TJ Paris, 13 févr. 2025, RG 24/09387

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09387 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ARH

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT
rendu le 13 février 2025

DEMANDEURS
Monsieur [V] [L] [F], demeurant [Adresse 2] - QUEBEC MONTRÉAL
Madame [X] [C] [I] épouse [F], demeurant [Adresse 2], représentés par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, 186 Boulevard [Adresse 4], Toque E1026

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [U] divorcée [R], demeurant [Adresse 1], comparante en personne assistée de Me Anne GIOVANDO, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque E2076

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 20 décembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 février 2025 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 13 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09387 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ARH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier du 2 octobre 2024, Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] ont fait assigner Madame [Y] [U] divorcée [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin notamment que celui-ci :

A titre principal,
- Constate l'acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,
- Prononce la résiliation judiciaire du bail d'habitation au titre des impayés de loyer, du refus de la locataire de permettre l'accès au logement loué, des troubles du voisinage et du défaut de contrat d'assurance habitation,

En tout état de cause,
- Prononce la résiliation du bail de plein droit,
- Ordonne l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [Y] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 1],
- Supprimer tout délai,
- Condamne Madame [Y] [U] à payer à Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [I] épouse [F] les sommes suivantes :
-15.788,23 euros au titre du solde des loyers et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal,
-561 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle charges comprises,
-5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

-Aux entiers dépens de la présente instance.

Lors de l'audience du 20 décembre 2024, Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F], représentés par leur avocat, ont actualisé leur demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 18.067,80 euros arrêtée au jour de l'audience. Ils ont indiqué qu'ils entendaient se désister de leur demande subsidiaire tendant à obtenir le prononcé de la résiliation du bail pour défaut d'assurance, compte tenu des justificatifs produits. Pour le surplus, ils ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance ainsi que le rejet de l'ensemble des demandes reconventionnelles présentées par la locataire.

Madame [Y] [U] divorcée [R] a demandé au juge des contentieux de la protection de :
- déclarer Madame [R] recevable et bien fondée en ses écritures,

Y faisant droit,
- juger Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] irrecevables en leurs demandes,
- constater les vices qui affectent la légalité interne du commandement de payer délivré le 16 juillet 2024,
- juger que le commandement de payer du 16 juillet 2024 est de nullité absolue,
- prononcer la cancellation de la procédure,
- juger que l'action en paiement des loyers de Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] est soumise à la prescription triennale,
- juger prescrite l'action en paiement des loyers portant sur les années 2020 et 2021,
- débouter Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire,
- à tout le moins, suspendre les effets de l'acquisition de la clause résolutoire,
- juger que le studio loué est impropre à l'usage auquel il est destiné,
- juger que les conditions de l'exception d'inexécution sont réunies au bénéfice de Madame [R],
- suspendre l'obligation de paiement des loyers tant que les travaux de réhabilitation du studio n'auront pas été réalisés,
- enjoindre Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] de procéder, à leurs frais exclusifs, au commencement des travaux, dès le prononcé du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- ordonner la reprise du paiement par Madame [R] du loyer à la date de la réception définitive et sans réserve des travaux,
- vu les préjudices subis par Madame [R] en lien direct avec l'inhabitabilité de son studio,
- vu le trouble de jouissance, vu le préjudice financier, vu le préjudice moral,
- condamner in solidum Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] à verser à Madame [R] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- ordonner la compensation judiciaire entre les préjudices subis par Madame [R] et la créance éventuelle de Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F],
- juger que faute d'avoir rempli leurs obligations contractuelles qui consistent à mettre à la disposition du preneur un local qui ne soit pas insalubre, Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] ne peuvent prétendre voir ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail,
- débouter Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] de leur demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
- juger que la créance de Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] n'est pas certaine, liquide, ni exigible,
- ordonner à Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] de procéder aux travaux de remise en état du studio sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du prononcé du jugement à intervenir,
- suspendre l'obligation de versement du loyer de Madame [R] pendant la durée des travaux,
- débouter Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] de toutes leurs fins, demandes et prétentions,
- juger que Madame [R] est éligible à des délais de grâce pour s'acquitter de sa dette éventuelle,
- lui accorder 24 mois pour solder la dette éventuelle,
- juger que l'état de santé de Madame [R] est incompatible avec son expulsion,
- condamner in solidum Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] à verser à Madame [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés par les parties, il y a lieu de se reporter à leurs écritures régularisées et soutenues oralement à l'audience du 20 décembre 2024, en application de l'article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24,

Vu le contrat de location signé le 22 mars 2001, portant sur l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1],

Vu le commandement de payer en date du 16 juillet 2024 portant sur une somme en principal de 14.489,75 euros,

Vu la saisine de la CCAPEX le 29 juillet 2024,

Vu la copie de l'assignation délivrée au préfet de Paris le 4 octobre 2024,

Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion :

Aux termes des articles susvisés et du bail, le contrat de location est résilié de plein droit, en cas de non-paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'occurrence, Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] se prévalent de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au commandement de payer du 16 juillet 2024.

Madame [Y] [U] soulève pour sa part la nullité du commandement de payer du 16 juillet 2024 en arguant d'une part de ce que celui-ci ne reproduirait pas la clause résolutoire du bail et d'autre part de ce que celui-ci comporterait une adresse fictive.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
" I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. "

Il apparaît ainsi que, contrairement aux allégations de Madame [Y] [U], la reproduction sur le commandement de payer de la clause résolutoire insérée au contrat de bail n'est pas prévue à peine de nullité. Aucune cause de nullité ne saurait donc être retenue de ce chef.

Par ailleurs, en application de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs et à peine de nullité :
1. Sa date ;
2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;
4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Il résulte de la combinaison des articles 114 et 649 du Code de procédure civile que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Dans le cas présent, Madame [Y] [U] ne démontre pas le caractère fictif du domicile des bailleurs figurant sur le commandement de payer du 16 juillet 2024.

En tout état de cause, Madame [Y] [U] ne justifie d'aucun grief en raison du supposé caractère erroné des mentions relatives au domicile des bailleurs.

L'exception de nullité du commandement de payer du 16 juillet 2024 sera par conséquent rejetée.

En outre, l'examen du décompte locatif laisse apparaître que Madame [Y] [U] ne s'est pas acquittée de l'intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer.

Madame [Y] [U] soutient qu'elle était bien fondée à cesser le règlement de son loyer en réaction aux désordres constatés.

Elle soulève ainsi l'exception d'inexécution prévue par l'article 1219 du Code civil.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [U] fait valoir que les bailleurs ont manqué à leur obligation de louer un logement décent. Elle affirme en effet que le logement a fait l'objet de plusieurs sinistres (le 16 septembre 2021, le 15 février 2022 et le 6 mars 2022) et qu'il a été inondé par le refoulement des colonnes des eaux usées des canalisations, passant au droit de la cuisine, avec notamment des refoulements et des débordements d'excréments.

Madame [U] se fonde sur ce point sur un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 avril 2022, qui n'a pas été établi de façon contradictoire. Celui-ci relève que les dégâts des eaux successifs invoqués par la locataire ont généré un court-circuit électrique, que l'électricité ne fonctionne plus dans l'appartement et que les appareils ménagers ne peuvent plus fonctionner, ce qui rendrait l'appartement inhabitable.

Il ressort effectivement du courrier du 10 juin 2022 que Madame [Y] [U] a déclaré auprès de son assureur un dégât des eaux survenu le 6 mars 2022. Ce courrier fait référence à une réunion prévue sur les lieux du sinistre le 5 juillet 2022.

Or, Madame [U] ne transmet aucun élément postérieur. Ainsi, elle ne communique pas le rapport établi suite à la réunion du 5 juillet 2022. Elle ne justifie pas non plus des suites données par son assurance à ses déclarations de sinistre et de l'éventuelle indemnisation qu'elle aurait perçue. Alors même qu'elle affirme avoir saisi les services techniques de la ville, elle ne transmet aucun rapport d'inspecteur de salubrité.

Les bailleurs justifient pour leur part que l'accès au logement a été refusé par Madame [U], ce qui ressort notamment du courrier électronique du 24 juin 2024 du président du conseil syndical ainsi que de l'ensemble des échanges de courriers électroniques intervenus au cours du mois de juin 2024 entre le gestionnaire locatif, les bailleurs, le président du conseil syndical et la locataire.

Ainsi, si les pièces communiquées laissent apparaître l'existence de désordres en 2022 au sein de l'appartement, celles-ci sont insuffisantes pour établir leur cause ou leur imputabilité aux bailleurs. En outre, le caractère actuel de ces désordres n'est pas non plus établi, la locataire ne permettant pas l'accès aux locaux. La locataire n'est pas non plus fondée à reprocher l'absence de remise en état de son logement à l'issue des dégâts des eaux qu'elle invoque, alors qu'elle s'oppose à la venue du gestionnaire locatif/des bailleurs au sein de l'appartement afin d'évaluer les travaux à effectuer et qu'elle ne s'explique pas sur l'issue des opérations d'expertise.

Dès lors, la preuve d'un manquement des bailleurs à leurs obligations n'est pas rapportée et l'exception d'inexécution soulevée par Madame [Y] [U] pour justifier l'absence de règlement du loyer sera rejetée.

En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail sont réunies de plein droit à l'expiration du délai de deux mois visé dans le commandement.

Madame [Y] [U] ne justifie pas être en mesure de s'acquitter du paiement du solde de sa dette dans le délai légal de 36 mois. Aussi, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire.

L'expulsion de Madame [Y] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation :

Madame [Y] [U] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, faute pour les bailleurs de justifier d'un préjudice supérieur.

Sur les demandes au titre des loyers et charges :

-sur la prescription partielle :

La loi du 24 mars 2014, qui a modifié la loi du 6 juillet 1989, a réduit la durée de la prescription en matière d'action dérivant d'un contrat de bail de cinq ans à trois ans.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, dispose en effet : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit."

L'article 2241 du Code civil précise que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L'article 2244 du même code ajoute que le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du Code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée.

En l'occurrence, il n'est pas justifié d'un acte interruptif de prescription antérieur à la délivrance de l'assignation. Ainsi, seul l'acte introductif d'instance en date du 2 octobre 2024 emporte effet interruptif de la prescription de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L'examen du décompte locatif laisse apparaître un solde débiteur de 405,55 euros au 2 octobre 2021.

Il ressort toutefois de l’exploitation du décompte locatif que Madame [U] a effectué divers versements auprès de son bailleur par la suite. Or, Madame [U] ne produit aucun document par lequel elle aurait déclaré de manière non équivoque quelle dette elle entendait acquitter ou sur quel loyer ses paiements devaient s'imputer. Dès lors, en application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, les paiements de Madame [U] doivent s’imputer sur sa dette la plus ancienne, si bien que les paiements effectués jusqu'au jour de l'audience ont permis de solder la dette arrêtée au 2 octobre 2021 et de déplacer la créance du bailleur à une date n'emportant pas prescription.

Par conséquent, la demande tendant à voir constater la prescription d'une partie de la créance sera rejetée.

-sur le quantum de la dette :

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'occurrence, Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] fondent leur demande en paiement au titre de l'arriéré locatif sur un décompte locatif arrêté au 20 décembre 2024.

Madame [Y] [U] ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, de versements non pris en compte.

A l'examen des pièces versées aux débats, notamment de l'historique des loyers et du décompte, il apparaît ainsi que la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation se monte à la somme de 17.735,80 euros.

Il y a lieu, par conséquent, de condamner Madame [Y] [U] à payer à Monsieur [V] [L] [F] et Madame [X] [C] [F] la somme de 17.735,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 20 décembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les bailleurs:

Les bailleurs n'apportent aucun élément au soutien de leur demande de dommages et intérêts dont ils seront par conséquent déboutés.

Sur les demandes reconventionnelles :

Il a déjà été relevé que Madame [Y] [U] ne rapporte pas la preuve d'un manquement des bailleurs à leurs obligations. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de suspendre l'obligation de paiement des loyers, d'enjoindre aux bailleurs de procéder à des travaux de remise en état du logement ainsi que de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Madame [Y] [U] ne justifie pas être en mesure de s'acquitter du solde de sa dette dans les délais légaux. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

Madame [Y] [U] a d'ores et déjà disposé de larges délais pour organiser son départ des lieux, du fait de la durée de la procédure. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur l'exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Sur les frais et dépens :

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées de ce chef seront par conséquent rejetées.

Madame [Y] [U] sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS