TJ Paris, 13 févr. 2025, RG 24/00260

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
- Me Saad EL JORD

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00260
N° Portalis 352J-W-B7H-C222K

N° MINUTE :

Assignation du :
11 Octobre 2023

JUGEMENT
rendu le 13 Février 2025
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0720

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [M] [L]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
EMIRATS ARABES UNIS

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 13 Février 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/00260 - N° Portalis 352J-W-B7H-C222K

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Novembre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots 152, 224 et 268 de l’immeuble sont impayées et que le propriétaire de ces lots est M. [N] [M] [L], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] l'a assigné devant le tribunal par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :

« Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 1231-6 du code civil
Vu l'article 700 du code de procédure civile

Il est demandé au tribunal de :

Condamner monsieur [N] [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les sommes suivantes :

* 10.921,80 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

* 3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

* 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner monsieur [N] [M] [L] aux entiers dépens ».

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal 659 au [Adresse 1], puis par acte adressé le 11 octobre 2023 à l'autorité compétente aux Emirats Arabes Unis pour signification, M. [N] [M] [L] n'a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l'assignation du demandeur pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée le 28 mars 2024.

L’affaire a été plaidée le 20 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l'article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :

un relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de propriétaire de M. [N] [M] [L] pour les lots 152, 224, 268, étant précisé que l'adresse indiquée du défendeur sur ce document est le [Adresse 1] ;
les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mai 2021, 21 novembre 2022 et 9 mai 2023 comportant approbation des comptes 2020, 2021, 2022 et votant des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024 et le fonds travaux ainsi que les travaux ;
l’état récapitulatif détaillé de la créance au 1er octobre 2023 faisant état d’un solde débiteur global de 10.921,80 €, dont 8.649,68 € au titre des charges courantes et exceptionnelles et 2.272,12 € au titre des frais ;
des appels de charges, provisions sur charges et travaux faisant apparaître les relevés de compte individuel.
Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété pour la période justifiée du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023 est établie à hauteur de 8.649,68 €.

La société défenderesse sera condamnée à régler cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Le dispositif de l'assignation ne mentionne aucune demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et il n'y a dès lors pas lieu de se prononcer sur ce point.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que le défendeur présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte-tenu des diligences réalisées et notamment de certains actes délivrés à l'étranger, le défendeur sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme totale de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,