TJ Paris, 13 févr. 2025, RG 20/02023

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

18° chambre
1ère section

N° RG 20/02023
N° Portalis 352J-W-B7E-CRXUW

N° MINUTE : 1

Assignation du :
11 Février 2020

contradictoire

JUGEMENT
rendu le 13 Février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. GENERALI COMMERCE I
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. C L’ENDROIT
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Chloé VATELOT-TAMAGNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1242

Décision du 13 Février 2025
18° chambre 1ère section
N° RG 20/02023 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRXUW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON

DEBATS

A l’audience du 05 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2008, la SCI GENERALI COMMERCE 1 a donné à bail commercial à la SARL C L’ENDROIT des locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er août 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 48.000 euros.

La destination est la suivante : « achat est vente au détail ou en gros de meubles, objets et bibelots, tableaux, cadeaux, tous bijoux, argenterie, décoration d’intérieur et d’extérieur et d’une façon générale de toue [sic] activité se rapportant à la maison ; achat et vente de prêt à porter, d’accessoires de mode, de produits de luxe ; dépôts vente de presse, vente privée, liquidation de stocks anciens et fins de séries ; le conseil, études, organisation, promotion, animation et formation. Représentation, agent général exclusif ou non pour tous produits ou service. »

Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2017, la SCI GENERALI COMMERCE 1 a fait délivrer à la SARL C L’ENDROIT un congé avec offre de renouvellement, à compter du 31 juillet 2017, en proposant un nouveau loyer à fixer selon les règles du plafonnement.

Par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2017, la SARL C L’ENDROIT a fait délivrer un congé à la SCI GENERALI COMMERCE 1 pour mettre un terme au bail, à compter du 31 juillet 2017.

La SARL C L’ENDROIT s’est maintenue dans les lieux au-delà du 1er août 2017, avec le consentement de la SCI GENERALI COMMERCE 1, dans un contexte de pourparlers relatifs au nouveau prix du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 27 janvier 2020, la SARL C L’ENDROIT a fait délivrer un congé pour mettre un terme au bail au 31 juillet 2020.

Par actes extrajudiciaires du 14 et 17 février 2020, la SCI GENERALI COMMERCE 1 a fait délivrer à la SARL C L’ENDROIT deux commandements de payer ne visant pas la clause résolutoire ayant pour cause commune un arriéré locatif de 28.731,49 euros (arrêté au 5 février 2020), outre le coût de l’acte.

Par exploit d’huissier du 11 février 2020, la SCI GENERALI COMMERCE 1 a fait assigner la SARL C L’ENDROIT devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

dire et juger que le bail a pris fin par l’effet du congé signifié par la SARL C L’ENDROIT le 31 janvier 2017 à effet du 31 juillet 2017 ;
dire des lors que la SARL C L’ENDROIT est occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe et dépendant de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] dans le 17ème arrondissement, et ce, à compter du 1er août 2017 ;
ordonner dès lors l’expulsion de la SARL C L’ENDROIT et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe et dépendant de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 7], au rez-de-chaussée et au sous-sol, et ce, avec l'assistance de la force publique s’il y a lieu ;
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’i1 plaira au tribunal de désigner, et ce, en garantie des indemnités d'occupation et des réparations locatives qui pourront être dues ;
condamner la SARL C L’ENDROIT au paiement d’une indemnité d'occupation à compter du 1er août 2017 et jusqu’à complète libération des locaux, établie à la somme annuelle en principal de 77.675,34 euros hors taxes (HT), hors charges (HC) ;
Subsidiairement,

condamner la SARL C L’ENDROIT au paiement d’une indemnité d'occupation à compter du 1er août 2017 et jusqu’à complète libération des locaux, à une somme qui ne pourrait être inférieure au montant du dernier loyer contractuel, soit pour une indemnité d’occupation minimale de 51.783,56 euros HT HC ;
dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er août de chaque année, et pour la première fois le 1er août 2018, selon la clause d’indexation du bail échu, soit selon la variation de 1’I.C.C. publié par 1’lNSEE ;
dire en tout état de cause que la SARL C L’ENDROIT sera redevable, en sus de l’indemnité d'occupation, des charges, taxes et accessoires dus par la convention locative échue ;
ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
condamner la SARL C L’ENDROIT au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l‘article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SARL C L’ENDROIT aux entiers dépens.
La restitution des locaux est intervenue amiablement le 31 juillet 2020.

Par conclusions notifiées le 18 janvier 2023, la SCI GENERALI COMMERCE 1 demande au tribunal judiciaire de Paris de :

débouter la SARL C L’ENDROIT de l’ensemble de ses demandes ;
constater l’accord des parties sur la rétractation du congé signifié par la SARL C L’ENDROIT le 31 janvier 2017 ;
juger que le bail a pris fin par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par la SCI GENERALI COMMERCE I le 30 janvier 2017 à effet du 31 juillet 2017 ;
A titre principal,
juger qu’à défaut d’action de l’une ou l’autre des parties dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du renouvellement, le bail est réputé renouvelé aux mêmes clauses et conditions, y compris de prix, que celle du bail expiré, et ce, à compter du 1er août 2017 ;
A titre subsidiaire,
juger qu’un nouveau bail verbal s’est formé entre elle et la SARL C L’ENDROIT sur la base des stipulations du bail expiré, et ce, à compter du 1er août 2017 ;
juger en conséquence qu’à compter du 1er août 2017 le loyer annuel HT est de 52.905,80 euros HT et HC et que celui-ci sera indexé annuellement, conformément aux stipulations contractuelles ;
A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal venait à estimer que la SARL C L’ENDROIT est occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2017,
juger que celle-ci est redevable d’une indemnité d'occupation de droit commun, à compter du 1er août 2017 et jusqu’au 30 juillet 2020, date à laquelle les locaux ont été restitués, de 77.675,34 euros par an, outre les taxes et charges prévues par la convention locative échue, ou subsidiairement à une somme, qui ne pourrait être inférieure au montant du dernier loyer contractuel, soit à la somme de 51.783,56 euros par an, outre les taxes et charges prévues par la convention locative échue ;
En tout état de cause,
juger que la SARL C L’ENDROIT est redevable, en sus du loyer, des charges, taxes et accessoires conformément aux stipulations contractuelles ;
juger que compte tenu de l’état des locaux lors de la restitution des lieux loués, la SARL L’ENDROIT est tenu du paiement de l’ensemble des réparations locatives chiffrées à la somme de 17.400,00 euros ;

juger que la SARL GENERALI COMMERCE I détient toujours un dépôt de garantie à hauteur de la somme de 13.851,70 euros correspondant à trois mois d’échéance locative ;
Juger que la compensation doit intervenir entre ses créances respectives et celles de la SARL C L’ENDROIT ;
En conséquence,

condamner à titre principal, la SARL C L’ENDROIT à lui payer la somme de 35.456,87 euros, correspondant aux échéances locatives dues jusqu’au 31 juillet 2020 et aux réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter du 14 février 2020, date du commandement, sur la somme de 28.731,49 euros, et à compter de la date de la décision à intervenir sur le surplus ;
condamner à titre subsidiaire, la SARL C L’ENDROIT à lui payer la somme de 18.056,87 euros, correspondant aux échéances locatives dues jusqu’au 31 juillet 2020, avec intérêt au taux légal, à compter de la date de la décision à intervenir ;
condamner à titre infiniment subsidiaire, la SARL C L’ENDROIT à lui payer une indemnité d’occupation sur la période du 1er août 2017 au 31 juillet 2020 d’un montant de 77.675,34 euros par an, outre les taxes et charges prévues par la convention locative échue, ou subsidiairement à une somme, qui ne pourrait être inférieure au montant du dernier loyer contractuel, soit à la somme de 51.783,56 euros par an outre les taxes et charges prévues par la convention locative échue, avec intérêt au taux légal, à compter de la date de la décision à intervenir, outre les frais de réparations résultant de l’état des locaux et déduction faite du montant du dépôt de garantie ;
prendre acte du congé délivré par la SARL C L’ENDROIT mettant fin au bail en cours au 31 juillet 2020 ;
condamner la SARL C L’ENDROIT au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SARL C L’ENDROIT aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, ainsi que celui de la délivrance de l’assignation ;
rappeler que l’exécution provisoire est de droit et écarter l’exécution provisoire si le tribunal venait par extraordinaire à entrer en voie de condamnation à l’égard du bailleur.
Au soutien de ses prétentions, la SCI GENERALI COMMERCE 1 énonce:
que s’agissant de la situation locative créée entre les parties pour la période du 1er août 2017 au 31 juillet 2020, la conclusion d’un nouveau bail était soumise à deux conditions essentielles et suspensives : la fourniture d’une garantie à première demande conforme au modèle fourni, d’une part, et la régularisation de l’acte par un contrat de bail signé, d’autre part ; que la SARL C L’ENDROIT n’a rempli aucune de ces conditions ; que faute de ces éléments, le rendez-vous pour signature a été reporté, puis annulé ; que dès lors aucun bail ne s’est formé sur la base des conditions évoquées lors des échanges du 21 avril 2017 ; que le décompte de son mandataire faisait le compte entre les parties en cas de conclusion d’un nouveau bail, et ne correspondait pas au montant d’un loyer minoré ;qu’elle a consenti à la rétractation du congé de la SARL C L’ENDROIT délivré le 31 janvier 2017 ; qu’en conséquence, faute d’action en fixation du loyer dans le délai biennal, le bail s’est renouvelé aux mêmes clauses et conditions, en ce, compris, de prix ; que du fait du maintien dans les lieux de la SARL C L’ENDROIT et de l’émission d’avis d’échéance sur une longue période débutant le 1er août 2017, il est à considérer qu’un bail verbal régit les obligation des parties et que ce bail obéit aux conditions du bail expiré, ce qui ressort clairement de l’intention des parties, aucune contestation n’ayant émané de la locataire durant toute cette période ;que s’il s’agissait d’une occupation sans titre, le bail expiré prévoit qu’en cas de maintien dans les lieux, le preneur est redevable d’une indemnité journalière correspondant à un montant égal au loyer contractuel exigible majoré de 50 % ;que s’agissant des honoraires de gestion prévues à l’article 6.3 des conditions générales du bail, la clause est parfaitement conforme aux dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce, puisqu’il ne s’agit pas d’imputer des honoraires de gestion des loyers mais des honoraires pour la gestion de l’immeuble ; que d’ailleurs, le mandat de gestion fait la distinction entre les honoraires perçus au titre de la gestion des loyers qui ne sauraient être refacturés au locataire, et ceux perçus au titre de la gestion immobilière ; que s’agissant des charges d’assurances, elles sont également prévues à l’article 6.3 des conditions générales du bail ; que le remboursement des travaux relatifs à la cage d’escalier se fonde sur l’article 6.3 relatif aux charges des conditions générales du bail expiré et renouvelé au 1er août 2017 qui prévoit que le locataire est tenu de rembourser au bailleur la quote-part afférente aux lieux loués de toutes dépenses d’exploitation, de réparation, d’entretien ou de remplacement d’équipement de toute nature concernant les lieux loués ou l’immeuble, même si ces dépenses résultent de la vétusté ou sont imposées par la mise en conformité de l’immeuble avec les normes administratives, à la seule exclusion des grosses réparations relevant de l’énumération limitative de l’article 606 du code civil ; qu’il importe peu que les locaux soient au rez-de-chaussée, et qu’il n’y aucun usage de l’escalier pour le commerce considéré, dès lors que le remboursement de la quote-part s’étend aux charges de l’immeuble dans son ensemble ; que si l’article L.145-40-1 du code de commerce prévoit la répartition des frais par moitié en cas d’intervention d’un huissier, cela vaut lors de la prise de possessions des lieux, mais pas pour l’état des lieux de sortie ;que s’agissant de la remise en état, elle a été contrainte de consentir une franchise de trois mois, au repreneur compte tenu de l’état des locaux, ce qui caractérise son préjudice matériel ;que le dépôt de garantie de 13.851,70 euros qu’elle détient peut faire l’objet d’une compensation avec ses créances.
Par conclusions notifiées le 8 novembre 2022, la SARL C L’ENDROIT demande au tribunal judiciaire de Paris de :

dire et juger qu’elle occupait le local commercial sis [Adresse 5] » [sic] à [Localité 7], en vertu d’un bail en date du 21 avril 2017 prenant effet le 1er août 2017, dont le loyer durant les trois premières années a été fixé à 46.000 euros hors taxes hors charges par an ;
dire et juger que le bail en date du 24 juillet 2008 ne s’est pas renouvelé aux mêmes clauses et conditions ;
débouter la SCI GENERALI COMMERCE I de sa demande de reconnaissance de l’existence d’un bail verbal ;
A titre subsidiaire, en cas de reconnaissance de l’existence d’un bail verbal, dire et juger que le loyer de ce bail était d’un montant de 46.000 euros hors taxes, hors charges par an ;
dire et juger nuls les commandements signifiés à son encontre les 14 et 17 février 2020 par la SCI GENERALI COMMERCE I ;
débouter la SCI GENERALI COMMERCE I de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation ;
A titre subsidiaire, dans le cas où le tribunal jugerait qu’elle était occupante sans droit ni titre, dire et juger que l’indemnité d’occupation s’élève à 46.000 euros par an ;
dire et juger que la SARL C L’ENDROIT n’est débitrice d’aucune somme envers la SCI GENERALI COMMERCE I ;
dire et juger que les loyers au titre de la période du 1er août 2017 au 31 juillet 2020 s’élèvent à la somme de 126.500 euros hors taxes, hors charges, soit 151.800 euros TTC hors charges, après déduction de la franchise de loyer consentie pour le 2ème trimestre 2020 ;
dire et juger que la SCI GENERALI COMMERCE I ne peut lui refacturer les honoraires de gestion afférents à la période postérieure au 1er août 2017 ;
condamner la SCI GENERALI COMMERCE I à lui rembourser la somme de 4.858,11 euros TTC, au titre des honoraires de gestion facturés sans fondement ;
débouter la SCI GENERALI COMMERCE I de sa demande de condamnation au remboursement de charges correspondant à des travaux de réfection de la cage d’escalier et de remplacement d’égout ;
débouter la SCI GENERALI COMMERCE I de sa demande de condamnation au remboursement du coût de l’état des lieux de sortie d’un montant de 684,09 euros ;
débouter la SCI GENERALI COMMERCE I de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 170,66 euros au titre de provisions sur charges 2019, 2020 et assurances pour l’année 2020 ;
dire et juger qu’en l’absence de justification des charges pour les exercices 2019 et 2020, la SCI GENERALI COMMERCE I doit lui rembourser les provisions sur charges d’un montant de 9.365,08 euros TTC ;
dire et juger qu’au titre du décompte et de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, la SCI GENERALI COMMERCE I est débitrice envers elle d’une somme de 33.135,55 Euros TTC, et la condamner au paiement de ladite somme à son profit;
débouter la SCI GENERALI COMMERCE I de sa demande de condamnation à son encontre au paiement d’une somme de 17.400 euros au titre des travaux de remise en état ;
condamner la SCI GENERALI COMMERCE I à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Chloé VATELOT, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SARL C L’ENDROIT énonce :
que les échanges de correspondances du 21 avril 2017 sont constitutifs d’un bail, les parties ayant manifesté leur accord sur les conditions essentielles du bail ; que l’existence de deux conditions suspensives qui seraient déterminantes n’est établie par aucun élément ; que la preuve de la reconnaissance de l’existence du bail assorti d’un nouveau loyer résulte également des échanges et du décompte établi par SAVILLS, mandataire de la SCI GENERALI COMMERCE I, intervenus en novembre 2019 ; que les commandements délivrés en date des 14 et 17 février 2020 par la SCI GENERALI COMMERCE I qui expose une absence de bail depuis le 1er août 2017, sont en contradiction avec l’allégation de la bailleresse de ce que le bail se serait renouvelé aux mêmes clauses et conditions ; que cette dernière allégation est également en contradiction avec ce que la bailleresse expose dans son acte introductif d’instance ; que le décompte des commandements fait apparaître un loyer qui ne correspond pas au loyer convenu ; qu’ils encourent la nullité de ce fait, outre leur contradiction sur l’existence ou non d’un bail; que dès lors qu’il existe un échange écrit relatif à l’occupation du local, celui-ci est constitutif d’un bail écrit, et non d’un bail verbal ; que si le bail s’est renouvelé aux mêmes clauses et conditions, l’article 6.3 du bail renouvelé doit être jugé non écrit, en application des dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce ;que les honoraires ne peuvent être refacturés ; que le mandat du gestionnaire fait apparaître dans la table des matières principalement une mission de gestion des loyers ; qu’en outre, s’agissant d’un immeuble en copropriété, la mission de gestion technique de l’immeuble est conduite par le syndic de l’immeuble, de sorte qu’il n’y a pas de mission de gestion de l’immeuble, mais simplement une mission de gestion des loyers ; que la somme de 4 858,11 euros TTC facturée à ce titre doit donc être retranchée du décompte ; que s’agissant des travaux afférents à la cage d’escalier correspondant à l’année 2018, le local donné à bail est situé au rez-de-chaussée et en sous-sol et accessible à partir de la rue, sans aucun passage par la cage d’escalier ; que ces travaux ne sauraient en conséquence donner lieu à refacturation au preneur ; que les travaux de remplacement d’égout correspondant à l’année 2018 relèvent de l’article 606 du code civil et doivent donc rester à ce titre à la charge du bailleur ; qu’en établissant une reddition des charges de l’année 2018 ne faisant pas apparaître les charges de travaux afférentes à l’exercice 2018, la SCI GENERALI COMMERCE I a renoncé implicitement à leur remboursement ; qu’en application des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, le bailleur doit communiquer au preneur un état prévisionnel des travaux ; que le bailleur n’a pas respecté son obligation d’information à ce titre ; qu’il résulte des dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce qu’il est procédé à un état des lieux par huissier à frais partagés par moitié entre le bailleur et le preneur dans le cas où l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement entre les parties ; qu’en l’espèce, figure au décompte produit par le bailleur l’intégralité des frais de l’état des lieux de sortie à hauteur de 684,09 euros ; qu’en outre, elle était présente pour établir contradictoirement ledit état des lieux de sortie ; que s’agissant des charges de 2019 et 2020, le bailleur n’a pas respecté les dispositions de l’article R.145-36 du code de commerce qui prévoit une reddition annuelle ; que le bailleur n’a donc pas justifié des charges pour les exercices des années 2019 et 2020 ; qu’il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que le défaut de régularisation annuelle des charges rend sans cause les appels de provisions (Cass. 3ème civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451) ; que s’agissant des réparations locatives, il doit être fait référence à l’état des lieux d’entrée, lequel mentionne des locaux au rez-de-chaussée dont certains équipements sont en état d’usage, d’autres en bon état ; qu’il en ressort que dans deux cellules, il est fait état de coins de vitres fêlées, et au sous-sol un mauvais état général ; qu’elle ne saurait donc supporter le coût de réparation de dégradations qui existaient avant son entrée dans les lieux ; que les travaux de peinture des murs et plafonds du rez-de-chaussée et du sous-sol, qui résultent de la vétusté, après une durée d’occupation de 12 ans, restent à la charge du bailleur, en application des dispositions de l’article 1755 du code civil ; que le bailleur produit uniquement des devis relatifs à ces travaux et ne justifie nullement de leur réalisation et du préjudice subi à ce titre ; que si l’extrait de bail produit relatif au nouveau preneur, fait état d’une franchise de trois mois, cette durée est d’usage et il ne fait aucune mention de ce qu’elle constitue une contrepartie aux travaux de rénovation du local éventuellement entrepris au titre de la remise en état des lieux.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 février 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 5 novembre 2024 à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 février 2024, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la rétractation du congé délivré par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2017 par la SARL C L’ENDROIT

Il résulte de l’article L.145-9 du code de commerce que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

Il est constant que si le locataire se maintient dans les lieux après la date d'effet du congé qu'il a lui-même délivré, en continuant à payer le loyer, ce comportement peut valoir renonciation au bénéfice du congé (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 15-20.559).

Il est constant que le congé délivré par un preneur ne peut être rétracté unilatéralement par son auteur. Cette rétractation est néanmoins possible lorsque le bailleur l’accepte.

En l’espèce, la SARL C L’ENDROIT a délivré un congé par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2017 à effet du 31 juillet 2017. Il n’est pas contesté que la SARL C L’ENDROIT s’est maintenue dans les lieux, au-delà du 1er août 2017, et a continué à s’acquitter des loyers qu’elle estimait devoir.

L’acceptation de la rétractation par le bailleur n’est soumise à aucun formalisme, et ressort en l’espèce de ses dernières écritures. Au demeurant, ni la rétractation du congé, ni l’acceptation de celle-ci par le bailleur ne sont contestées par le preneur qui ne se prononce pas sur ce point.

En conséquence, le tribunal constate la renonciation de la SARL C L’ENDROIT au bénéfice du congé signifié le 31 janvier 2017 du fait de son maintien dans les lieux et de la poursuite des paiements des loyers, laquelle renonciation est acceptée par le bailleur.

Il s’ensuit que par l’effet de cette renonciation, le congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2017 reprend tous ses effets.

Il est ainsi constaté que le bail du 24 juillet 2008 a pris fin le 31 juillet 2017 à 24h00 et a été renouvelé à la date du 1er août 2017.

Sur l’accord relatif au prix du bail renouvelé à compter du 1er août 2017

Aux termes de l’ article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.
Il résulte de l’article 1118 du code civil que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.
En l’espèce, il ressort du courrier électronique du 21 avril 2017 à 10h37 que le bailleur a proposé au preneur pour le bail renouvelé un loyer annuel de 46.000 euros pendant la première période triennale, puis 51.000 euros à compter de la 4ème année, ledit prix étant soumis en outre à la TVA. Cette offre au sens de l’article 1113 du code civil valait jusqu’au 26 avril 2027.

Par courrier électronique du 21 avril 2017 à 12h03, le preneur a sollicité du bailleur un « petit effort » de nature financière, compte tenu de travaux qui devaient être diligentés par ses soins durant la période estivale.

Par courrier électronique du 21 avril 2017 à 16h13, le bailleur a maintenu l’offre précédente, sans faire de contre-proposition et a invité le preneur à faire part de sa décision finale en ces termes : « Je vous remercie de me faire part de votre décision finale afin que nous puissions acter de cette nouvelle prise à bail ».

Par courrier électronique du 21 avril 2017 à 16h58, le preneur a exprimé la réponse suivante « c’est bon ». Ces termes caractérisent une manifestation de sa volonté d’être lié à l’offre, avant la caducité de l’offre qui devait intervenir le 26 avril 2027 à 24h00. Il est relevé surabondamment que le bailleur a répondu par courrier électronique du 21 avril 2017 à 17h31 « c’est noté, je demande à [T] [C] de préparer le projet d’acte », de sorte que l’intention commune des parties de conclure l’offre est non équivoque.

Il s’ensuit que la SCI GENERALI COMMERCE I et la SARL C L’ENDROIT ont conclu un accord sur le prix du bail renouvelé à hauteur de 46.000 euros par an hors taxes et hors charges pendant la première période triennale, puis 51.000 euros, au-delà, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Il est vain pour le bailleur de soutenir qu’aucun accord sur le prix n’est intervenu sur la base des échanges du 21 avril 2017 au motif que la garantie à première demande et la formalisation du bail étaient une condition suspensive de ladite offre, alors que cette condition suspensive ne ressort d’aucun écrit, les échanges sur la garantie se bornant à mentionner le principe déterminant le montant de celle-ci « 1 an de loyer HT et hors taxe » et à joindre un modèle qui devait être annexé à la version formalisée du bail, laquelle version n’a jamais été signée. Le caractère déterminant de la formalisation du bail par écrit ne ressort quant à elle d’aucun écrit, ni de commencement de preuve par l’écrit.

La demande de la SCI GENERALI COMMERCE I tendant à ce que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme de 52.905,80 euros HT et HC et indexé annuellement, sera donc rejetée.

Sur les commandements du 14 et 17 février 2020

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant qu’un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n'est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

En l’espèce, par actes extrajudiciaires du 14 et 17 février 2020, la SCI GENERALI COMMERCE 1 a fait délivrer à la SARL C L’ENDROIT deux commandements de payer ne visant pas la clause résolutoire ayant pour cause commune un arriéré locatif de 28.731,49 euros (arrêté au 5 février 2020), outre le coût de l’acte.

En l’absence de référence à la clause résolutoire, ces commandements valent simplement mise en demeure.

Le preneur invoque leur nullité au motif que les sommes ne correspondent pas au prix convenu, et que la situation locative exposée apparaît imprécise, dès lors que le bailleur expose que le preneur croit être titulaire d’un bail verbal, alors qu’il est convaincu pour sa part que le bail s’est renouvelé au mêmes clauses et conditions, y compris en termes de prix.

Ces éléments sont néanmoins insuffisants à emporter la nullité, dès lors qu’ils concernent exclusivement un désaccord sur le prix du loyer ayant généré le décompte, alors qu’il est constant qu’un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n'est pas nul.

En conséquence, la demande formée par la SARL C L’ENDROIT tendant à la nullité des commandements du 14 et 17 février 2020 sera rejetée.

Sur les demandes en paiement

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au titre des loyers

Au titre de l’année 2017 

Il ressort de l’état de l’avis d’échéance pour la période du 1er juillet 2017 au 30 septembre 2017, l’appel d’une échéance trimestrielle de loyer commercial correspondant à 12.945,89 euros HT, et 2.589,18 euros au titre de la TVA, soit un total TTC de : 15.535,07 euros.

Or, le trimestre du bail renouvelé doit être facturé hors taxe à 11.500 euros, auquel s’ajoute la somme de 2.300 euros au titre de la TVA, soit un total de 13.800 euros TTC. Il est également relevé que le loyer s’étant renouvelé à compter du 1er août 2017, le loyer du mois de juillet 2017 ne saurait être imputé au titre du bail renouvelé. Ce total doit donc être réduit d’un tiers. Le preneur était donc redevable d’un montant de 7.666 euros HT, soit 9.200 euros TTC sur la période du 1er août 2017 au 30 septembre 2017.

Il ressort de l’état de l’avis d’échéance pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2017, l’appel d’une échéance trimestrielle de loyer commercial correspondant à 13.412 euros et 2.682,50 euros au titre de la TVA, soit un total TTC de : 16.094,98 euros.

Or, le trimestre du bail renouvelé doit être facturé hors taxe à 11.500 euros, auquel s’ajoute la somme de 2.300 euros au titre de la TVA, soit un total de 13.800 euros TTC.

Il en résulte au titre de la période du 1er août 2017 au 31 décembre 2017 un total de 19.166 euros HT ou 23.000 euros TTC. Or, le bailleur a appelé la somme de 31.630,05 euros TTC sur cette période, au titre des loyers.

Au titre de l’année 2018

Le locataire est redevable d’un loyer commercial de 46.000 euros HT et 9.200 euros au titre de la TVA, soit un total de 55.200 euros TTC. Or, le bailleur a appelé la somme de 63.822,9 euros TTC sur cette période, au titre des loyers.

Au titre de l’année 2019

Le locataire est redevable d’un loyer commercial de 46.000 euros HT et 9.200 euros au titre de la TVA, soit un total de 55.200 euros TTC. Or, le bailleur a appelé la somme de 65.206,80 euros TTC sur cette période, au titre des loyers.

Au titre de l’année 2020

Il ressort de l’état de l’avis d’échéance pour la période pour la période du 1er janvier au 30 mars 2020, l’appel d’une échéance trimestrielle de loyer commercial correspondant à 13.851,70 euros et 2.770,34 euros au titre de la TVA, soit un total TTC de : 16.622,04 euros.

Or, le trimestre du bail renouvelé doit être facturé hors taxe à 11.500 euros, auquel s’ajoute la somme de 2.300 euros au titre de la TVA, soit un total de 13.800 euros TTC.

Il ressort de l’état de l’avis d’échéance pour la période pour la période du 1er avril au 30 juin 2020, l’appel d’une échéance trimestrielle de loyer commercial correspondant à 13.851,70 euros et 2.770,34 euros au titre de la TVA, soit un total TTC de : 16.622,04 euros.

Or, le trimestre du bail renouvelé doit être facturé hors taxe à 11.500 euros, auquel s’ajoute la somme de 2.300 euros au titre de la TVA, soit un total de 13.800 euros TTC. Toutefois, il ressort des pièces et les parties s’entendent sur ce point que le bailleur a accordé une franchise sur ce trimestre au titre de la période covid. Le total dû pour ce semestre est donc réduit à néant.

Le bail s’étant terminé au 31 juillet 2020, le preneur est en outre redevable du loyer du 1er juillet au 31 juillet 2020, soit un montant correspondant à un tiers du trimestre soit :3.833,33 HT ou 4.600 euros TTC.

Il en résulte que pour la période du 1er janvier au 31 juillet 2020 le preneur est redevable de : 15.333,33 HT et 18.400 euros TTC. Or, le bailleur a appelé la somme de 22.223 euros TTC sur cette période, au titre des loyers.

En conséquence, sur la période du bail renouvelé du 1er août 2017 au 31 juillet 2020, il est constaté que le preneur est redevable d’une somme totale de 126.499,33 euros HC, soit 151.799,19 TTC, arrondie à 151.800 euros TTC. Or, le bailleur a appelé la somme de 182.882,75 euros TTC sur cette période, au titre des loyers.

Le différentiel entre les sommes appelées par le bailleur et les sommes dues par le preneur s’élève à 31.082,75 euros TTC.

Le bailleur réclame la somme de 31.908,60 euros TTC au terme du dernier décompte. Au regard de ce qui précède, la créance locative, avant examen des charges, sera provisoirement fixée à la somme de 825,85 euros (31.908,60 - 31.082,75 = 825,85 euros).

Il convient d’examiner les charges pour être à même d’arrêter les comptes entre les parties.

Au titre des charges

Aux termes de l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.
Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Il est constant que l' absence de reddition de comptes, dans les conditions prévues par le bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur charges, si bien que le remboursement des provisions versées doit être ordonné (Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-24.451 : JurisData n° 2014-026639).
Il résulte de l’article L.145-40-1 du code de commerce que lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
En l’espèce, la clause 6.3 charge du bail renouvelé stipule que : « Outre le loyer, le preneur devra acquitter ou rembourser au bailleur la quote-part afférente aux lieux loués des charges et prestations, toutes dépenses d’exploitation, de réparations, d’entretien ou de remplacement d‘équipement de toute nature concernant les lieux loués ou l’immeuble, même si ces dépenses résultent de la vétusté on sont imposées par la mise en conformité de l’immeuble avec les normes administratives faisant l‘objet ou non d‘une injonction des services concernés, et ce à la seule exclusion des grosses réparations relevant de l’énumération limitative de l‘article 606 du code civil. En conséquence, ces charges comprendront notamment sans que cette liste ne puisse avoir un caractère limitatif :
- les honoraires du gestionnaire de l’immeuble sans que ceux-ci ne puissent excéder un pourcentage de 2,5 % sur le loyer contractuellement dû,
- la totalité des dépenses exposées pour la conservation de l’immeuble en conformité et clans les limites ci-dessus stipulées,
- les rémunérations et charges sociales du personnel ou les sommes facturées par des entreprises extérieures chargées le cas échéant du nettoyage, de l’entretien, de la sécurité ou du gardiennage,
- le coût d’acquisition de l’outillage et du matériel d’entretien, de même que tous produits d’entretien,
- les primes d’assurances contractées par le bailleur pour la totalité de l’immeuble ou les lieux loués selon les modalités prévues à cet effet par l’article 10.1 des conditions générales du présent bail,
- les dépenses d’électricité des parties communes de l’immeuble, en ce y compris le cas échéant le ou les groupes électrogènes, tout contrôle obligatoire afférent auxdites installations,
- le cas échéant les frais de chauffage et de climatisation et/ou y inclus toutes dépenses concernant ces prestations an titre des parties communes de l’immeuble, outre les frais de consommation d’entretien, de réparations de toute nature et de remplacement, ainsi que les salaires, charges sociales du personnel charge de cet entretien […].

L’article 6.2 du bail renouvelé stipule en outre que : « Le preneur remboursera au bailleur sa quote-part de tous impôts y compris la taxe sur les ordures ménagères, l’impôt foncier et la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux et les commerciaux y compris les frais de gestion afférents à la fiscalité locale, de même que tous autres impôts et taxes qui seraient ultérieurement créés ct susceptibles d’incomber au bailleur en qualité de propriétaire des locaux donnés à bail. »

Sont contestées par le preneur les charges suivantes :

les frais de gestion afférents à la période postérieure au 1er août 2017, soit la somme de 4.858,11 euros TTC au titre des honoraires de gestion facturés;
la demande en paiement de charges correspondant à des travaux de réfection de la cage d’escalier et de remplacement d’égout correspondant à l’année 2018;
la demande en paiement d’une somme de 170,66 euros à titre de provisions sur charges 2019, 2020 et assurances pour l’année 2020, et plus généralement les charges pour les exercices 2019 et 2020 d’un montant de 9.365,08 euros TTC ;
la demande en paiement relative au coût de l’état des lieux de sortie d’un montant de 684,09 euros.

S’agissant des frais de gestion : ils sont manifestement contraires à l’article R.145-35 du code de commerce précité et seront rejetés. Il est vain pour le bailleur de prétendre faire une distinction entre la gestion des loyers et la gestion de l’immeuble, alors que le mandat stipule que seront facturés au mandant les « honoraires forfaitaires indexables de gestion locative, comptable et technique », que dès lors la refacturation inclut nécessairement la gestion locative.

Le bailleur sera donc condamné à rembourser au preneur la somme de 4.858,11 euros TTC au titre des honoraires de gestion refacturés à tort.

S’agissant des travaux afférents à la cage d’escalier (peinture) : il importe peu que le local donné à bail soit situé au rez-de-chaussée et en sous-sol et accessible à partir de la rue, sans aucun passage par la cage d’escalier, en ce que l’article 6.3 du bail renouvelé inclut la refacturation de la quote-part des travaux d’entretien de l’immeuble. Il en est ainsi de la peinture de la cage d’escalier. Cette charge a été refacturée en conformité avec le bail renouvelé.

S’agissant de l’égout : il doit être considéré que la réfection est un remplacement au sens de l’article 6.3 du bail renouvelé qui doit en conséquence être à la charge du preneur, conformément à leur intention commune au titre du bail renouvelé.
En conséquence, doivent être rejetées les demandes de la SARL C L’ENDROIT tendant à ce que les coûts relatifs aux travaux de la cage d’escalier et à l’égout soient déduits des charges au titre de l’année 2018.
S’agissant des frais relatifs à l’état des lieux de sortie : ils doivent être répartis par moitié conformément à l’article L.145-40-1 du code de commerce, lequel texte prévoit bien son applicabilité « lors de la restitution des locaux » contrairement à ce qu’indique le bailleur. La SARL C L’ENDROIT sera donc condamnée à payer à la SCI GENERALI COMMERCE 1 la somme de 342 euros au titre des frais d’huissier afférents à l’état des lieux contradictoires.

S’agissant des charges au titre de l’année 2019 et l’année 2020 : en l’absence de reddition des comptes annuels, les provisions versées sont sans cause, de sorte qu’elles doivent être remboursées. En conséquence, la SCI GENERALI COMMERCE 1 sera condamnée à verser à la SARL C L’ENDROIT la somme de 9.365,08 euros TTC au titre des charges pour l’année 2019 et l’année 2020.
En conséquence, la SCI GENERALI COMMERCE 1 doit être condamnée à payer la SARL C L’ENDROIT la somme totale de 13.055,34 euros au titre du décompte locatif arrêté au 31 juillet 2020 : soit [[4.858,11 euros (remboursement des frais de gestion) + 9.365,08 euros (remboursement des provisions des années 2019 et 2020)] - 825,85 (solde de l’arriéré locatif avant examen des charges) + 342 euros (remboursement d’état des lieux de sortie)] = 13.055,34 euros TTC en faveur du preneur.

Sur le dépôt de garantie
Les parties s’entendent sur la restitution du dépôt de garantie. La SCI GENERALI COMMERCE 1 sera condamnée à verser à la SARL C L’ENDROIT la somme de 13.851,70 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur les réparations locatives
Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.
Le tribunal chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition, étant précisé que la seule faute contractuelle découlant de l’inexécution des réparations locatives n’est pas suffisante pour donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur, celui-ci devant apporter la preuve du préjudice qui en découle.
En l’espèce, le bail renouvelé stipule dans son article 11.1 que : « Au départ du preneur, quelle qu’en soit la cause, il lui appartient de restituer les locaux en parfait état de réparations de toutes sortes, selon les obligations d’entretien qui lui incombent en vertu du présent bail ».
L’état des lieux d’entrée indique un bon état des murs et des plafonds au rez-de-chaussée, mais également la présence de traces sur les murs (cellule 8). Il est fait observé des coins de vitre fêlés (cellules 3 et 4).
Il ressort de l’état des lieux de sortie que globalement les peintures sont en état d’usage, à l’exception de quelques endroits où elles sont défraîchies, ou plus marginalement avec quelques écaillements. En outre, il est relevé une fêlure importante sur la vitrine, et que la gérante a déclaré « cette fêlure était existante lors de l’état des lieux d’entrée ».
Au soutien de sa demande de réparation locative s’agissant des peintures, la SCI GENERALI COMMERCE 1 produit :
un devis du 19 novembre 2020 relatif à des travaux de peinture visant à rafraîchir des murs et plafond pour un montant total de 11.700 euros HT (14.040 euros TTC) ;
une facture du 20 octobre 2021 relatif au remplacement de vitrage sinistré d’une vitrine commerciale pour un montant total de 2.000 euros HT (2.400 euros TTC).Toutefois, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permet de considérer que s’agissant des peintures, il s’agit de vétusté, laquelle n’incombe pas au preneur à la remise des lieux. La demande de réparation de ce chef de préjudice ne saurait prospérer.
S’agissant du remplacement de vitrage, l’état des lieux d’entrée atteste de la présence de fêlures. Dès lors, le remplacement de vitrage ne saurait incomber au preneur.
En l’absence de démonstration d’un préjudice au titre des réparations locatives, les demandes de la SCI GENERALI COMMERCE 1 relatives aux réparations locatives doivent être rejetées.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la SCI GENERALI COMMERCE 1 ayant succombé dans ses demandes principales sera condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Chloé VATELOT, avocat.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SCI GENERALI COMMERCE 1 sera condamnée à payer à la SARL C L’ENDROIT la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;