TJ Bobigny, 13 févr. 2025, RG 24/01138

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01138 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGSV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025 MINUTE N° 25/00264

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier, lors des débats et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Décembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société ROBERT 55
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas GARBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

ET :

Monsieur [J] [C]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 220

La société DDMK MULTISERVICES
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 220

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2022, la société ROBERT 55 (venant aux droits de la SCI ROBERT) a consenti à la société DDMK MULTISERVICES un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2].

M. [J] [C] s'est engagé en qualité de caution par acte du même jour, dans la limite de 21.000 euros et jusqu'au 1er juillet 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ROBERT 55 a fait délivrer à DDMK MULTISERVICES un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 83.859,43 euros en date du 13 décembre 2023.

Par acte délivré le 26 juin 2024, la société ROBERT 55 a assigné la société DDMK MULTISERVICES et M. [J] [C] en référé devant le président de ce tribunal aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de paiement des loyers et charges, ordonner l'expulsion de la société DDMK sous astreinte, les condamner in solidum à régler diverses sommes au titre des arriérés, de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale.

L'affaire a été retenue à l'audience du 11 octobre 2024 et mise en délibéré.

La réouverture des débats a été ordonnée et les parties ont été convoquées à l'audience du 30 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières écritures, la société ROBERT 55 demande au juge des référés de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 janvier 2024, Dire et Juger la société DDMK MULTISERVICES est occupante sans droit ni titre. Ordonner l'expulsion de la société DDMK MULTISERVICES, ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,Autoriser la SCI ROBERT 55 à séquestrer les biens mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira au Juge des référés de désigner aux frais, risques et périls exclusifs de la société la société DDMK MULTISERVICES, Condamner in solidum la société DDMK MULTISERVICES et M. [J] [C] à payer à la SCI ROBERT 55 la somme de 21.000 euros TTC au titre des redevances, charges, taxes, dues au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner la société DDMK MULTISERVICES à payer à la SCI ROBERT 55 la somme 136.185,54 euros TTC (soit le solde dû, hors sommes objets du cautionnement, sur le montant total de l'arriéré de 157.185,54 euros TTC) au titre des redevances, charges, taxes, dues au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner la société DDMK MULTISERVICES à payer à la SCI ROBERT 55 la somme de 15.718 euros à titre de provision sur dommages et intérêts par application de la clause pénale,Condamner la société DDMK MULTISERVICES à payer, au prorata, à la SCI ROBERT 55 une indemnité d'occupation mensuelle de 10.500 euros HT HC conformément aux conditions contractuelles du bail à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux.
Condamner la société DDMK MULTISERVICES à payer à la SCI ROBERT 55 une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Par conclusions soutenues oralement, la société DDMK MULTISERVICES et M. [J] [C] demandent au juge des référés :
A titre principal,
Dire qu'il existe des contestations sérieuses quant au montant de la dette et à l'engagement de caution donné par M. [J] [C],Débouter la société ROBERT 55 de ses demandes à l'égard de la société DDMK MULTISERVICES et M. [J] [C],A titre subsidiaire,
Octroyer des délais de paiement de 24 mois à la société DDMK MULTISERVICES,Dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais,Débouter la société ROBERT 55 de sa demande de séquestration des biens mobiliers garnissant les lieux loués,Débouter la société ROBERT 55 de sa demande de condamnation de la société DDMK MULTISERVICES au titre des dommages et intérêts,Débouter la société ROBERT 55 de sa demande de condamnation de la société DDMK MULTISERVICES au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle,Dire que la société ROBERT 55 a manqué à ses obligations d'information à l'égard de la caution,Débouter la société ROBERT 55 de sa demande de condamnation de la caution aux intérêts de retard,Débouter la société ROBERT 55 de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la société ROBERT 55 aux dépens.
En substance, ils contestent le montant de la somme réclamée, plusieurs versements, pour un total de 31.000 euros, n'ayant pas été pris en compte. Ils expliquent avoir réglé plusieurs loyers sur un nouveau compte, suite à la réception d'un mail du bailleur les informant d'un changement de RIB, mail qui se serait avéré frauduleux et résulterait d'un piratage de la boîte mail du bailleur. Ils soutiennent par ailleurs que l'engagement de caution de M. [J] [C] est disproportionné par rapport à ses revenus et que le bailleur, créancier professionnel, ne l'a pas informé dès le premier incident de paiement ni n'a respecté son obligation d'information annuelle.

L'état d'endettement de la société DDMK SERVICES en date du 11 juin 2024 ne porte mention d'aucune inscription.

Dûment autorisé, la société ROBERT 55 a adressé en délibéré un décompte arrêté au 9 janvier 2025, qui actualise sa créance à la somme de 185.368,98 euros, terme de janvier 2025 inclus.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de " constater " ou " dire et juger " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu'il n'appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur les demandes principales à l'égard de la société DDMK MULTISERVICES

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 12 décembre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 83.859,43 euros.

Il résulte du dernier décompte produit aux débats, arrêté au 9 janvier 2025, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 13 janvier 2024.

Le maintien dans les lieux de la société DDMK MULTISERVICES causant un préjudice à la société ROBERT 55, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société DDMK MULTISERVICES sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société ROBERT 55 justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 9 janvier 2025, que la société DDMK MULTISERVICES reste lui devoir à cette date une somme de 185.368,98 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes, échéance de janvier 2025 incluse.

Le défendeur, pour contester une partie de cette somme, soutient avoir été victime d'une escroquerie et avoir versé 31.000 euros sur un compte, suite à un mail du bailleur qui se serait avéré frauduleux. Il verse aux débats un procès-verbal de dépôt de plainte du 19 janvier 2024. Néanmoins, cette seule pièce, uniquement déclarative, est insuffisante pour corroborer ses propos. En tout état de cause, le défendeur lui-même indique que cette somme n'a manifestement pas été perçue par le bailleur, de sorte qu'il ne saurait lui être fait grief de ne pas l'avoir déduite du décompte locatif. Aucune contestation sérieuse n'apparaît ainsi caractérisée.

La société DDMK MULTISERVICES sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 185.368,98 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes, échéance de janvier 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.

Le bailleur sollicite en outre le paiement de la somme de 15.718 euros à titre de provision sur dommages et intérêts par application de la clause conventionnelle. Cette somme, par sa nature, peut être modérée par le juge du fond notamment si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Tel est le cas en l'espèce, de sorte que la demande formée à ce titre ne relève pas du juge des référés, juge de l'évidence, et la société demanderesse sera renvoyée à mieux se pourvoir à cet égard.

La société DDMK MULTISERVICES sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu des éléments produits et des débats, si certains règlements partiels sont intervenus, compte tenu du montant de la dette, qui représente plus de deux années de loyers, et de son augmentation constante, et étant démontré que la société défenderesse ne démontre pas être en capacité de faire face à ses échéances, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

L'obligation de la société DDMK MULTISERVICES de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, suivant modalités prévues au dispositif et sans qu'il y ait lieu de prévoir une astreinte.

Sur les demandes principales à l'encontre de M. [J] [C]

Suivant les articles 2288 et suivant du code civil, applicables au présent litige, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. Le cautionnement doit être exprès et la caution personne physique doit apposer elle-même en toutes lettres la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

Par ailleurs, d'après l'article 2302 du code civil, applicable au présent litige, le créancier d'une dette professionnelle d'un entrepreneur individuel ou d'une entreprise constituée sous forme sociétaire cautionnée par une personne physique est tenu d'informer la caution de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l'exigibilité de ce paiement ; qu'à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard échus entre la date de ce premier incident et celle à laquelle elle en a été informée ; il est constant que la qualité de dirigeant de la société cautionnée ne fait pas disparaître cette obligation d'information.

En l'espèce, l'acte de cautionnement daté du 20 juin 2022 aux termes duquel M. [J] [C] se porte caution solidaire de la société DDMK MULTISERVICES, couvre, " dans la limite de 21.000 euros, le paiement du loyer et des charges en principal augmenté des intérêts et accessoires éventuels ", jusqu'au 1er juillet 2025, sans bénéfice de discussion. Ces mentions sont également manuscrites. L'acte est donc régulier et M. [J] [C] est incontestablement redevable de la somme réclamée à hauteur de 21.000 euros.

M. [J] [C] prétend que le bailleur, en sa qualité de créancier professionnel, a méconnu son obligation d'information.

Il ressort de l'extrait des inscriptions du Registre national des entreprises produit aux débats que la société ROBERT 55 est une SARL, a pour activité principale, notamment, l'acquisition de tous immeubles ou droits immobiliers. La société ne conteste d'ailleurs pas sa qualité de créancier professionnel.

En l'état des pièces produites, il apparaît que le bailleur a adressé à M. [J] [C], en sa qualité de caution, une mise en demeure le 11 juin 2024 et qu'il a ainsi été satisfait à l'obligation d'information à compter de cette date. Le commandement de payer, s'il a été adressé à la société DDMK MULTISERVICES, qui est antérieur, ne l'a pas été à M. [J] [C] en sa qualité de caution, de sorte que les intérêts de retard ne peuvent lui être réclamés qu'à compter de la délivrance de l'assignation.

Au vu de ces éléments, M. [J] [C] sera condamné solidairement (et non in solidum, s'agissant d'une obligation d'origine conventionnelle) au paiement provisionnel de cette somme, dans la limite 21.000 euros au titre des arriérés, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024.
Sur les demandes accessoires

Par application de l'article 696 du code de procédure civile, la société DDMK MULTISERVICES, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Enfin, l'équité commande d'allouer à la société ROBERT 55 la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS