TJ Paris, 13 févr. 2025, RG 24/06712

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06712 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZB

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT
rendu le 13 février 2025

DEMANDERESSE
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Maître Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, 174 Boulevard Saint Germain 75006 Paris, Toque P0102

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 3], représenté par Maître Emilie LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque E0687, aide juridictionnelle n° C-75056-2024-026958 du 31 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 20 décembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 février 2025 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 13 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06712 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LZB

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 juillet 2004, la SCI du [Adresse 3] a donné en location à Monsieur [F] [I] un appartement et une cave sis [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 26 juin 2024, la SCI du [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [F] [I] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location, son expulsion et sa condamnation au paiement de diverses sommes.

Lors de l’audience du 20 décembre 2024, la SCI du [Adresse 3], représentée par son avocat, a notamment demandé au juge des contentieux de la protection de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 13 mai 2024 par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mars 2024,

- ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [F] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;

- condamner Monsieur [F] [I] à lui payer la somme de 7.919,52 euros, terme de décembre 2024 inclus, au titre des loyers/indemnités d'occupation, charges et accessoires dus, outre majoration contractuelle de 594,70 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2024 ;

- condamner Monsieur [F] [I] à lui payer une indemnité journalière d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, soit la somme journalière de 131 euros, outre, les charges, taxes et accessoires, à compter du 13 mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés ;

- condamner Monsieur [F] [I] à payer à la SCI du [Adresse 3] une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Monsieur [F] [I] aux entiers dépens.

Monsieur [F] [I], représenté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :

Sur la demande d'expulsion :

A titre principal,
- Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 16 juillet 2004,

A titre subsidiaire,
- Lui accorder les plus larges délais pour quitter le logement qu'il occupe,

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation :

A titre principal,
- Déclarer que la clause dénommée " clauses pénales " insérée au contrat de bail du 16 juillet 2004 sera réputée non écrite,
- Dire n'y avoir lieu à application de la pénalité contractuelle de 10 %,
- Juger que l'indemnité d'occupation éventuellement due sera égale au montant du loyer et des charges dus,

A titre subsidiaire,
- Déclarer manifestement excessive la clause pénale insérée au contrat de bail du 16 juillet 2004,
- Dire n'y avoir lieu à l'application de la pénalité contractuelle de 10 %,
- Juger que l'indemnité d'occupation éventuellement due sera égale au montant du loyer et des charges dus,

En tout état de cause,
- Accorder à Monsieur [I] [F] les plus larges délais de paiement,
- Débouter la SCI du [Adresse 3] de ses plus amples demandes ou contraires,
- Laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés par les parties, il y a lieu de se reporter à leurs écritures régularisées et soutenues oralement à l'audience du 20 décembre 2024, en application de l'article 455 du Code de procédure civile.

Par note en délibéré dûment autorisée et réclamée par le juge en date du 24 décembre 2024, la SCI du [Adresse 3] a produit un décompte à la somme de 7.313,52 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 décembre 2024, décompte portant exclusivement sur les sommes dues en principal, à l'exclusion de la majoration contractuelle et des frais d'huissier.

Le conseil de Monsieur [F] a répondu le 30 janvier 2025 que son client entendait contester ce décompte, sans préciser les motifs de cette contestation.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, ainsi que les articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, devenus 1343-5 du code civil,

Vu le contrat de bail en date du 16 juillet 2024, portant sur un appartement situé [Adresse 3], outre une cave,

Vu le commandement de payer en date du 13 mars 2024 portant sur une somme de 6.541,70 euros,

Vu la saisine CCAPEX intervenue le 15 mars 2024,

Vu la copie de l’assignation délivrée au préfet de Paris le 1er juillet 2024,

Sur la demande dexpulsion :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :
" I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. "

L'article 24 V indique pour sa part :
" Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. "

L'article 24 VII précise :
" Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme de 6.541,70 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois.

Monsieur [F] [I] ne s'est pas acquitté de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois.

En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail sont réunies de plein droit à l'expiration de ce délai.

Cependant, Monsieur [F] [I] a partiellement régularisé l’arriéré réclamé, il a repris le paiement du loyer et les éléments de la procédure, notamment le décompte locatif, laissent apparaître qu'il se trouve en mesure de régler le loyer courant et de s’acquitter progressivement de l’arriéré.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [F] [I] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais ainsi accordés sont respectés dans leur intégralité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le locataire pourra rester dans les lieux.

Dans l’hypothèse où ces conditions ne seraient pas respectées, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et le locataire tenu de libérer les lieux. En ce cas, jusqu’à la complète libération des lieux, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Par note en délibéré dûment autorisée en date du 24 décembre 2024, la SCI du [Adresse 3] a produit un décompte arrêté à la somme de 7.313,52 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 décembre 2024, décompte portant exclusivement sur les sommes dues en principal, à l'exclusion de la majoration contractuelle et des frais d'huissier.

Ce décompte est contesté par le locataire. Celui-ci ne rapporte toutefois pas la preuve, dont la charge lui incombe, de versements non pris en compte.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [F] [I] reste redevable de la somme de 7.307,20 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 décembre 2024, après déduction des frais et pénalités indûment réclamés.

Dès lors, Monsieur [F] [I] sera condamné au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Le bailleur réclame également l'application de la clause pénale stipulée au bail qui prévoit une majoration des loyers impayés à hauteur de 10 %, majoration qui s'analyse comme une pénalité en raison du non-paiement des loyers à leur échéance.

Toutefois, l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Ce texte est applicable au présent contrat de bail depuis le renouvellement du 16 juillet 2016.

Ainsi, la clause pénale invoquée par le bailleur étant réputée non écrite, il n'y a pas lieu de l'appliquer, et la demande du bailleur de ce chef sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Sur les demandes annexes :

Monsieur [F] [I] sera condamné aux dépens.

L'équité commande par ailleurs de le condamner à verser la somme de 1.000 euros au bailleur au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS