TJ Versailles, 13 févr. 2025, RG 22/00500

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
JUGEMENT
13 FEVRIER 2025

N° RG 22/00500 - N° Portalis DB22-W-B7G-QJTM
Code NAC : 54G

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE VILLA [13] SITUE [Adresse 5] et [Adresse 3],
représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, inscrite au RCS du tribunal de commerce de PARIS sous le n° 487 530 099,
[Adresse 6],
[Localité 9]

représentée par Me Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSES :

Compagnie d’assurance ALBINGIA,
SA inscrite au RCS de Nanterre sous le n° 429 369 309, es qualité d’assureur DO n°11.04353
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par Maître Nicolas PERRAULT de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX SIMON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Copie exécutoire à Maître Nicolas PERRAULT, Me Frédérique FARGUES, Maître Delphine LAMADON
Copie certifiée conforme à l’origninal à
délivrée le
S.A. AXA FRANCE IARD
prise en sa qualité d’assureur des sociétés RENOFLUID et ECO TECH, Inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 722 057 460,
[Adresse 8]
[Localité 11]
assur RENOFLUID et E

représentée par Maître Laurent KARILA de la SCP SCP KARILA & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Maître Delphine LAMADON de la SELARL LKM AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant

ACTE INITIAL du 21 Janvier 2022 reçu au greffe le 25 Janvier 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 12 Décembre 2024, après le rapport de Madame BARONNET , Juge désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme DUMENY, Vice Présidente
Monsieur BRIDIER, Vice-Président
Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :
Madame GAVACHE

FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS

L'indivision Villa [13] a entrepris en sa qualité de maître de l'ouvrage la transformation d'une clinique en un immeuble collectif abritant 19 logements situé [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 14].

Dans le cadre de cette opération, l'indivision Villa [13] a souscrit auprès de la compagnie ALBINGIA une police d’assurance dommages ouvrage.

La déclaration réglementaire d'ouverture de chantier a été déposée le 17 août 2010 et sont notamment intervenues à 1'opération de construction :
- la société E.CO.TECH en qualité de maître d'œuvre,
- la société RENOFLUID en qualité d’entreprise générale,
toutes deux assurées auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD.

La réception de l'ouvrage a été prononcée le 19 septembre 2011 avec des réserves qui ont été levées le 25 octobre 2011.

Déplorant la survenance de divers dommages, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Villa [13], situé [Adresse 5] et [Adresse 2],

[Localité 14] a chargé le cabinet SOCERBEAU d'un audit qui a donné lieu à un rapport daté du 5 août 2016.

Ces dommages ont fait l'objet de déclarations de sinistre auprès de la compagnie ALBINGIA, laquelle a partiellement accordé ses garanties.

Par assignation délivrée les 5, 6 et 7 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire des sociétés
- ALBINGIA, assureur dommages-ouvrage,
- AR 2 ARCHITECTURE, maître d'œuvre de conception et son assureur MAF,
- E.CO.TECH, pris en la personne de son mandataire liquidateur, maître d'œuvre d'exécution,
- RENOFLUID, entreprise générale,
- AXA FRANCE IARD, assureur des sociétés E.CO.TECH et RENOFLUID,
- BATIPLUS, contrôleur technique et son assureur EUROMAF,
- HERKRUG ETANCHEITE, sous-traitant, lot couverture, étanchéité, assurée par les MMA-IARD.

Par ordonnance de référé du 25 janvier 2018, Monsieur [O] [I] a été désigné en qualité d’expert judiciaire, remplacé par la suite par Madame [E] qui a déposé son rapport le 14 mai 2020.

Par acte délivré le 26 mars 2021 à la compagnie ALBINGIA, en qualité d’assureur dommages ouvrage le syndicat des copropriétaires a sollicité sa condamnation à lui verser la somme provisionnelle de 614.206,34 euros. Par ordonnance du 25 juin 2021, le juge des référés a débouté le syndicat de l’ensemble de ses demandes considérant qu’elles se heurtaient à des contestations sérieuses.

Par acte du 3 septembre 2021 la société ALBINGIA a attrait la société AXA FRANCE IARD, ès-qualités d’assureur des sociétés RENOFLUID et E.CO.TECH, devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’être relevée et garantie indemne de l’ensemble des sommes versées ou à verser au syndicat des copropriétaires de la Villa [13].

Par acte signifié par huissier de justice les 17 et 21 janvier 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Villa [13] a assigné en ouverture de rapport la compagnie AXA FRANCE IARD, ès-qualités d’assureur des sociétés RENOFLUID et E.CO.TECH, et la société ALBINGIA devant le Tribunal judiciaire de Versailles, afin qu’elles soient condamnées in solidum à l’indemniser des préjudices subis du fait des désordres allégués.

Suivant ordonnance du 16 février 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre s'est déclaré incompétent pour connaître de l'instance introduite par la concluante et l’affaire a été renvoyée par devant le Tribunal Judiciaire de Versailles et enrôlée sous le numéro de RG 23/02754.

Suivant ordonnance du 27 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’instance inscrite sous le numéro de RG 23/02754 avec la présente instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Villa [13], situé [Adresse 5] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 14 et 15, des articles 1792 et suivants et de l’article 1231-1 du code civil, des articles L. 241-1, L. 124-3, L. 242-1 et de l’Annexe II de l’article A. 243-1 du code des assurances, de :
- Condamner in solidum les sociétés ALBINGIA et AXA France IARD, assureur de la responsabilité décennale des sociétés E.CO.TECH et RENOFLUID à lui payer les sommes de :
→ 558 876,79 euros TTC au titre du montant des travaux de reprise des balcons, y compris aléas, avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 1 er décembre 2022, date de consultation des entreprises par Monsieur [X] et la date du jugement à intervenir.
→ 55 887,68 € TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre 10 % du montant hors-taxes des travaux, avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 1er décembre 2022, date de consultation des entreprises par Monsieur [X] et la date du jugement à intervenir.
→ 7 590 € TTC au titre des honoraires d’un bureau de contrôle, avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 14 mai 2020, date de dépôt du rapport d’expertise et la date du jugement à intervenir.
→ 4 704 € TTC au titre des honoraires du coordinateur SPS, avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 14 mai 2020, date de dépôt du rapport d’expertise et la date du jugement à intervenir.
→ 14 709,75 € TTC au titre du parvis carrelé, avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 29 novembre 2021, date de consultation des entreprises par Monsieur [X] et la date du jugement à intervenir.
→ 1 470,98 € TTC au titre des honoraires du maître d’œuvre de 10 % du montant hors-taxes des travaux du parvis carrelé, avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 29 novembre 2021, date de consultation des entreprises par Monsieur [X] et la date du jugement à intervenir.
→ 2 000 € TTC au titre de la mise en œuvre de la récupération des eaux au-dessous de la jardinière, au droit du raccord entre terrasse et balcon du premier étage, avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 14 mai 2020, date du dépôt du rapport d’expertise et la date du jugement à intervenir.
→ 10 942,80 € TTC au titre des travaux de reprise de la façade, avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 14 mai 2020, date de dépôt du rapport d’expertise et la date du jugement à intervenir.
→ 12 855,55 € au titre de la nouvelle souscription d’une assurance dommages ouvrage, avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 1er décembre 2022, date de consultation des entreprises par Monsieur [X] et la date du jugement à intervenir.
→ 2 739 € au titre des sondages réalisés aux frais avancés pendant l’expertise judiciaire (847 € TTC + 847 € TTC + 1 045 € TTC).
→ 8 866 € TTC au titre des notes d’honoraires de Monsieur [X], maître d’œuvre du Syndicat des copropriétaires pendant l’expertise judiciaire.
→ 11 892,34 € au titre des honoraires du syndic, avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 1 er décembre 2022, date de consultation des entreprises par Monsieur [X] et la date du jugement à intervenir.
→ 25 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
→ 12 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Débouter la société AXA France IARD et la société ALBINGIA de toutes leurs demandes à son encontre.
- Condamner in solidum la société ALBINGIA, assureur dommages-ouvrage, et la société AXA France IARD, assureur de la responsabilité décennale des sociétés E.CO.TECH et RENOFLUID, à lui payer les dépens, dont les frais d’expertise judiciaire taxés à hauteur de 17 415,93 €.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2023, la société ALBINGIA demande au tribunal, sur le fondement des articles L.242-1, L.241-1, L.121-12 et L.124-3 du code des assurances, des articles 1792 et suivants et, à titre subsidiaire, 1231-1 du code civil et des articles 1103, 1104, 1194, 1231-7 et 1343-2 du même code civil, de :
- Juger que les garanties souscrites aux termes de la police “Dommages Ouvrage” n°1l.04353 n'ont vocation à être mobilisées uniquement si le syndicat des copropriétaires démontre que les dommages revêtent une gravité décennale et que le montant des dépenses engagées et à engager relèvent des travaux nécessaires à la mise en oeuvre des travaux de reprise des désordres de nature décennale.
- Pour le cas où le syndicat des copropriétaires ne rapporterait pas la preuve de la caractérisation décennale des dommages et du coût strictement nécessaire à la reprise des dommages, le débouter de toute action à son encontre en tant qu’assureur “Dommages ouvrage”,
- Juger que le préjudice de jouissance allégué par le syndicat des copropriétaires ne constitue pas un risque couvert par la compagnie ALBINGIA au titre de la garantie des dommages immatériels survenus après réception,
- Juger que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas une inexécution fautive de sa part du contrat “Dommages Ouvrage”, de sorte qu’elle n'engage pas sa responsabilité contractuelle.
- Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance en ce qu’elle est dirigée à son encontre,
- En cas de condamnation, condamner la compagnie AXA FRANCE IARD, assureur des sociétés E.CO.TECH et RENOFLUID, à la relever et garantir indemne de l'ensemble des sommes mises à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires en principal, frais, intérêts à compter de la date de règlement, capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil et ce sur production d'un justificatif de règlement,
- Condamner la compagnie AXA FRANCE IARD, assureur des sociétés E.CO.TECH et RENOFLUID, à lui rembourser d'une part, la somme de 7.447 € TTC au titre des frais dont elle a fait l’avance pour le compte de qui il appartiendra dans le cadre des opérations d'expertise de Madame [E] s’agissant des mesures conservatoires, et d'autre part, la somme de 22.400 € TTC au titre de l'indemnité versée visant la reprise de l'instabilité des garde-corps dans le cadre de la déclaration de sinistre référencée DOS 16.11742,
- Condamner la compagnie AXA FRANCE IARD, assureur des sociétés RENOFLUID et E.CO.TECH, à lui verser la somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles et aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Nicolas Perrault, Avocat au Barreau de VERSAILLES.

Dans ses écritures notifiées le 12 janvier 2024, la société AXA FRANCE IARD, ès-qualités d’assureur des sociétés RENOFLUID et E.CO.TECH, demande au tribunal, au visa de l’article 1792 du code civil, de :
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes comme étant dépourvues de tout fondement dès lors qu’il ne peut agir sur un fondement décennal ;
- Débouter la compagnie ALBINGIA de son appel en garantie à son encontre dès lors que les garanties décennales ne sont pas mobilisables ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires ou tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires ou tout succombant aux dépens de l’instance.

* * * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 19 mars 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience tenue le 12 décembre 2024 par la formation collégiale qui a mis la décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demande de “dire”, “juger” et “constater”

Les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater", "dire” ou “juger" ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les désordres

- Sur leur existence

Dans son rapport d’expertise, Madame [E] constate les désordres sur :
- les balcons des premier, deuxième et troisième étages et terrasse du quatrième étage (garde-corps plancher avec revêtement, poteaux métalliques et ouvrages divers)
- l’étanchéité de la toiture terrasse accessible avec des jardinières et terrasse privative au premier étage (au-dessus des locaux de kinésithérapie)
- les façades murs et plafonds, poteaux et ouvrages divers avec enduit peinture endommagé
- le revêtement carrelage du parvis avec escalier d’accès dans l’immeuble et le perron de l’escalier du rez-de-chaussée côté [Adresse 12] (en réalité [Adresse 1]).

Ces constatations sont illustrées par de nombreuses photographies montrant :

- Concernant les balcons

- Lot 216 (propriété de la SCI CROISSY ACTIVITE) :
* Garde-corps fixés sur des poteaux verticaux insérés dans une platine fixée par deux boulons présentant une souplesse dangereuse, voire une instabilité et qui génèrent donc un risque de chute
* Un élément de couvertine est détaché
* Absence de pente et de système d’évacuation d’eau
* Infiltrations dans les pièces sous la terrasse en cueillie de plafond et sur les murs au troisième niveau. Traces importantes d’infiltrations d’eau au droit de la structure, des éléments métalliques et traces de corrosion consécutives à l’absence d’étanchéité sur les balcons.
* Infiltrations multiples en sous-face du balcon du 4ème étage.

- Lot 219 (appartement [Z])
* Même souplesse et même risque concernant les fixations des garde-corps. Le revêtement bois d’origine est devenu moussu et gonfle sous l’effet de l’humidité. Il présente une souplesse sous les pas par endroits.
L’expert souligne que le caractère glissant associé à la faiblesse de la résistance des grade-corps est extrêmement dangereux.
* Infiltrations d’eau au droit d’une porte fenêtre du séjour en cueilli de plafond.

- Lot 215 (appartement occupé par Madame [J])
* Mêmes désordres concernant les garde-corps.
* Infiltrations d’eau au droit de la porte-fenêtre en partie basse.

L’expert en conclut que “les garde-corps sont fixés sur un revêtement bois putrescible, sans connexion avec la structure, leur fixation étant alors inefficace. Danger
le revêtement de sol, en bois, est glissant, présente un risque grave pour les personnes.
Les investigations nous ont amené à constater que la structure présente des traces de rouille, car insuffisamment protégée.
L’isolant thermique de façade rapporté n’est pas protégé.”

- Concernant l’étanchéité de la toiture terrasse

L’expert indique que l’étanchéité de la terrasse est fuyarde au niveau des jardinières mais que les infiltrations n’affectent que les façades et non l’intérieur des locaux.

- Concernant le revêtement carrelage du parvis

Le revêtement carrelage du parvis avec les escaliers d’accès dans l’immeuble, le perron et l’escalier du rez-de-chaussée côté [Adresse 12] présente des carreaux cassés au droit du nez de marche et sur la première rangée du parvis. La surface est glissante lorsqu’il est mouillé.

L’existence de ces désordres n’est pas contestée.

- Sur leur cause

- Concernant les balcons

L’expert judiciaire considère que les désordres affectant les balcons ont pour cause une inadaptation de la structure réalisée lors des travaux de réhabilitation du bâtiment, originellement une clinique, pour créer des balcons.
Selon, lui les préconisations évasives et le défaut de surveillance du chantier par la société E.CO.TECH, maître d’oeuvre d’exécution, ainsi que l’absence de plan d’exécution, sont à l’origine des désordres.

Il ajoute que l’inadaptation de la structure “aurait dû faire l’objet de remarques de la part de l’entreprise générale RENOFLUID et de ses sous-traitants”, cette entreprise étant en charge des travaux conformément au devis 10/4/071 du 27 avril 2010 joint à l’ordre de service de la société E.CO.TECH.

- Concernant l’étanchéité de la toiture terrasse

Selon l’expert, les fuites en façade proviennent d’une défaillance ou d’une absence d’étanchéité au droit des jardinières construites lors des travaux de réhabilitation du bâtiment.

L’expert conclut que ces désordres sont également dus aux défaillances des sociétés E.CO.TECH et RENOFLUID.

- Concernant le revêtement carrelage du parvis

L’expert considère que le désordre affectant le parvis provient de la qualité inadapté du carrelage utilisé lors des travaux de réhabilitation.

Il précise que l’entreprise RENOFLUID est responsable de la réalisation du lot carrelage qu’elle n’a pas sous-traité et que le maître d’ouvre d’exécution a commis une faute en ne vérifiant pas la qualité du carrelage employé en extérieur.

- Sur leur nature

En application de l’article 1792 du code civil, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination sont de nature décennale.

En l’espèce; le SDC considère que les désordres affectant les balcons sont de nature décennale dans la mesure où ils affectent la solidité des ouvrages et les rendent dangereux et donc impropres à leur destination.

Le syndicat considère que les désordres consécutifs au défaut d’étanchéité des jardinières de la terrasse au-dessus du local de kinésithérapie sont également de nature décennale, l’expert ayant conclu à une impropriété à destination causée par les venues d’eau récurrentes ayant pour origine la défaillance de l’étanchéité des jardinières sur les façades. Il ajoute que l’étanchéité défectueuse a en outre pour conséquence les venues d’eau récurrentes au niveau de la terrasse de l’appartement 220 du 1er étage (local de kinésithérapie) qui ont pour effet de la rendre glissante et dangereuse pour la sécurité des personnes et donc impropre à sa destination.

Concernant le parvis carrelé, le demandeur expose que le carrelage revêtant l’escalier et l’accès à l’immeuble est dangereux et donc impropre à sa destination .

La société ALBINGIA considère qu’il ressort du rapport d’expertise que les désordres dont il est demandé réparation sont de nature décennale de sorte que sa garantie est mobilisable.

La société AXA ne se prononce pas sur le caractère décennal des désordres.

- Concernant les balcons

L’expert judiciaire conclut que les désordres relatifs aux garde-corps et au revêtement au sol des balcons “affectent la totalité de la structure des balcons rapportés sur l’ensemble de la résidence” et précise qu’il a été demandé aux copropriétaires de ne pas utiliser les balcons qui présentent un grave danger pour les personnes.

Il ajoute que “les désordres les plus graves concernent les structures des balcons rapportés. Ils ont pour conséquence l’impossibilité d’utiliser les balcons jusqu’à la complète réparation.”

Il en résulte que ces désordres compromettent la solidité des balcons et les rendent impropres à leur destination et sont donc de nature décennale.

- Concernant l’étanchéité de la toiture terrasse

L’expert expose que l’absence, ou défaillance, de l’étanchéité à l’intérieur des jardinières de la toiture terrasse provoque des désordres en façade de l’immeuble : coulures, fuites en façade.

Ces désordres touchant à l’étanchéité du bâtiment, ils sont de nature décennale.

- Concernant le revêtement carrelage du parvis

L’expert indique que “le carrelage actuellement mis en oeuvre présente un caractère glissant donc dangereux”. Il conclut également qu’il n’est pas conforme à la réglementation ERP (établissement recevant du public) alors qu’il recouvre le parvis utilisé par tous les visiteurs du bâtiment qui inclut notamment un cabinet de kinésithérapie.

En conséquence, le caractère glissant du carrelage, par le risque pour les personnes qu’il cause, rend l’ouvrage impropre à sa destination et ce désordre est donc de nature décennale.

- Sur leur imputabilité

L’article 1792 du code civil énonce que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages de nature décennale et l’article 1792-1 du même code répute constructeur de l'ouvrage notamment tout entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage.

En l’espèce, la société E.CO.TECH a conclu le 9 février 2010 un contrat de maîtrise d’oeuvre d’exécution avec l’indivision Villa [13] aux termes duquel elle s’est vu confier :
- une mission de conception sans dépôt de permis de construire (déjà obtenu) recouvrant l’assistance au maître d’ouvrage dans toute démarche technique et économique conformément aux normes en vigueur, la réalisation de toute synthèse technique et économique relative à la copropriété et la représentation du maître d’ouvrage auprès des concessionnaires
- une mission complète d’exécution comprenant :
En phase étude :
APS (avant-projet sommaire)
Visite des lieuxRelevé des existantsEtude de faisabilité économiquePropositions de solutions techniquesEtude de faisabilité techniqueDiffusion de schémas de travail
DCE (dossier de consultation des entreprises)
Rédaction du cadre de bordereau quantitatif estimatifConsultation des entreprisesRédaction du planning des travaux
ACT (Assistance aux contrats de travaux)
Analyse des offresRédaction des ordres de services
En phase travaux:
DET (Direction exécution des travaux)
Exécution suivant besoinsDirection des réunions de chantier hebdomadairesRédaction et diffusion des comptes-rendus hebdomadairesSuivi régulier du planning d'exécutionVérification de l'avancement des travaux et de leur conformité

Assistance aux rendez-vous concessionnaires et par extension a toute réunion exceptionnelle nécessaire au bon déroulement des travauxEn phase réception:
AOR (Assistance aux opérations de réception)
Etablissement de tableaux synoptiques servant de base aux OPROrganisation des opérations préalables à la réceptionSuivi de levées de réserves jusqu'à leur levéeRelance des entreprisesVérification de la diffusion des DOE
La société RENOFLUID s’est vu confier les lots suivants par ordre de service du 29 juin 2010 auquel est annexé son devis :
lot n° 0 installation de chantier
lot n° 1 gros œuvre
lot n° 2 ravalement
lot n° 3 étanchéité
lot n° 4 menuiserie extérieure
lot n° 5 serrurerie
lot n° 6 plâtrerie / isolation
lot n° 7 menuiserie intérieure
lot n° 8 électricité/ chauffage
lot n° 9 plomberie
lot n° 10 chauffage
lot n° 11 VMC/ désenfumage
lot n° 13 revêtements de sols durs
lot n° 14 revêtements de sols souples
lot n° 15 peinture
lot n° 16 ascenseur/ élévateur handicapé
lot n° 17 voieries réseaux divers / espaces verts.

La réception de l'ouvrage a été prononcée le 19 septembre 2011 avec des réserves qui ont été levées le 25 octobre 2011.

Les sociétés E.CO.TECH et RENOFLUID, respectivement maître d’oeuvre d’exécution et entreprise générale, ont la qualité de constructeur au sens de l’article 1792 du code civil, leur responsabilité décennale est donc engagée de plein droit pour les désordres constatés compte tenu de leur nature.

Sur la mobilisation de la garantie de la société AXA FRANCE IARD

- Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les désordres dont il demande réparation affectent les parties communes et sont de nature décennale.

Il se considère dès lors fondé à rechercher la mobilisation de la garantie de la société AXA France IARD, assureur de la responsabilité décennale de la société E.CO.TECH, ayant eu une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution, et de la société RENOFLUID, entreprise générale.

Il soutient que l’indivision Villa [13] est la seule copropriétaire du lot n° 2, comprenant des parties privatives et des parties communes affectées, objet des travaux litigieux au moment de la conclusion des contrats de louage d’ouvrage, de sorte qu’elle a bien la qualité de maître d’ouvrage, étant rappelé que l’indivision n’a pas de personnalité juridique et désigne uniquement un groupement de personnes qui ont chacune des droits de même nature sur un même bien.

Il souligne qu’aux termes de la cession du 11 janvier 2010, soit avant la régularisation des marchés, les cessionnaires, qui ont acquis à cette date la qualité de copropriétaires, sont les mêmes personnes que celles nommément visées avec description de leur état civil comme constituant l’indivision Villa [13] dans l’acte rectificatif de l’état descriptif et du règlement de copropriété du 18 mars 2011.

Il rappelle que le syndicat des copropriétaires tient ses droits sur les parties communes des copropriétaires eux-mêmes, que ces derniers soient maîtres d’ouvrage ou acquéreurs de l’ouvrage, l’acquéreur étant expressément visé aux côtés du maître de l’ouvrage comme ayant qualité pour mettre en cause le constructeur d’un ouvrage sur le fondement de l’article 1792 du code civil et que la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément le droit de propriété indivis de chaque copropriétaire sur les parties communes.

Il expose que selon une jurisprudence constante, le SDC est fondé à rechercher la responsabilité des constructeurs dans la mesure où, représentant la collectivité des copropriétaires auxquels les lots ont été cédés, il peut agir en justice et qu’il tient ses droits sur les parties communes de sa qualité d’émanation de la collectivité des copropriétaires (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) et peut invoquer les dispositions de l’article 1792 du code civil.

Il considère qu’il peut donc agir sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs au regard de sa qualité tant de maître d’ouvrage des copropriétaires composant l’indivision Villa [13] que de copropriétaires des acquéreurs des lots concernés et que conformément à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, il a qualité pour agir pour la sauvegarde des parties communes, sans qu’il soit distingué entre leur existence au moment de la création du syndicat, ou leur existence postérieurement à sa création.

- La société AXA FRANCE IARD rappelle que le maître d’ouvrage se définit comme le propriétaire du terrain ou de l’ouvrage préexistant ayant conclu un contrat de louage d'ouvrage aux fins de réaliser les travaux et que le syndicat des copropriétaires a compétence exclusive lorsqu’il s’agit de décider de travaux dans les parties communes ou sur l’immeuble et de les faire exécuter.

Elle expose qu’en l’espèce, ce n’est pas le syndicat des copropriétaires, seul habilité pour ce faire, qui a régularisé les marchés avec les différents intervenants à l’opération de construire mais l’indivision Villa [13], que les contrats de louage d’ouvrage n’ont donc pas été conclus par le syndicat et que l’indivision Villa [13], cocontractante des locateurs d’ouvrage, n’avait pas la qualité de propriétaire de l’immeuble.

Elle en conclut que le SDC n’est pas fondé à agir en responsabilité décennale ni à solliciter la mobilisation de ses garanties décennales.

Elle affirme que les travaux litigieux ne consistaient pas en de simples travaux d’aménagement de parties privatives mais portaient bien sur les parties communes de l’immeuble puisqu’il s’agissait de lourds travaux de rénovation touchant tant l’infrastructure que la superstructure du bâtiment, le clos, le couvert, les façades et l’ensemble des équipements communs précités; or, l’indivision Villa [13] n’était pas propriétaire des éléments communs quand bien même elle était seule copropriétaire du lot n°2 lors de la passation des marchés ou bénéficiait de la jouissance privative des balcons et terrasses, la jouissance privative des parties communes ne suffisant pas à caractériser la propriété au sens de l’article 1792 du code civil.

Elle ajoute que, si le syndicat des copropriétaires peut agir au titre des parties communes, il ne peut le faire sur le fondement décennal puisqu’il n’a pas la qualité de maître d’ouvrage dès lors qu’il n’est pas le commanditaire des travaux.

Elle souligne également que le demandeur existait bel et bien au jour de l’acquisition du lot n°2 par l’indivision et de la régularisation des marchés, la mise en copropriété n’ayant pas été faite postérieurement à la commande de travaux, en sorte qu’il ne peut pas venir aux droits des copropriétaires du lot n°2 à ce titre.

Elle soutient donc que le syndicat des copropriétaires ne peut agir sur le fondement décennal, ni solliciter la mobilisation de ses garanties décennales, ni rechercher la responsabilité décennale des sociétés RENOFLUID et E.CO.TECH et que la compagnie ALBINGIA, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, ne peut solliciter sa condamnation au titre des garanties décennales.

- La société ALBINGIA considère que sa garantie dommages ouvrage est mobilisable dans la mesure où il ressort du rapport d’expertise que les désordres dont il est demandé réparation sont de nature décennale. Elle ne se prononce pas sur la qualité de maître d’ouvrage du SDC.

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L’article 1792 du code civil dispose que : “Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.”

En application des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, et a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Le SDC demande réparation de son préjudice à la société AXA en qualité d’assureur de responsabilité décennale du maître d’oeuvre et de l’entreprise générale, en application de l’article L.124-3 du code des assurances selon lequel le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir pour assurer la sauvegarde des droits afférents à la totalité de l'immeuble, notamment en réparation de malfaçons affectant à la fois les parties communes et les parties privatives. Toutefois, pour voir engager la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l’article 1792 précité, il doit avoir soit la qualité de maître d’ouvrage, soit celle d’acquéreur de l’ouvrage.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre d’exécution conclu le 9 février 2010 avec la société E.CO.TECH est signé non par le SDC mais par l’indivision Villa [13] désignée comme “maître d’ouvrage”.

De la même façon, l’ordre de service du 29 juin 2010 est signé par la société RENOFLUID et l’indivision Villa [13] en qualité de maître d’ouvrage.

La réception des travaux a également été effectuée par l’indivision Villa [13] en qualité de maître d’ ouvrage le 19 septembre 2011.

Il en résulte que le SDC n’a pas conclu les contrats de louage d’ouvrage et n’a pas réceptionné l’ouvrage. Il n’a donc pas la qualité de maître d’ouvrage.

L’état descriptif de division et règlement de copropriété du 11 janvier 2010 communiqué par le syndicat des copropriétaires montre qu’à cette date, préalable à la conclusion des contrats, le propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 14], composé de quatre bâtiments A, B, C et D et divisé en 4 lots, était la SCI Marie Thérèse.

Il est précisé à la section I du chapitre VII de ce document que “la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile. Les différents copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés dans ce syndicat. (...)
Il est dénommé : Syndicat des copropriétaires de la “Villa [13]”. (...)
Le syndicat prendra naissance dès que les locaux composant l’ENSEMBLE IMMOBILIER appartiendront à deux copropriétaires différents au moins.”

Il ressort en outre de l’attestation établie par Maître [A], notaire, que la SCI Marie Thérèse a cédé le même jour, soit le 11 janvier 2010, à :
- Monsieur [D] [F],
- la société Financière DL,
- la société du [Adresse 7],
- la SCI Croissy Activités,
- la SCI Villancy Ferney,
- la société Laureinvest,
- la société Rominvest,
- la société Cecilinvest,
- la société Patinvest,
- la société Natinvest,
- la société Edinvest,
le lot n°2 faisant partie de l’immeuble du [Adresse 5] comprenant dans le bâtiment A un local à aménager sur 6 niveaux sous terrasse avec droit à la jouissance exclusive d’une cour et du jardin 1 avec 8.200/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et 9.059/10.000èmes des parties communes spéciales aux copropriétaires du bâtiment A.

Le SDC soutient que ce lot n°2 a fait l’objet des travaux litigieux. Il ne ressort toutefois pas des contrats précités que les prestations qui y sont prévues se limitent à ce seul lot. Les travaux décrits dans le devis de la société RENOFLUID annexé à l’ordre de service portent sur la transformation d’une clinique en 20 logements et un local professionnel et concernent aussi bien les parties communes que les parties privatives puisqu’ils comprennent notamment des travaux de fondations, d’élévation en superstructure, de démolition, du dallage et du traçage des places de parking et de la rampe d’accès, de ravalement etc.

Il convient néanmoins de noter qu’au vu de l’état descriptif de division, le lot n°2 comprend bien l’immeuble (bâtiment A) sur lequel les désordres concernant les balcons et l’étanchéité de la terrasse ont été constatés, les autres lots étant des bâtiments de plain pied ou d’un seul étage.

En tout état de cause, au vu de ces éléments, le syndicat a pris naissance le 11 janvier 2010, date à laquelle le lot n°2 a été cédé par le propriétaire unique et l’ensemble immobilier est donc devenu une copropriété. Il existait donc lorsque les contrats de maîtrise d’oeuvre et de travaux ont été conclus et n’explique pas pour quelle raison il n’a pas lui-même commandé ces travaux comme le prévoit le règlement de copropriété.

Il ressort enfin de l’acte rectificatif de l’état descriptif de division et au règlement de copropriété du 18 mars 2011 que la société Financière DL, la société du [Adresse 7], la SCI Croissy Activités, la SCI Villancy Ferney, la société Laureinvest, la société Rominvest, la société Cecilinvest, la société Patinvest, la société Natinvest, la société Edinvest constituent l’indivision Villa [13].
C’est donc l’indivision Villa [13], copropriétaire de l’immeuble objet des travaux lors de la conclusion des contrats, qui avait donc la qualité de maître d’ouvrage.

Enfin, force est de constater qu’aucune pièce versée aux débats ne permet de conclure que le syndicat des copropriétaires, constitué avant la conclusion des contrats de louage d’ouvrage, a acquis postérieurement l’ouvrage concerné, de sorte qu’il n’est ni le maître de l’ouvrage ni son acquéreur.

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à agir à l’encontre de la société AXA, assureur des sociétés E.CO.TECH et RENOFLUID, sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs.

Il sera donc débouté de ses demandes à son encontre.

Sur la mobilisation de la garantie dommages- ouvrage

- Le syndicat des copropriétaires se considère fondé à rechercher la mobilisation de la garantie de l’assureur dommages-ouvrage, la société ALBINGIA, pré-financeur des dommages, due indépendamment de toute recherche de responsabilité, dès lors que les désordres présentent un caractère décennal.

- La société ALBINGIA considère qu’il ressort du rapport d’expertise que les désordres dont il est demandé réparation sont de nature décennale de sorte que sa garantie est mobilisable.

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Il ressort de l’article L.242-1 du code des assurances que la garantie dommages ouvrage a pour objet de garantir “le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil”.

La police d’assurance construction - dommages ouvrage souscrite par l’indivision Villa [13] avec effet au 1er juillet 2010 est produite par la société ALBINGIA qui ne conteste pas la mobilisation.

Il est établi que les désordres dont le SDC demande réparation sont de nature décennale de sorte que la garantie dommages-ouvrage de la société ALBINGIA est mobilisable.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur les travaux de reprise

- Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’expert judiciaire a chiffré les travaux de reprise sur la base de l’appel d’offres établi par Monsieur [X] du cabinet EUROGIP son maître d’œuvre mais que depuis le dépôt de son rapport le 14 mai 2020, la crise sanitaire engendrée par la pandémie de COVID 19 a eu pour effet une hausse du

coût des matières premières très importante, ne permettant pas l’actualisation du montant des devis établis dans le cadre de l’expertise judiciaire avec la seule application de l’indice BT 01 du coût de la construction.

Il demande donc que le montant dû au titre des travaux réparatoires soit actualisé prenant en compte les deux nouvelles consultations des entreprises dont les devis avaient été retenus par l’expert judiciaire, réalisées par Monsieur [X] en novembre et décembre 2022 sur la base des mêmes documents de consultation que ceux utilisés dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire.

Concernant les balcons, terrasse, garde-corps, il évalue les travaux à un montant de désormais de 558.876,79 euros TTC, auquel s’ajoutent les honoraires de maîtrise d’œuvre de 55.887,68 euros TTC, les honoraires d’un bureau de contrôle de 7.590 euros TTC et les honoraires d’un coordinateur SPS d’un montant de 4.704 euros TTC.

Pour le parvis, il demande la somme de 14.709,75 euros TTC au titre des travaux réparatoires, augmentée des honoraires du maître d’œuvre de 1.470,98 euros TTC

Enfin, en réparation du l’étanchéité défaillante des jardinières, il sollicite une indemnisation à hauteur de 2.000 euros TTC pour la mise en ouvre en œuvre d’une récupération des eaux au-dessous de la jardinière, au droit du raccord entre terrasse et balcon du premier étage, et de 10.942,80 euros TTC pour le nettoyage de la façade sur rue, y compris échafaudage, au droit du local kiné.

La demandeur chiffre en outre la souscription d’une nouvelle assurance dommages ouvrage à 12.855,55 euros et les honoraires du syndic, s’élevant à 2% du montant des travaux, à 11.892,34 euros, selon procès-verbal d’assemblée générale du 20 janvier 2021.

Il demande également le remboursement des frais engagés pendant l’expertise judiciaire:
* Sondage sur balcons : facture Neto du 11 décembre 2018 : 847 euros TTC
* Sondage sur terrasse de Monsieur [Z] quatrième étage : facture Neto du 13 mars 2019 : 847 euros TTC
* Sondage au-dessus du local kinésithérapie : facture Neto du 28 juin 2019 : 1.045 euros TTC
* Honoraires de Monsieur [X] pour un montant total de 8.866 euros TTC

- La société ALBINGIA ne conteste pas les montants demandés. Elle rappelle que sa garantie est due si la preuve est rapportée que les dommages revêtent une gravité décennale au sens de l'article 1792 du code civil et que le montant des dépenses engagées et à engager correspond au coût strictement nécessaire à la reprise des désordres de nature décennale.

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Concernant les travaux de reprise, l’expert judiciaire retient les montants soumis par le cabinet EUROGIP à l’issue d’une consultations des entreprises. Il précise qu’aucune alternative n’a été proposée.

- Concernant les balcons

Pour la reprise des balcons, l’expert retient un coût de 469.073,61 euros TTC auquel s’ajoute le montant des honoraires de maîtrise d’oeuvre de 10% du montant hors taxes des travaux, soit 46.907,37 euros TTC, les honoraires d’un bureau de contrôle s’élevant à 7.590 euros et les honoraires d’un coordinateur SPS de 3.920 euros.

Il indique que le montant de la souscription d’une nouvelle assurance dommages ouvrage, non chiffré, devra également être pris en compte.

Le cabinet EUROGIP a consulté fin novembre 2022 les mêmes entreprises pour la réalisation des mêmes prestations afin d’actualiser le montant des travaux arrêté lors des opérations d’expertise. Il ressort de cette consultation un montant total de 558.876,79 euros TTC se décomposant comme suit :
- devis SERTEC, après enlèvement du poste échafaudage déjà compté dans le devis FADEM, de 222.649,81 euros HT le 1er novembre 2022 au lieu de 188.684,30 euros HT le 4 avril 2019
- devis FADEM de 252.476,40 euros HT le 29 novembre 2022 au lieu de
212.133,25 euros HT le 18 mars 2019
- devis SAPA de 32.944 euros HT le 29 novembre 2022 au lieu de 25.613 euros HT le 26 mars 2019.

Ce montant, qui n’est pas contesté par la société ALBINGIA, sera donc retenu, avec actualisation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le
1er décembre 2022, date de consultation des entreprises par Monsieur [X], et la date de la présente décision.

Le montant des honoraires de maîtrise d’œuvre correspondant selon l’expert à 10% du montant hors taxes des travaux s’élèvera donc à 50.806,98 euros, avec actualisation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 1er décembre 2022 et la date de la présente décision.

Il convient de prendre en compte également les honoraires d’un bureau de contrôle s’élevant selon le devis produit à 7.590 euros TTC et les honoraires d’un coordinateur SPS à 3.920 euros TTC selon la décomposition technique et financière établie par ETEC, avec actualisation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 14 mars 2020, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et la date de la présente décision.

- Concernant l’étanchéité de la toiture terrasse

Pour les jardinières, l’expert estime à 2.000 euros TTC pour la mise en oeuvre de la récupération des eaux et retient le devis de la société SAPA d’un montant de
10.942,80 euros TTC pour le nettoyage de la façade.

Ces montants, non contestés, seront retenus avec actualisation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 14 mars 2020 et la date de la présente décision.

- Concernant le revêtement carrelage du parvis

Concernant le parvis carrelé, Madame [E] indique qu’il faut reprendre la totalité du carrelage sur les escaliers et sur le palier d’accès à l’immeuble et faire en sorte, à cette occasion, que les marches soient de dimensions identiques et respectent la norme. Elle retient le devis de la société SITMAM d’un montant de 13.532,97 euros TTC augmenté des honoraires du maître d’oeuvre de 1.476 euros TTC, ainsi que du complément d’assurance dommages ouvrage et des honoraires du contrôleur technique, non chiffrés.

La société SITMAM a actualisé son devis le 29 novembre 2021 à un montant de 14.709,75 euros TTC qui sera donc retenu, et auquel il conviendra d’ajouter les honoraires du maître d’œuvre de 10% du montant hors-taxe des travaux, soit
1.337,25 euros, ces montants étant actualisés selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 29 novembre 2021 et la date de la présente décision.

- Sur l’assurance dommages ouvrage

L’expert judiciaire a retenu dans le coût des travaux de reprise la souscription d’une nouvelle assurance dommages ouvrage.

Il ressort du document de déclaration de chantier émanant du courtier en assurance Verlingue que le coût de l’assurance dommages-ouvrage, constructeur non réalisateur, tous risques chantier et responsabilité maître d’ouvrage pour un chantier de copropriété de plus de 400.001 euros TTC s’élève à 1,95% TTC du coût des travaux. Ce chiffre n’est pas contesté par l’actuel assureur dommages ouvrage.

Le montant total des travaux, comprenant les honoraires de maîtrise d’oeuvre, d’un bureau de contrôle et d’un coordinateur SPS, étant de 650.183,57 euros, le coût de l’assurance s’élève donc à 12.678 euros (1,95% x 650.183,57), avec actualisation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 1er décembre 2022 et la date de la présente décision.

- Sur les frais de syndic

Les honoraires de syndic n’ont pas été évoqués lors de l’expertise et le demandeur n’apporte pas de justification particulière à l’application de tels frais supplémentaires de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

- Sur les frais engagés pendant l’expertise

L’expert note que le syndicat des copropriétaires a engagé des frais pour la réalisation de sondages au cours de ses opérations ainsi que l’assistance à maîtrise d’oeuvre du cabinet EUROGIP.

Il convient toutefois de souligner que ces frais font partie de la rémunération des techniciens en application de l’article 695 du code de procédure civile et seront donc inclus dans les dépens de l’instance.

Sur le préjudice de jouissance

- Le demandeur fait également valoir qu’il subit un préjudice de jouissance collectif consistant à devoir subir l’aspect visuel totalement dégradé de l’immeuble (coulures et traces de rouilles généralisées) depuis plusieurs années, préjudice qui perdure compte tenu de l’inertie de la société ALBINGIA, assureur dommages-ouvrage, qui sans contester sa garantie ne remplit pas son obligation de préfinancement.

Il ajoute que les balcons et terrasses, parties communes, sont interdits d’accès, compte tenu de leur dangerosité ce qui cause également un trouble de jouissance.

Il explique enfin qu’il va subir également un préjudice de jouissance collectif et certain lié à la réalisation des travaux, qui vont nécessiter la présence d’un échafaudage sur une période annoncée de 3 mois et occasionner du bruit, des odeurs de peinture et de la poussière.

En réponse à l’argumentation de l’assureur dommages ouvrage concluant à l’absence de préjudice pécuniaire, il soutient que l’état de dégradation avancée des balcons et des terrasses, obligeant à interdire leur accès, constitue bien l’interruption d’un service rendu par l’immeuble, le syndicat des copropriétaires étant naturellement responsable de plein droit vis-à-vis des copropriétaires de cette absence d’accès et donc exposé à la demande d’indemnisation desdits copropriétaires pour cette privation de jouissance Il rappelle que les copropriétaires bailleurs n’étant pas en mesure d’assurer une jouissance paisible et intégrale à leurs locataires sont en effet redevables à l’égard de ces derniers d’indemnisation pour perte de loyer et de réfaction de loyer.

Il considère enfin qu’en refusant sa garantie et en ne respectant pas les délais d’indemnisation prévus par la loi, la société ALBINGIA a commis une faute dans l’exécution de ses obligations d’assureur telles qu’issues de l’article L. 242-1 du code des assurances, et du contrat souscrit, directement en lien avec son préjudice de jouissance.

Il sollicite une indemnisation à hauteur de 25.000 euros à ce titre.

- La société ALBINGIA conclut au rejet de la demande en faisant valoir que les dommages immatériels ne sont susceptibles d'être pris en charge qu'au titre de la garantie des dommages immatériels survenus après réception, qui est une garantie facultative, pour autant qu'ils correspondent à la définition contractuelle convenue entre les parties, soit en l’espèce “tout préjudice pécuniaire résultant de la privation d'un droit, de l'interruption d'un service rendu par un immeuble, à l'exclusion de tout préjudice dérivant d'un accident corporel.”

Elle considère qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires demandeur ne justifie pas d'un préjudice pécuniaire, c'est-à-dire d'un préjudice impliquant un débours, une suppression ou une perte de revenus et doit donc être débouté de sa demande de dommages et intérêts. Il ne démontre aucune perte