TJ Toulouse, 12 févr. 2025, RG 24/03411

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 12 Février 2025
DOSSIER : N° RG 24/03411 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TFDM
NAC : 78F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JUGEMENT DU 12 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 29 Janvier 2025, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Madame Sophie SELOSSE, Vice-Président chargée du rapport

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

Madame Sophie SELOSSE, Vice-Président
Monsieur Robin PLANES, Vice-Président
Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président

GREFFIER lors du prononcé

Mme Emma JOUCLA

JUGEMENT

Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par Madame Sophie SELOSSE.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à

DEMANDERESSES

S.A.S. ARCADIS PROMOTION,
immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro 849 013 396
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 537

SASU MRP,
immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro 851 455 568,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 537

DEFENDERESSE

SAS BATIMENTS TRAVAUX PUBLICS MIDI PYRENEES (BTPMP),
immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro 452 149 891,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

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Vu l’ordonnance de clôture du 29 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré, et le Tribunal a rendu ce jour le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière et de construction d’un ensemble immobilier, un litige a opposé les sociétés de promotion immobilières SAS ARCADIS PROMOTION et SAS SASU MRP, maîtres d’oeuvre, à leur maître de l’ouvrage, la société SA BATIMENTS TRAVAUX PUBLICS MIDI PYRENEES (BTPMP).

Il apparaissait en effet en décembre 2022 que le chantier de construction présentait des désordres importants susceptibles d’engager la solidité de tout l’immeuble.
Malgré le côut important des reprises, la société BTPMP poursuivait le chantier.

Toutefois, si elle se pensait couverte par son assurance, celle-ci lui opposait un plafond de 200.000€, quand le coût estimé du sinistre était évalué à plus de 1.000.000€.

Une assignation en référé était diligentée par BTPMP, laquelle sollicitait une expertise.

Le chantier se poursuivait toutefois, mais à la reception des travaux, de très nombreuses réserves étaient opposées par les sociétés de promotion.

Le litige opposant les parties porte sur la prise en charge du coût du sinistre ainsi que sur le paiement des pénalités de retard accusées par le chantier.

Le Tribunal de commerce était saisi du litige par assignation du 23 juillet 2024.

C’est dans ce contexte que la société BTPMP a pris une inscription d’hypothèque provisoire judiciaire sur les biens immobiliers suivants appartenant aux deux promoteurs :
- pour la société MRP : les lots 1, 2, 3, 4, 5, 6, 12, 14, 15, 18, 22, 23, 24, 25, 32, 33, 39, 43, 45, 57, 58, 62, 64, 65, 66, 67 et 68 sis [Adresse 3] et cadastrés [Cadastre 8] AC [Cadastre 5] à [Cadastre 8] AC [Cadastre 6],
- pour la société ARCADIS PROMOTION : les lots 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 25, 29, 30, 31, 32, 34, 37, 41, 42, 47, 48, 53, 55, 56, 57, 59, 60, 62, 63, 66 et 67 sis [Adresse 3] et cadastrés [Cadastre 8] AC [Cadastre 4] à [Cadastre 8] AC [Cadastre 7].

BTPMP entendait ainsi garantir la créance qu’elle estimait avoir à l’encontre des deux sociétés de promotion immobilière.
Par ordonnance du 18 juin 2024 rendue par le Juge de l’exécution de Toulouse, cette prise d’hypothèque judiciaire provisoire était autorisée.

Le prix du marché était toutefois soldé le 23 janvier 2025 par les deux sociétés ARCADIS et MRP.

Par assignation en date du 30 juillet 2024, les sociétés ARCADIS PROMOTION et MRP saisissaient la présente juridiction en contestation de cette mesure.
Elles faisaient valoir que la créance n’était pas fondée en son principe, pas plus qu’il n’existait de danger menaçant le recouvrement de la créance éventuelle.
Elle sollicitait la rétractation de l’ordonnance du 18 juin 2024 et la mainlevée des hypothèques.
A titre subsidiaire, elle sollicitait le cantonnement de la prise d’hypothèque aux deux lots du rez-de-chaussée avec parking de l’immeuble, qu’elle estime à 800.000€ chacun, et le séquestre de la somme de 351.767,95€ HT au titre des pénalités de retard entre les mains de Maître [B], notaire associé de la SARL ACTIS NOTAIRES.
Elle sollicitait des dommages intérêts à hauteur de 5.000€ pour chacune des sociétés au regard du préjudice d’image engendré par la prise d’hypothèque, laquelle empêche tout bénéfice de vente.
Elle sollicite également une indemnisation à hauteur de 1.500€ par bien vendu et par mois durant lesquelles les sommes produits de la vente seront bloquées entre les mains du notaire des vendeurs, sommes correspondant aux intérêts qui auraient pu être générés au profit des vendeurs.

En réplique, la société BTPMP soulevait qu’elle n’avait jamais reçu aucune garantie de paiement de la part des deux demanderesses, et n’avait obtenu cette garantie bancaire que de nombreux mois après sa demande, sachant que cette garantie a à ce jour expiré.
Elle estimait quant à elle son préjudice potentiel à 2.600.000€ alors que la prise d’hypothèque se chiffre à 1.500.000€.

Elle sollicitait le débouté de l’ensemble des demandes de ARCADIS et MRP, ainsi que la condamnation solidairement des sociétés ARCADIS et MRP aux entiers dépens, outre 4.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour plus amples détails sur leurs prétentions respectives et moyens soulevés.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

MOTIVATION

L’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :
“Toute personne dont la créance parait fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur le biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de corconstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.
La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie co,servatoire ou d’une sûreté judiciaire.”.
L’article L511-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “Une autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d'une lettre de change acceptée, d'un billet à ordre, d'un chèque ou d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles.”.

L’article L511-3 du même code dispose : “ L'autorisation est donnée par le juge de l'exécution. Toutefois, elle peut être accordée par le président du tribunal de commerce lorsque, demandée avant tout procès, elle tend à la conservation d'une créance relevant de la compétence de la juridiction commerciale.”.

L’article L512-1 du même code dispose : “Même lorsqu'une autorisation préalable n'est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L. 511-1 ne sont pas réunies.
A la demande du débiteur, le juge peut substituer à la mesure conservatoire initialement prise toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties.
La constitution d'une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure sollicitée dans la saisie entraîne mainlevée de la mesure de sûreté, sous réserve des dispositions de l'article L. 511-4.”.

Il est donc impératif pour justifier du bien fondé de la saisie d’établir que la créance apparait bien fondée en son principe d’une part et qu’il existe des circonstances de nature à menacer le recouvrement de la créance d’autre part.

Plus précisemment, la créance ne doit pas nécessairement être certaine, liquide et exigible.
En effet, une créance vraisemblable en apparence est satisfactoire, cette créance ne devant pas forcément être chiffrée de manière précise.
En outre, une créance paraissant fondée en son principe ne nécessite pas d’être liquide. Il n'est pas davantage exigé qu'elle soit exigible, une saisie-conservatoire pouvant être obtenue pour une créance à terme non-échu.
Par ailleurs, une action au fond traduit l'apparence de créance.

Dans le cas d’espèce, et malgré les tentatives des parties d’amener le Juge de l’exécution sur le fond du dossier, il leur sera rappelé que le Juge de l’exécution n’est en aucune façon compétent pour trancher un “pré-jugement”, mais ne peut se limiter qu’aux considérations qui entourent très strictement sa compétence.

Ainsi, au visa des textes rappelés ci-dessus, il existe une créance fondée en son principe dès lors qu’une instance au fond est saisie du litige, ce qui est le cas en l’espèce, le Tribunal de commerce étant saisi depuis l’assignation en date du 23 juillet 2024.
En conséquence, la créance est parfaitement fondée en son principe.

Par ailleurs, la créance doit être menacée dans son recouvrement. 
Il appartient au créancier d'apporter la preuve d’un risque d’insolvabilité et non au débiteur de justifier de ses garanties.

En l'espèce, il apparait que la société BTPMP a rencontré des difficultés pour obtenir une garantie de paiement de la part des deux sociétés de promotion.
Si elle l’a enfin obtenue après sept mois d’insistance et de relances, il est constant que cette garantie bancaiaire a, à ce jour, expiré.

De surcroit, s’il n’appartient pas au Juge de l’exécution de fixer une valeur aux biens proposés en garantie par les demanderesses, ce point devant être tranché parmi d’autres par le Tribunal de commerce.
Toutefois, plusieurs faits demeurent constants.

D’une part, il apparait tout au long des développements et conclusions des sociétés ARCADIS et MRP que les biens dont elles se prévalent pour assurer de leur solvabilité sont contestés par la société BTPMP dans leur estimation.
D’autre part, le marché immobilier traverse actuellement une crise, fragilisant d’autant plus les estimations présentées dans les conclusions des promoteurs.

Enfin, la santé financière des deux promoteurs est intrinsèquement liée à la décision au fond du Tribunal de commerce, lequel devra se prononcer sur des sommes de plus de deux millions d’euros dus de part ou d’autre.
Or, de telles sommes auront nécessairement un impact sur la santé financière des demanderesses si elles succombent à l’instance, quelles que soient leurs espérances de profits sur l’opération immobilière en cours.

C’est ainsi à bon droit que le Juge de l’exécution par ordonnance du 18 juin 2024 a autorisé la prise d’hypothèque sur les bien précités.

Cette ordonnance sera confirmée dans toute sa teneur, et les demandes de cantonnement rejetées.

Sur les demandes de dommages intérêts

L’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire dispose : “Le Juge de l’exécution connaît des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageable des mesures d’exécution forcées ou des mesures conservatoires.”.
L’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose “ Le Juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages intérêts en cas de résistance abusive”.

Les sociétés ARCADIS PROMOTION et SAS SASU MRP succombant à l’instance, la demande de dommages intérêts sera rejetée dans son ensemble, tant sur les sommes forfétaires que sur les sommes à appliquer à chaque vente.

Sur les demandes annexes

Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la durée du contentieux, il convient de condamner solidairement la société ARCADIS PROMOTION et la société MRP à la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Elles seront solidairement tenues des entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS :