TJ Paris, 13 févr. 2025, RG 24/07662

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07662 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5UDW

N° MINUTE : 14/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 février 2025

DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT OPH,[Adresse 1] - [Localité 4], représenté par le cabinet de Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, 90 Avenue Niel 75017 Paris, Toque C1272

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 2], [Localité 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 20 décembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 13 février 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 13 février 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07662 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5UDW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier du 12 juillet 2024, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment que celui-ci :

- constate l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'engagement de location;

- ordonne l'expulsion de Monsieur [R] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, à défaut de départ volontaire ;

- dise que s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamne Monsieur [R] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 5.355,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés terme du mois de juin 2024 inclus assortie des intérêts légaux à compter du 30 avril 2024 ;

- condamne Monsieur [R] [G] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail, et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juillet 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;

- condamne Monsieur [R] [G] au versement d'une somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience, [Localité 4] HABITAT OPH a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance en actualisant sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif au 20 décembre 2024 à la somme de 7.416,83 euros. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement suspendant l'acquisition de la clause résolutoire, en soulignant qu'aucune reprise du paiement du loyer courant n'avait été effectuée.

Monsieur [R] [G] a comparu. Il a insisté sur sa bonne foi en soulignant qu'il avait rencontré des difficultés professionnelles. Il a ajouté qu'il venait de retrouver un emploi et qu'il était en mesure de reprendre le paiement du loyer courant dans les prochaines semaines. Il a sollicité pour finir des délais de paiement en proposant de s'acquitter du solde de sa dette par des versements de 100 euros en sus du loyer courant.

Par note en délibéré dûment autorisée reçue le 3 février 2025, le conseil de [Localité 4] HABITAT OPH a indiqué qu'aucun versement n'avait été effectué par Monsieur [G] et que le bailleur était donc opposé à tout délai de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de location conclu entre les parties en date du 13 juin 2022, portant sur le logement situé [Adresse 2] [Localité 3],

Vu le commandement de payer en date du 30 avril 2024 portant sur une somme en principal de 4.443,14 euros,

Vu la saisine CCAPEX du 6 mai 2024,

Vu la notification au Préfet du 15 juillet 2024,

En application de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la demande d'expulsion :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :
" I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. "

L'article 24 V indique pour sa part :
" Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. "

L'article 24 VII précise :
" Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 4.443,14 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2024.

L'examen du décompte locatif laisse apparaître que le loyer courant n'est pas réglé de façon régulière depuis de nombreux mois.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, Monsieur [R] [G] ne s'est pas acquitté de l'intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer.

En outre, le loyer courant n'est pas réglé de façon régulière depuis de nombreux mois. Aucune reprise du paiement du loyer courant n'a été effectuée au jour de l'audience. Il ne peut donc être fait droit à la demande de délais présentée par le locataire.

Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et d'autoriser l'expulsion de Monsieur [R] [G].

Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion.

Jusqu'à la complète libération des lieux par les locataires, il est par ailleurs légitime, faute pour le bailleur de justifier d'un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [R] [G] reste redevable de la somme de 7.144,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 20 décembre 2024.

Dès lors, Monsieur [R] [G] sera condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur les frais et dépens :

Monsieur [R] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La demande en paiement présentée de ce chef sera par conséquent rejetée.

PAR CES MOTIFS