CA Versailles, 12 févr. 2025, RG 24/01033

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 FEVRIER 2025

N° RG 24/01033 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WLJH

AFFAIRE :

[M] [J] [F] [R] épouse [V]

...

C/

SAS MARIONNAUD LAFAYETTE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Novembre 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles

N° RG : 22/01168

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Nicolas SIMONY

Me Anne-Laure DUMEAU

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame [M] [J] [F] [R] épouse [V]

[Adresse 12]

[Localité 10]

Madame [S] [I] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentées par Me Nicolas SIMONY de la SELARL NS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 228

APPELANTES

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SAS MARIONNAUD LAFAYETTE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

RCS Paris n° 348 674 169

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par Me Anne-Laure DUMEAU de la SELAS ANNE-LAURE DUMEAU & CLAIRE RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et Me Anne GARZON - DE CLAVIERE de la SELARL AGDC AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Décembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DES FAITS

Par acte authentique du 16 mai 2008, Mme [R] et Mme [Z] ont donné à bail à la société Marionnaud Lafayette, ci-après dénommée la société Marionnaud, le lot n° 2 situé au 1er étage d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4] (78), à destination exclusive de parfumerie et de salle de soins esthétiques, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2007, moyennant un loyer annuel de 12.155,64 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extra-judiciaire du 21 octobre 2015, Mme [R] et Mme [Z] ont donné congé à la société Marionnaud pour le 31 mai 2016 et lui ont offert le renouvellement du bail à compter du 1er juin 2016 moyennant un loyer annuel de 17.000 euros hors charges et hors taxes.

Faisant suite à la notification de son mémoire préalable du 31 mai 2018, la société Marionnaud a fait assigner Mme [R] et Mme [Z] devant le juge des loyers commerciaux de Versailles en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux, par actes délivrés les 12 et 17 février 2020.

Par jugement du 9 juillet 2020, le juge des loyers commerciaux a désigné M. [B] en qualité d'expert et lui a donné pour mission de déterminer la valeur locative des locaux au 1er juin 2016.

L'expert a déposé son rapport le 25 octobre 2021, proposant de fixer la valeur locative à la somme de 12.000 euros par an hors taxes et hors charges.

Par jugement du 23 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er juin 2016 à la somme de 8.206,58 euros par an hors taxes et hors charges, dit que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du premier mémoire en défense notifié par Mme [R] et Mme [Z], ordonné la capitalisation des intérêts, dans les conditions prévues par l'article 1154 ancien du code civil, rejeté les autres demandes, dit n'y avoir lieu à indemnisation au titre des frais irrépétibles, partagé par moitié entre les parties les dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Le juge a retenu un coefficient de pondération moins élevé que celui proposé par l'expert après avoir écarté l'effet bandeau retenu par ce dernier. Par ailleurs, il a fixé la valeur locative à 650 euros /m²p afin de tenir compte notamment du fait que l'institut de beauté, situé au premier étage de l'immeuble dans des locaux distincts non reliés à la parfumerie localisée au rez-de-chaussée, ne pouvait être assimilé en termes de configuration et d'accessibilité à une boutique traditionnelle donnant sur la voie publique.

Par déclaration du 24 février 2023, Mme [R] et Mme [Z] ont interjeté appel du jugement et, par dernières conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 mai 2023, elles demandent à la cour de :

- déclarer leur appel recevable et leurs demandes bien fondées ;

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- en conséquence et statuant à nouveau, fixer le loyer des locaux loués à la société Marionnaud, en renouvellement au 1er juin 2016, à la somme de 12.750 euros par an en principal, hors taxe et hors charge, condamner la société Marionnaud au paiement des intérêts au taux légal sur l'arriéré des loyers impayés à compter du 1er juin 2016 avec capitalisation annuelle, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, condamner la société Marionnaud Lafayette au paiement d'une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, la société Marionnaud demande à la cour de débouter Mme [R] et Mme [Z] de leur demande de réformation du jugement entrepris, confirmer le jugement en toutes ses dispositions, condamner Mme [R] et Mme [Z] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 octobre 2024.

MOTIFS

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Mme [R] et Mme [Z] considèrent, conformément aux conclusions de l'expert, que la surface des locaux est de 17 m², mais contestent le coefficient de pondération de 0,4 retenu par le juge des loyers commerciaux. Elles font valoir que ce coefficient ne prend pas en compte la spécificité des locaux situés en étage, bénéficiant d'un effet bandeau, en angle d'immeuble avec une enseigne à trois pans en rez-de-chaussée et des fanions à chaque angle de rue et qui sont dévolus à une activité esthétique complémentaire de l'activité de parfumerie exercée au rez-de-chaussée et ajoutent que l'accès aux locaux par les parties communes ne constitue pas un élément devant influer sur la pondération. Mme [R] et Mme [Z] ne discutent pas la valeur locative fixée par l'expert à la somme de 750 euros par m², mais contestent l'application de l'abattement de 5% prévu par ce dernier, sans motivation, et soutiennent qu'en conséquence, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à un montant de 12.750 euros par an, hors taxes et hors charges.

La société Marionnaud réplique que la valeur locative des locaux s'élève à un montant de 650 euros par m², qu'ainsi, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 8.206,58 euros, après un abattement de 5% justifié par les charges et l'impôt foncier qu'elle supporte aux lieu et place des bailleresses, que la surface pondérée des locaux est de 13,29 m² dès lors que leur surface réelle est de 33,22 m² et que le coefficient de pondération applicable est de 0,4, précise que ce coefficient est justifié dès lors que les locaux ne communiquent pas avec le rez-de-chaussée par l'intérieur de la boutique et qu'ils font l'objet d'un bail distinct de celui du rez-de-chaussée, que l'effet bandeau est inexistant, que les parties communes sont modestes et qu'elles ne sont pas conformes aux normes applicables à un établissement recevant du public. Enfin, elle conteste la valeur locative retenue par l'expert au motif qu'elle ne tient pas suffisamment compte du fait que les locaux sont situés en étage et ne sont pas reliés au rez-de-chaussée.

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° - Les caractéristiques du local considéré ;

2° - La destination des lieux ;

3° - Les obligations respectives des parties ;

4° - Les facteurs locaux de commercialité ;

5° - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Seuls trois points font débat dans le cadre de l'évaluation du loyer du bail renouvelé dont la société Marionnaud est titulaire : le coefficient de pondération appliqué à la surface utile, la valeur du m²p en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage et l'abattement appliqué par l'expert.

- Sur la pondération de la surface

La surface utile des locaux de 33,22 m², telle que retenue par l'expert [B] en page 20 de son rapport, n'est pas discutée.

L'expert a affecté un coefficient de pondération de 0,5 correspondant, suivant la méthode générale de pondération des boutiques de centre-ville de moins de 600 m² applicable depuis 1er juillet 2015, à une « zone de vente éclairée par vitrine zone de 5 mètres (effet bandeau) » située au 1er étage.

Il a expliqué le choix de ce coefficient par le fait que l'activité d'institut de beauté exercée au 1er étage est distincte de celle de parfumerie exploitée au rez-de-chaussée, mais complémentaire, qu'elle bénéficie de l'attractivité de la parfumerie et que les locaux bénéficient d'un effet bandeau dès lors que le linéaire de façade est identique à celui du rez-de-chaussée et que le local bénéficie de deux enseignes drapeaux.

L'expert rappelle utilement en page 21 de son rapport que « la pratique de la pondération permet de donner la mesure de la fonctionnalité de chaque espace, l'unité de référence étant celle des premiers mètres carrés situés derrière la vitrine, les mieux exposés à la vue des chalands ».

L'effet bandeau est caractérisé par la valeur métrique des surfaces de vente en étage d'une façade sur rue qui bénéficient d'un éclairage naturel par une large vitrine ou plusieurs fenêtres formant baie vitrée et ce, sur une profondeur de 5 mètres.

S'il est possible de retenir cet effet en présence de fenêtres ne formant pas baie vitrée, encore faut-il que celles-ci soient de taille significative, comparables à une vitrine, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

En effet, la photographie de l'immeuble figurant en page 13 du rapport d'expertise permet de constater que les fenêtres du premier étage sont certes hautes et que trois d'entre elles sont situées sur la partie en angle de la façade, profitant ainsi d'une bonne visibilité depuis la rue au pain. Toutefois elles ne se distinguent pas des fenêtres des locaux d'habitation situés dans les étages supérieurs et ne peuvent, par leur taille et leur nombre, être assimilées à une vitrine ou à une baie vitrée.

Les deux enseignes drapeaux installées sur la façade en partie haute du premier étage ne permettent pas de donner une visibilité particulière à l'espace de vente, dès lors d'une part, qu'elles sont de taille réduite et d'autre part, qu'elles semblent se rapporter à la parfumerie du rez-de-chaussée exploitée sous la même enseigne.

S'il ne peut être contesté que l'institut, bien que non relié au local du rez-de-chaussée, profite de l'attractivité de la parfumerie, cet élément ne suffit pas à justifier l'effet bandeau revendiqué par les bailleresses.

Le premier juge a donc à raison ramené le coefficient de pondération à 0,4, de sorte que la surface pondérée doit être évaluée à 13,29 m²p (33,22 m² x 0,4).

- sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Pour critiquer la valeur de 750 euros/m²p retenue par l'expert et revendiquer celle de 650 euros/m²p, la société Marionnaud se prévaut des références figurant au rapport de son expert amiable, M. [X], dont il ressort selon elle des valeurs variant entre 400 et 700 euros. La preneuse estime que M. [B] n'a pas assez tenu compte du fait que le local se situe au premier étage et qu'il n'est pas relié au local du rez-de-chaussée.

L'expert judiciaire a fourni 10 références de loyers relatives à des premières locations, 3 références de loyers de baux renouvelés amiablement et 1 référence de loyer se rapportant à un bail renouvelé judiciairement.

La cour constate que certaines références sont trop anciennes par rapport à la date du renouvellement du bail de la société Marionnaud ou se rapportent à des surfaces trop différentes de celle du local en cause, limitée à 33,22 m² et 13,29 m²p.

Les références les plus pertinentes sont les suivantes :

- s'agissant des premières locations :

- un bail portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 14], d'une surface pondérée de 30 m²p, à destination de beauté, esthétique, parfumerie, soins, avec une prise d'effet au mois de juillet 2013, moyennant un loyer annuel de 16.200 euros, pour un prix unitaire de 545 euros / m²p ;

- un bail portant sur des locaux situés [Adresse 7], à [Localité 13], d'une surface pondérée de 24 m²p, à destination de prêt-à-porter, avec une prise d'effet au mois de novembre 2012, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros ; pour un prix unitaire de 750 euros / m²p ;

- un bail portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 13], d'une surface pondérée de 29 m²p, à destination de bijouterie/horlogerie, avec une prise d'effet au mois de janvier 2012, moyennant un loyer annuel de 22.500 euros, pour un prix unitaire de 776 euros / m²p ;

- un bail portant sur des locaux situés [Adresse 9], à [Localité 13], d'une surface pondérée de 72 m², à destination d'agence d'assurance, avec une prise d'effet au mois de septembre 2014, moyennant un loyer annuel de 57.000 euros, pour un prix unitaire de 793 euros / m²p.

- s'agissant des baux en renouvellement :

- un bail portant sur des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 13], d'une surface pondérée de 44 m², à destination de prêt-à-porter, avec une prise d'effet au mois de juin 2013, moyennant un loyer annuel de 44.616 euros, pour un prix unitaire de 1.014 euros / m²p.

Il est rappelé qu'en l'espèce, le loyer dont la fixation est sollicitée porte sur un bail renouvelé.

L'expert a pertinemment relevé que le local est situé en centre-ville de [Localité 13], à proximité d'un parking public, dans un secteur jouissant d'une très bonne commercialité en pied d'immeuble, s'agissant d'une des principales rues commerçantes de la ville à haut pouvoir d'achat des Yvelines, très bien desservie par les transports en commun ; que l'établissement bénéficie d'une bonne visibilité commerciale depuis la rue ; qu'il n'est certes pas relié au local du rez-de-chaussée, mais profite toutefois de l'attractivité de la parfumerie exploitée sous la même enseigne.

Il a également relevé à juste titre que le local est inaccessible aux personnes à mobilité réduite.

Si la société Marionnaud soutient que les parties communes de l'immeuble permettant l'accès au local ne sont pas conformes aux normes ERP, le seul devis qu'elle communique en pièce n°8 portant sur la mise en 'uvre de dalles podotactiles, d'une main courante en aluminium et de nez de marche, établi à sa demande par la société Eiffage le 6 février 2020, est insuffisant à justifier ses dires et la minoration du loyer de ce chef.

Enfin, contrairement à ce que prétend la preneuse, l'expert a tenu compte de la situation du local au 1er étage de l'immeuble en page 36 de son rapport et il doit être rappelé que la pondération de la surface utile a été fixée en considération de cet élément.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il doit être considéré que M. [B] a justement évalué la valeur locative à 750 euros/m²p, étant observé que l'expert amiable de la société Marionnaud dans son rapport du 20 décembre 2016 avait retenu une valeur locative au 1er janvier 2014 à 775 euros/m²p.

- Sur l'abattement au titre des charges exorbitantes

Les bailleresses contestent l'abattement de 5 % retenu par l'expert « sans plus de précision ».

Pourtant, cet abattement, qui n'est pas critiqué par la preneuse, a été justement appliqué par M. [B], dès lors qu'aux termes du bail, la société Marionnaud supporte la taxe foncière et la totalité des charges de copropriété.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, par infirmation du jugement, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme arrondie de 9.500 euros par an HT et HC (13,29 m²p x 750 euros - 5%).

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu'il a dit que le trop-perçu de loyer portera intérêts au taux légal à compter du premier mémoire en défense notifié par Mme [R] et Mme [Z] et ordonné la capitalisation des intérêts, dans les conditions prévues par l'article 1343-2 (1154 ancien) du code civil.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Au regard de la solution du litige, le jugement entrepris sera infirmé des chefs des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] et Mme [Z] supporteront les dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais de l'expertise judiciaire, et ne peuvent prétendre à une indemnité de procédure.

Elles seront en outre condamnées à payer à la société Marionnaud la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et cause d'appel.

PAR CES MOTIFS