu au Greffe avant l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.
Par courrier reçu au Greffe le 11 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT a informé que les loyers et charges du mois de décembre n’avaient pas été intégralement versés.

MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la résiliation :
Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes : L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.
Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit expressément que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).
Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la SCI MORMA à l’encontre de ses locataires, Madame [I] [K] et Madame [J] [K], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.
En l’espèce, le contrat de cautionnement a été signé par voie électronique le 31 janvier 2023, conformément aux modalités convenues dans le cadre du dispositif Visale. De même, la SAS ACTION LOGEMENT produit une quittance subrogative, signée par le même procédé électronique, attestant du paiement total ou partiel par la caution des loyers pour les mois de septembre, octobre et novembre 2023, ainsi que janvier, février, juillet, août, septembre, octobre et novembre 2024 pour un montant total de 6 642 €.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 5] par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Enfin, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .
Le bail conclu le 1er février 2023 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 410 €.
Toutefois, il résulte du décompte produit par la bailleresse que Madame [I] [K] et Madame [J] [K] se sont acquittées à deux reprises de la somme de 470 €, respectivement le 5 décembre 2023 et le 3 janvier 2024, ainsi que de la somme de 940 € le 4 janvier 2024, soit dans les deux mois suivant la délivrance du commandement à payer.
Aussi, compte tenu de la règle d'imputation des paiements de l'article 1342-10 du code civil précisant qu'en l'absence d'imputation indiquée, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait alors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles pareillement échues, et pour des dettes d'égale nature, sur la plus ancienne, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne se sont pas trouvées réunies.
En effet, les paiements précités ont permis d’apurer la dette locative visée par le commandement du 29 novembre 2023, et ce dans le délai de deux mois.
Dans ces conditions, la SAS ACTION LOGEMENT sera déboutée de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire : Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, assignation, décompte locatif) que si Madame [I] [K] et Madame [J] [K] ont rencontré des défauts de paiement partiels depuis le mois de septembre 2023, elles ont fait des efforts manifestes pour contenir la dette locative. En outre les nuisances sonores et les dégradations locatives évoquées par la bailleresse ne sont étayés d’aucun élément justificatif.
Compte tenu des offres formulées à l’audience et du montant actuel de la dette, il convient de considérer que le comportement des Consorts [K] ne justifie pas la sanction grave qu'est la résiliation du contrat.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. La SAS ACTION LOGEMENT sera de ce fait déboutée de sa demande à ce titre comme de celles qui en découlent (expulsion et indemnité d’occupation).
Sur le montant de l’arriéré locatif : La SAS ACTION LOGEMENT produit un décompte démontrant que Madame [I] [K] et Madame [J] [K] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 642 € à la date du 2 décembre 2024.
Madame [I] [K] et Madame [J] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.
Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 6 642 € en deniers ou quittances, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande de délais de paiement : Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il résulte des déclarations à l’audience que Madame [I] [K] et Madame [J] [K] seraient en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du cautionnaire. Dans ces circonstances, ils seront autorisés à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.
Sur les demandes accessoires :Madame [I] [K] et Madame [J] [K], parties perdantes au principal, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
En revanche, compte tenu des situations respectives des parties, il y a lieu de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l’action de la société SAS ACTION LOGEMENT, DEBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT de ses demandes principales ou subsidiaires de résiliation du contrat de bail conclu le 1er février 2023 entre la SCI MORMA et Madame [I] [K] et Madame [J] [K] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], DEBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, CONDAMNE solidairement Madame [I] [K] et Madame [J] [K] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 642 € en deniers ou quittances avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, AUTORISE Madame [I] [K] et Madame [J] [K] à s’acquitter de cette somme, en plus du loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 275 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 mars 2025, DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame [I] [K] et Madame [J] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.