TJ Paris, 13 févr. 2025, RG 23/02310

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY
délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/02310
N° Portalis 352J-W-B7H-CZBX3

N° MINUTE :

Assignation du :
15 Février 2023

JUGEMENT
rendu le 13 Février 2025
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

Madame [W] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 13 Février 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/02310 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZBX3

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [W] [C] est propriétaire des lots de copropriété n°118, 129, 130 et 131 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2].

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 3 décembre 2021, elle a été condamnée à payer notamment la somme de 4.908,71 euros au titre des charges impayées au 1er trimestre 2021.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 8 août 2022, elle a été condamnée à payer notamment la somme de 5.359,25 euros au titre des charges impayées au 2ème trimestre 2022 inclus.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 02 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait commandement de payer à Mme [W] [C] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 7.130,58 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris a fait assigner Mme [W] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 20 septembre 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2024 et signifiées par voie d’huissier à Mme [W] [C] le 28 mars 2024 suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- condamner Mme [W] [C] au paiement de la somme de 4.940,67 euros de charges de copropriété impayées, arrêtées au 22 mars 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 janvier 2022 sur la somme de 7.130,58 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 9.761,56 euros ;

- condamner Mme [W] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts;

- condamner Mme [W] [C] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner Mme [W] [C] [E] au paiement des dépens.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

Citée le 15 février 2023 suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [W] [C] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 avril 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 05 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [W] [C] est propriétaire des lots n°118, 142, 129, 130 et 131 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 14 octobre 2022 et 05 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 22 mars 2024.

Il ressort de ce décompte qu'ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

155,73 euros au titre de « Cherki signif. Concl. 02/06/2022 » en date du 07/07/2022,
42 euros au titre d’une mise en demeure en date du 02/01/2023,
550 euros au titre de « constitution dr avocat » en date du 02/01/2023,
55,33 euros au titre de « Cherki frais assignation 15/02/23 » en date du 03/03/2023,
42 euros au titre d’une mise en demeure en date du 10/08/2023,
33 euros au titre d’une relance en date du 05/09/2023.
Soit un total de 878,06 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [W] [C] arrêté au 22 mars 2024 inclus, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 4.934,50 – 887,13 euros soit 4.056,44 euros et non 4.940,67 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires, étant précisé qu’il a également été déduit 6,17 euros d’« intérêts de retard au 05/09/2023 » non justifiés.

Mme [W] [C] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

En application des articles 1231-6 et 1344 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 02 janvier 2023 (et non le 02 janvier 2022 comme le réclame le syndicat des copropriétaires) et le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure n’affectant pas sa validité, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 878,06 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. En l’absence de production du contrat de syndic, les demandes au titre des frais de mises en demeure en date des 02/01/2023 et 10/08/2023 et des frais de relances 05/09/2023 seront rejetées.

Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « constitution dr avocat » en date du 02/01/2023.
Décision du 13 Février 2025
Charges de copropriété
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En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

Les frais désignés comme « Cherki signif. Concl. 02/06/2022 » en date du 07/07/2022 et « Cherki frais assignation » en date du 15/02/23 apparaissent quant à eux constituer des dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, des jugements condamnant Mme [W] [C] en paiement de charges de copropriété des 3 décembre 2021 et 08 août 2022 sont versés au débat. Ces manquements répétés de Mme [W] [C] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la signification du présent jugement.

Décision du 13 Février 2025
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Sur les demandes accessoires

Mme [W] [C] qui succombent, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS,