TJ Paris, 13 févr. 2025, RG 24/00611

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Valérie GARCON

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00611
N° Portalis 352J-W-B7H-C23GL

N° MINUTE :

Assignation du :
21 Novembre 2023

JUGEMENT
rendu le 13 Février 2025
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET, fils et F DAIGREMONT, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB22

DEFENDERESSE

S.C.I. VICTOIRE IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 4]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 13 Février 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/00611 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23GL

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Novembre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI VICTOIRE IMMOBILIER est propriétaire du lot de copropriété n°47 dans l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] a assigné la SCI VICTOIRE IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans son assignation, il demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 55 du décret du 17 mai 1967 ;

Condamner La SCI VICTOIRE IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 10.886, 68 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023 avec intérêts de droit à compter de la sommation.

La condamner en outre à payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, la somme de 394, 36 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre une indemnité de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le défendeur en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du CPC. »

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour l’exposé de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI VICTOIRE IMMOBILIER n’a pas constitué avocat

La clôture de l'instruction a été prononcée le 28 mars 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 20 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
Décision du 13 Février 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/00611 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23GL

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires démontre par la production d’une matrice cadastrale que la SCI VICTOIRE IMMOBILIER est bien propriétaire du lot n°47 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 13 janvier 2022 et 2 février 2023 ayant approuvé les comptes de l’année 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels de l’année 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

- des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance arrêtée au 1er octobre 2023.

Au regard de ces pièces, la créance est certaine et la SCI VICTOIRE IMMOBILIER, sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 10.886, 68 euros au titre des charges courantes arrêtées au 1er octobre 2023, avec intérêts à compter de la sommation du 22 mai 2023 sur la somme de 6.110,42 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

2– Sur les demandes au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats des courriers de mise en demeure et relance mais sans justificatif d’envoi. Ces frais ne pourront être retenus.

S’agissant des frais d’ouverture contentieux, ils relèvent de la gestion courante du syndic.

La demande au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Décision du 13 Février 2025
Charges de copropriété
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Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l'espèce, la mauvaise foi de la défenderesse n’est pas suffisamment caractérisée alors que des paiements ont été effectués après l’assignation selon dernier décompte figurant dans le dossier de plaidoirie du syndicat des copropriétaires.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

4 - Sur les demandes accessoires

La SCI VICTOIRE IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Ainsi la SCI VICTOIRE IMMOBILIER sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.    

PAR CES MOTIFS,