TJ Versailles, 13 févr. 2025, RG 24/01571

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/01571 - N° Portalis DB22-W-B7I-SOQQ
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.C.I. [Localité 5] C/ S.A.S. HABI BRITISH SKILLS

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 5], immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 340 599 679, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 6]
représentée par Me Dominique REGNIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 141

DEFENDERESSE

S.A.S. HABI BRITISH SKILLS, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 897 533 261, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 6]
défaillante

Débats tenus à l'audience du : 19 Décembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 19 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 29 juillet 2022, la société civile immobilière [Localité 5] a donné à bail à la société par actions simplifiée HABI BRITISH SKILLS des locaux dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 6], constituant le lot 206, à compter du 1er août 2022 pour une durée de douze années moyennant un loyer annuel d’un montant de 11.000 euros hors charges hors taxes, payable d’avance trimestriellement, en vue d’y exercer une activité d’animation d’ateliers d’éveil linguistique.

Le 20 août 2024, la société civile immobilière [Localité 5] a fait signifier à la société par actions simplifiée HABI BRITISH SKILLS un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 9.634,17 euros portant sur les loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, la société civile immobilière [Localité 5] a fait assigner en référé la société par actions simplifiée HABI BRITISH SKILLS afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 21 septembre 2024 ;
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;
- ordonner la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux ;
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 13.135,40 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 15 octobre 2024, avec intérêts de retard au taux contractuel ;
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 771,83 euros au titre des intérêts de retard au taux contractuel dus au 15 octobre 2024 ;
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 1er trimestre 2025 et jusqu'à la complète libération des lieux ;
- condamner la locataire à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 19 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société civile immobilière [Localité 5], représentée par son conseil, développe oralement les termes de son assignation.

La société par actions simplifiée HABI BRITISH SKILLS, assignée par acte remis à l’étude, n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS

Sur l'absence du défendeur :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile,“dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 13 qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse, la société civile immobilière [Localité 5], justifie, par la production du commandement de payer du 20 août 2024, que la locataire, la société par actions simplifiée HABI BRITISH SKILLS, a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 21 septembre 2024 à 00 heure.

L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit en pièce 3, seul décompte contradictoire car visé au bordereau joint à l’assignation.

Il y a lieu donc lieu de condamner la locataire à payer à la bailleresse la somme provisionnelle de 13.135,40 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 15 octobre 2024 (échéance du dernier trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, il convient de condamner la locataire à payer à la bailleresse à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du mois de janvier 2025, jusqu'à la libération effective des lieux loués.

La demande en paiement de la somme représentant les intérêts de retard au taux légal majoré de 1,5 point sur les sommes dues au 15 octobre 2024 s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder des sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins que la clause est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement fondée sur cette disposition du contrat.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner la locataire, partie succombante, à payer à la bailleresse la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société par actions simplifiée HABI BRITISH SKILLS qui succombe supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS