TJ Versailles, 13 févr. 2025, RG 24/00801

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00801 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDNO
Code NAC : 30B
AFFAIRE : [D] [M] épouse [R], [I] [R] C/ S.E.L.A.R.L. DE CHIRURGIENS DENTISTES KOOK

DEMANDEURS

Madame [D] [M] épouse [R], née à [Localité 4] (Italie) le 15 janvier 1951, de nationalité italienne, retraitée, demeurant [Adresse 2] (Suisse)
représentée par Me Antoine DE LA FERTE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

Monsieur [I] [R], né à [Localité 4] (Italie) le 22 février 1947, de nationalité italienne, retraité, demeurant [Adresse 2] (Suisse)
représenté par Me Antoine DE LA FERTE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. DE CHIRUGIENS-DENTISTES KOOK, immatriculée au RCS sous le numéro 828 695 080, dont le siège social est sis [Adresse 1] à[Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485

Débats tenus à l'audience du : 19 Décembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 19 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 9 mars 2017, madame [D] [R] et monsieur [I] [R] ont donné à bail professionnel à la SELARL DE CHIRURGIENS DENTISTES KOOK des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] à compter du 9 mars 2017 pour une durée de neuf années moyennant un loyer mensuel de 2.940 euros hors charges, soit 3.017 euros charges comprises.

Le 24 avril 2024, les bailleurs ont fait signifier à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 24.333,60 euros portant sur les loyers et charges impayés depuis septembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, les époux [R] ont fait assigner en référé la SELARL DE CHIRURGIENS DENTISTES KOOK aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences.

Après deux renvois pour permettre à la défenderesse d’être représentée et en état, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

Madame [D] [R] et monsieur [I] [R], représentés par leur conseil, développent oralement les termes de leurs dernières conclusions actualisant leur créance. Ils demandent de :
- constater et prononcer l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail;
- constater la résiliation du bail à la date du 24 mai 2024 ;
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux ;
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 20.767,60 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée au jour de l’audience, avec intérêts de retard au taux légal, avec anatocisme ;
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au montant conventionnel du loyer avec charges, jusqu'à la complète libération des locaux ;
- rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutaoire, dire qu’en toute hypothèse, la SELARL DE CHIRURGIENS DENTISTES KOOK devra avoir quitté les lieux pour la date d’effet du congé au 15 avril 2025 ;
- condamner la locataire à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils précisent oralement s’opposer à la demande de communication des quittances de loyer sous astreinte, indiquant que les quittances seront transmises lorsque les loyers seront payés.

La SELARL DE CHIRURGIENS DENTISTES KOOK, représentée par son conseil, développe oralement ses conclusions signifiées par RPVA le 17 décembre 2024 aux termes desquelles elle demande de :
- débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes ;
subsidiairement,
- lui accorder des délais de règlement pour apurer le montant de l’arriéré locatif arrêté à 20.777,60 euros, terme de décembre 2024 inclus au jour de l’audience, à raison règlement mensuel de 1.500 euros en sus du règlement du loyer courant, jusqu’à extinction de la dette ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- condamner les consorts [R] à remettre à la SELARL DE CHIRURGIENS DENTISTES KOOK l’ensemble des quittances de loyers, sous astreinte de 20 euros par jour de retard, dans le mois de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner les consorts [R] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle ne conteste pas la dette, qu’elle est de bonne foi et qu’elle avait toujours payé ses loyers, pourtant surévalués au vu de l’estimation qu’elle produit, ce qui l’a conduite à donner son congé pour le mois d’avril 2025, le temps de trouver un nouveau local pour exercer son activité. Elle souligne que les parties étaient amies et que la judiciarisation de l’affaire aurait pu être évitée, les paiements des loyers ayant pu reprendre à compter du mois d’août 2024, la SELARL ayant rencontré des difficultés financières en raison de la période du COVID et par la suite en raison d’une interdiction d’exercice pendant six mois, dont les bailleurs étaient informés. Elle souligne n’avoir jamais reçu les quittances de ses loyers et demande leur communication sous astreinte.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE figurant en page 5 qu'à défaut de respect de l’une ou l’autre clause du bail, le contrat sera résilié de plein droit un mois après un simple commandement demeuré infructueux.

Les bailleurs justifient par la production du commandement de payer du 24 avril 2024 que la locataire n’est pas à jour du paiement de ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 25 mai 2024 à 00 heure.

L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte annexé au commandement de payer, des écritures actualisées des demandeurs et des pièces produites par les parties.

Il y a lieu donc lieu de condamner la SELARL DE CHIRURGIENS DENTISTES KOOK à payer aux bailleurs, les époux [R], la somme provisionnelle de 20.767,60 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 19 décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

Par ailleurs, il convient de condamner la locataire à payer aux bailleurs à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter de la signification de l’ordonnance, jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l'espèce, au vu de la reprise des règlements depuis le mois d’août 2024 avec apurement d’une partie de la dette, de la situation financière de la défenderesse telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion de l’occupante pourra être poursuivie, étant également souligné que la SELARL DE CHIRURGIENS DENTISTES KOOK a en tout état de cause donné congé pour le 15 avril 2025, de sorte que les lieux seront libérés au plus tard à cette date.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SELARL DE CHIRURGIENS DENTISTES KOOK demande sous astreinte à ses bailleurs la communication des quittances de loyer au motif qu’elle ne les a jamais reçues.

Sans contester ce fait, les époux [R] s’opposent à la demande d’astreinte et indiquent qu’elles seront transmises dès que la SELARL sera à jour de ses loyers.

En l’absence de preuve que ces quittances aient été réclamées avant la présente procédure, il sera fait droit à la demande mais sans astreinte, étant précisé qu’il appartient d’ores et déjà aux bailleurs de communiquer les quittances portant sur les loyers qui ont été payés.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, si le commandement de payer et l’assignation en justice ont été nécessaires pour provoquer la reprise du paiement des loyers par la locataire, il résulte des courriers produits en défense qu’un accord amiable aurait pu être trouvé au regard du lien affectif existant entre les parties préalablement au contrat de bail.

Dès lors, et malgré la condamnation de la SELARL DE CHIRURGIENS DENTISTES KOOK aux entiers dépens, aucune condamnation ne sera prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS