TJ Versailles, 13 févr. 2025, RG 21/03207

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
JUGEMENT
13 FEVRIER 2025

N° RG 21/03207 - N° Portalis DB22-W-B7F-QBB2
Code NAC : 50D

DEMANDERESSE :

Madame [E] [C]
née le 25 Novembre 1982 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 9]

représentée par Me Claire QUETAND-FINET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Alexandre BECAUD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

La Société GENESTONE,
anciennement MONDAFIM, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS, enregistrée sous le n°399 639 251,
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Copie exécutoire à Maître Emmanuel DESPORTES, Me Claire QUETAND-FINET, Me Dan ZERHAT
Copie certifiée conforme à l’origninal à
délivrée le

S.A. ALBINGIA,
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° B 429 369 309,
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Maître Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Emmanuelle BOCK, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ACTE INITIAL du 28 Mai 2021 reçu au greffe le 04 Juin 2021.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 12 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme DUMENY, Vice Présidente
Monsieur BRIDIER, Vice-Président
Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :
Madame GAVACHE

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A.R.L. MONDAFIM (devenue depuis GENESTONE) a réalisé une opération immobilière au [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 9] et a souscrit auprès de la société ALBINGIA une assurance constructeur non réalisateur (CNR).

Par acte du 18 novembre 2019, elle a vendu à Madame [E] [C] en l’état futur d’achèvement un appartement (lot n°8) et une place de parking (lot n°37) pour un montant de 400.000 euros TTC. Il fixait une livraison prévisionnelle des ouvrages au cours du 4ème trimestre 2019.

Par lettre recommandée du 5 mars 2020, la société MONDAFIM a informé l’acquéreur d'un retard de livraison de son appartement. Lors de la livraison qui a eu lieu le 29 mai 2020, un procès-verbal comportant plusieurs réserves a été établi puis par courrier recommandé du 29 juin 2020, Madame [C] a notifié d'autres réserves à son vendeur.
Par courriel du 18 juin 2020, elle lui a expliqué les désordres affectant le carrelage de sa cuisine et a rappelé qu’un certain nombre de réserves n’étaient toujours pas levées.

Puis Madame [C] l’a mise en demeure le 17 mai 2021 de :
-réaliser les travaux de reprise permettant la levée desdites réserves,
-lui communiquer les documents obligatoires non remis lors de la vente en juillet 2019,
-lui verser la somme de 1.800 euros au titre des frais de démontage et remontage de la cuisine équipée,
-lui proposer une indemnisation pour le retard de livraison.

A défaut d’accord, Madame [C] a, par exploit d'huissier du 28 mai 2021, fait assigner la S.A.R.L. MONDAFIM devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par acte du 19 janvier 2023, la société MONDAFIM a assigné en intervention forcée la société ALBINGIA aux fins de la garantir de toute condamnation. Et par ordonnance du 6 juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances qui se sont poursuivies sous le seul numéro 21/03207.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 février 2024, Madame [C] demande au tribunal de :
-Dire et juger que la garantie des vices et défauts de conformité apparents de la société GENESTONE (anciennement MONDAFIM) est acquise pour tous les désordres qu'elle a signalés depuis le 29 mai 2020,
-Dire et juger qu’en l’absence d’exécution dans le délai fixé, les travaux seront exécutés aux frais et risques de la société GENESTONE défaillante,
-Dire et juger qu'elle a subi un préjudice en raison du retard de livraison de 9 mois,
-Dire et juger qu'elle est fondée à solliciter la condamnation de la société GENESTONE à l’indemniser du préjudice subi et à communiquer sous astreinte l'attestation d'assurance décennale indispensable en cas de revente, le DPE, les notices techniques d’équipement de l’appartement,

A titre principal
-Condamner la société GENESTONE à lui payer la somme de 20.000 euros (à parfaire) au titre du préjudice subi, sur le fondement de la garantie de parfait achèvement,

A titre subsidiaire
-Condamner à titre principal la société GENESTONE à réaliser les travaux permettant de lever les réserves contenues dans le procès-verbal de livraison du 29 mai 2020 et pallier tous les désordres signalés depuis cette date, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,

En tout état de cause
-Condamner la société GENESTONE à
lui payer la somme de 20.000 euros (à parfaire) au titre du préjudice subi, sur le fondement de la garantie de parfait achèvement,
lui communiquer l'attestation d'assurance décennale indispensable en cas de revente, le diagnostic de performance énergétique (DPE), les notices techniques d’équipement de l’appartement sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,
lui payer la somme de 9.269,30 euros au titre du préjudice subi en raison du retard de livraison,
-Débouter la société GENESTONE de l’intégralité de ses demandes, moyens et prétentions,
-Rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de la société GENESTONE,

-Condamner la société GENESTONE à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,
-Condamner la société GENESTONE à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la société GENESTONE aux entiers dépens.

La S.A.R.L. GENESTONE sollicite, dans ses conclusions notifiées le 1er décembre 2023, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1642-1, 1792 et suivants du code civil, de
-La juger recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,
-Juger irrecevables les diverses demandes et condamnations à son encontre présentées par Madame [C],
-Juger que sa garantie au titre des vices et défauts de conformité apparents ne peut être acquise en l’absence de la preuve de l’existence des désordres allégués,
-Juger que Madame [C] n’a subi aucun préjudice de quelque nature que ce soit et notamment non fondé sur la garantie de parfait achèvement,
-Condamner Madame [C] à payer la somme de 10.000 euros à titre de procédure abusive,

A titre subsidiaire,
-Condamner la société ALBINGIA à la garantir et relever indemne de toute condamnation, somme tant à titre principal, qu’accessoires, intérêts et frais,

En tout état de cause,
-Condamner Madame [C] à lui payer la somme de 6.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

Enfin, la société ALBINGIA, dans ses conclusions notifiées le 2 octobre 2023, demande au tribunal de
-La juger recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-Juger que les griefs allégués par Madame [C], demanderesse principale concernent des retards de livraison, l’absence de transmission de documents, des réserves figurant au PV de livraison, des réclamations consistant en des inachèvements, de sorte qu’ils relèvent du périmètre des relations contractuelles entre le vendeur et l’acquéreur,
-Juger que la police CNR n’a vocation à s’appliquer que pour garantir la responsabilité légale du constructeur pour des vices cachés rendant l’ouvrage réalisé par MONDAFIM, impropre à sa destination ou portant atteinte à sa solidité, conformément à l’article 1792 et suivants du code civil,
-Débouter la société GENESTONE de son appel en garantie formulé à son encontre,
-Prononcer sa mise hors de cause,
-Débouter la société GENESTONE de sa demande de règlement par la concluante de la somme de 3000 euros à son profit au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de la présente instance,
-Condamner la société GENESTONE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Emmanuel DESPORTES, membre de la SCP DESPORTES ET BROCHARD.
****

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’instruction a été clôturée le 2 avril 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience tenue le 12 décembre 2024 par la formation collégiale qui a mis la décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le changement de nom de la société MONDAFIM

La société MONDAFIM indique se nommer désormais la société GENESTONE, ce qui n'est pas contesté par les autres parties à l'instance.

Il lui en sera donné acte.

Sur les prétention et moyens dans les dispositifs des conclusions des parties

Il convient de rappeler que les demandes de « dire », « juger » ou « voir constater » qui ne visent qu'une confirmation de la validité juridique d'un moyen, développé à l'appui d'une prétention dans la discussion, ne constituent par définition pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et n'ont de ce fait pas leur place dans le dispositif des conclusions. Il n'y sera donc pas répondu.

Sur les désordres et leur indemnisation

- Madame [C] se fonde sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil relatifs à la vente d'immeuble à construire, l'article 1792-6 du code civil définissant la réception et la garantie de parfait achèvement et les articles 1103 et suivants du code civil relatifs à la responsabilité contractuelle de droit commun.

Sur ces fondements elle soutient que les réserves à la réception de l'ouvrage ainsi que les réserves relevées par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 mai 2020, par courriel du 18 juin 2020 et par mise en demeure du 17 mai 2021 relèvent de la garantie des vices et défauts de conformité apparents due par la société GENESTONE.

Elle indique que par devis du 19 juin 2020, la SARL YIZ, cuisiniste, estimait à
1.800 euros TTC les frais de dépose et de repose de la cuisine équipée du fait des désordres affectant le carrelage de la cuisine.
Elle ajoute qu'elle est en train de faire procéder à l'estimation des réserves non levées et mentionnées dans sa lettre de mise en demeure du 17 mai 2021 et verse aux débats un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 29 juin 2021 démontrant la réalité des désordres.

S'agissant des preuves de levée des réserves présentées par la société GENESTONE, elle fait valoir que la pièce n°1 n'est ni datée ni signée et que son auteur n'est pas identifiable et qu'elle n'a donc aucune valeur probante et qu'il en est de même pour les pièces n°2, 3, 8, 9 qui ne comportent pas sa propre signature et ne lui sont donc pas opposables.

Elle sollicite en conséquence la condamnation de la société GENESTONE au paiement d'une somme de 20.000€ au titre de la garantie des vices et défauts de conformité apparents et à titre subsidiaire sa condamnation à réaliser les travaux permettant de lever les réserves contenues dans le procès-verbal de livraison du 29 mai 2020 et pallier tous les désordres signalés depuis cette date, sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter du délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision.

- La S.A.R.L. GENESTONE expose avoir été parfaitement diligente en faisant réaliser l’ensemble des reprises des réserves mentionnées par Madame [C]. Elle fournit différentes pièces permettant de prouver que les sociétés AMI et CEP sont valablement intervenues chez Madame [C] comme elle-même le 15 juillet 2020 par l’intermédiaire d’une société de convoyeur travaux, que les installations sanitaires et plomberie ont bien été contrôlées comme en atteste une correspondance du 22 juillet 2020 et qu'enfin la société TECHNI FERMETURES, titulaire du lot menuiseries extérieures, est venue le 5 novembre 2020, pour l’habillage de la porte fenêtre de gauche abîmé (partie extérieure) et le réglage fermeture de la porte fenêtre face à la porte de séjour (côté droit).

La société GENESTONE explique également que suite à une problématique de coloris du carrelage de la cuisine vue lors du procès-verbal de réserves du 29 mai 2020, elle a proposé par lettre recommandée du 22 juin 2020 de procéder à ses entiers frais et charges au remplacement total de ce carrelage mais la cliente a refusé que son mobilier de cuisine déjà installé soit déplacé par l’entreprise qu’elle avait mandatée et a préféré proposer un devis de son cuisiniste, la société YIZ, pour un montant de 1800 euros TTC ce qu'elle-même a refusé. Elle affirme que Madame [C] ne démontre ainsi pas avoir effectivement exposé cette somme au moyen d’une facture.
La société observe que la demanderesse ne justifie d’aucun document contractuel, facture, devis confirmant qu’il existerait un préjudice pouvant correspondre à des travaux non réalisés.

Pour un certain nombre de réserves mentionnées par Madame [C], la société GENESTONE réplique que celles-ci concernent les parties communes de la copropriété, que seul le syndicat des copropriétaires dispose d'un intérêt légitime à agir et qu'elle est donc irrecevable en ses demandes les concernant. Il en est ainsi pour les réserves suivantes : Muret de la terrasse non fini à sa base ; Muret de la terrasse cassé puis repeint sur une de ses arêtes ; Jardin privatif non préparé ; Muret de séparation de la résidence (partie commune) accessible depuis l’appartement de Madame [C] non fini à sa base ; Jardin partie commune accessible depuis la terrasse de Madame [C] non préparé (mauvaises herbes arrachées le 24 juin 2020 mais il reste 2 anciens pommiers) et non planté ; Installation électrique non conforme : prises internet non raccordées au tableau électrique ; Suite au passage de la société KASS, les bouches VMC de l’appartement de Madame [C] ne fonctionnent pas correctement et aucune intervention n’a été portée à sa connaissance ; Absence de haie de séparation entre la terrasse de Madame [C] et celle du lot voisin (achat à ses frais d’une séparation occultante) ; Absence de l’escalier de service prévu au plan pour accéder à la partie commune attenante à l’appartement de Madame [C], ce qui la contraint d’y donner accès à des tiers pour l’entretien ; Aggravation de la fuite signalée
dans les toilettes (trace sur le carrelage et les joints + fermeture du robinet obligatoire à chaque utilisation car l’eau du réservoir se vide).

Elle argue également de ce qu'elle-même est constructeur non réalisateur et que Madame [C] ne démontre pas que ces désordres relèvent de sa responsabilité personnelle et directe. Elle ajoute que la garantie des vices apparents et la garantie contractuelle de droit commun ne sont pas cumulables.

Elle sollicite l’irrecevabilité et le rejet des demandes présentées par Madame [C].

****

Le tribunal note que la défenderesse ne formule aucune fin de non-recevoir dans le corps de ses écritures.

Sur les désordres

L'article 1642-1 du code civil dispose : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

Aux termes de l'article 1648 en son alinéa 2, dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

L'article 9 du code de procédure civile énonce qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il n'est pas contesté qu'il s'agit d'une vente d'immeuble à construire relevant des dispositions de l'article 1642-1 du code civil. L’action a été initiée dans le délai d’un an puisque l’assignation devant le présent tribunal a été délivrée le 28 mai 2021 et le procès-verbal de livraison est daté du 29 mai 2020.

La société GENESTONE ne conteste par ailleurs pas la réalité des vices de construction ou défauts de conformité apparents signalés par Madame [C] mais affirme avoir fait réaliser l'ensemble des reprises relatives à ceux-ci.

Cependant, à la lecture des pièces qu’elle communique, le tribunal constate qu'à l'exception d'une seule, elles sont soit pas du tout signées, soit signées par la seule entreprise supposée être intervenue ; de plus un simple courriel informe d'une prochaine intervention et une autre concerne les lots 1, 2, 3, 4, 5, 6 et 7 distincts de ceux acquis par Madame [C] (lot 8).

Madame [C] liste dans ses conclusions les réserves qu'elle considère non levées et qui sont identiques à celles mentionnées dans la lettre de mise en demeure du 17 mai 2021, soit :
Revoir fixation VMC dans WC
Poignée extérieur WC rayée : à changer
Revoir finitions parquet à droite ouverture porte WC
Chambre 3 : garde-corps vitré abîmé (impact en haut à gauche)
Chambre 1 : réglage porte gauche placard + revoir découpe ralentisseur porte droite
Chambre 1 : habillage porte-fenêtre de gauche abîmé (partie extérieure)
Absence DPE + notice équipements du logement
Façade extérieure abîmée à plusieurs endroits suite à la pose du robinet extérieur
Miroir des salles d’eau et toilettes non fixées à leur base et non jointés
Miroir de la salle de bain non jointé
Fuite d’eau au niveau du trône des toilettes
Muret de la terrasse non fini à sa base
Muret de la terrasse cassé puis repeint sur une de ses arêtes
Jardin privatif non préparé
Muret de séparation de la résidence (partie commune) accessible depuis l’appartement de Madame [C] non fini à sa base
Jardin partie commune accessible depuis la terrasse de Madame [C] non préparé (mauvaises herbes arrachées le 24 juin 2020 mais il reste 2 anciens pommiers) et non planté
Installation électrique non conforme : prises internet non raccordées au tableau électrique
Suite au passage de la société KASS, les bouches VMC de l’appartement de Madame [C] ne fonctionnent pas correctement et aucune intervention n’a été portée à sa connaissance
Absence de haie de séparation entre la terrasse de Madame [C] et celle du lot voisin (achat à ses frais d’une séparation occultante)
Absence de l’escalier de service prévu au plan pour accéder à la partie commune attenante à l’appartement de Madame [C], ce qui la contraint d’y donner
accès à des tiers pour l’entretien.
Aggravation de la fuite signalée dans les toilettes (trace sur le carrelage et les joints + fermeture du robinet obligatoire à chaque utilisation car l’eau du réservoir se vide).

Le constat d'huissier établi le 29 juin 2021 recense quant à lui les éléments suivants :
WC :
-Sur la plaque de propreté aluminium, présence sous la béquille d'une petite marque d'usure d'environ 1,5cm de longueur et ce en arrête
Intérieur des WC :
Bloc VMC désolidarisé de son support,
Sol : sous le réservoir dosseret de la cuvette WC : présence au sol d'une trace blanchâtre de forme circulaire : à l'avant du pied de cuvette, les joints entre les carrelages présentent quelques traces noirâtres. L'huissier ajoute que Madame [C] précise que le réservoir dosseret présente un phénomène de fuite permanent et qu'il est donc nécessaire, après chaque utilisation du réservoir dosseret de couper l'alimentation en eau de celui-ci.
Dégagement vers chambre à coucher :
Au pied de la pièce W.C., présence de trois lattes de parquet,
A l'extrémité droite de la latte de parquet, soit côté entrée, l'huissier note la présence d'un petit élément de parquet de forme carrée formant un raccord avec les lattes horizontales.
Chambre à coucher n°3 :
Garde-corps vitre extérieur : l'huissier note que la vitrerie du garde-corps extérieur présente, en partie haute et à gauche, un important éclat, dont il évalue la longueur à environ 2 centimètres.
Chambre à coucher n°1 :
Placard : le vantail gauche est jointif en partie basse avec la plinthe située en pied de mur ; en partie haute, il existe un jour d'environ 2 centimètres.
Tableau extérieur gauche de la porte-fenêtre de la chambre à coucher : le notaire indique « En se tenant dos à la pièce, je note que le tableau métallique gauche présente à environ 1 mètre 70 du sol un léger enfoncement visible sur une longueur de 50 centimètres, selon mesure effectuée par mes soins. »
Terrasse en pied de façade arrière :
En se tenant dos à l'Ouest, soit côté talus du jardin, l'huissier note la présence sur le pan de mur droit, dans l'emprise de la cuisine, d'un point d'arrivée d'eau extérieur et en partie droite de ce point d'arrivée d'eau, la présence d'une détérioration du crépi de ravalement.
En partie basse de la zone concernée, est visible un deuxième point de dégradation de l'enduit.
Muret terrasse côté Sud (matérialisant la limite de propriété avec le fonds situé côté [Adresse 5]) :
En partie basse du muret, je note que la structure maçonnée formant support est apparente ; celle-ci est revêtue partiellement d'une peinture blanche.
En partie supérieure de l'embase du mur, est visible un enduit de ravalement (enduit lissé) qui ne recouvre pas dans sa totalité la structure maçonnée constituant le mur sus-décrit.
Mur en fond de terrasse côté talus végétalisé :
Il s'agit d'un mur dont le support apparaît brut et d'aspect non préparé mais revêtu d'une peinture de couleur gris blanc dont la requérante précise qu'elle a été réalisée par ses soins et à ses frais.
En partie haute du mur, présence côté Nord de trois importantes épaufrures dont une visible sur 13 centimètres.
Limite de propriété avec l'appartement propriété de Monsieur [N] [R]:
L’huissier note que la limite de propriété entre la terrasse jardin de la requérante et la terrasse jardin de Monsieur [R] n'est aucunement matérialisée mais que sur site sont approvisionnées des parcloses en bois dont Madame [C] précise qu'elles ont été acquises par elle-même et Monsieur [R] afin de mettre en place une limite de propriété à leurs frais.
Jardin en partie commune : (Selon déclaration de la requérante) :
L'huissier note que ce jardin, formant talus, est situé dans le prolongement des terrasses des fonds [C] et [R], que ce talus ne présente aucun accès par l'extérieur des fonds susmentionnés et que Madame [C] précise qu'un escalier devait être installé dans les parties communes, et ce afin de permettre l'accès à la zone herbue située en partie commune, notamment pour en effectuer l'entretien.
Accès internet :
L'huissier constate, dans le séjour/salle à manger, une sortie de prise pour connexion internet selon la requérante qui indique que ladite connexion n'a jamais été réalisée par le promoteur et qu'il a été nécessaire de demander à l'opérateur BOUYGUES d'effectuer un raccordement provisoire, à partir du tableau électrique. L'huissier observe à l'intérieur du tableau électrique situé dans l'entrée la présence d'un boîtier blanc de petite dimension, lequel présente un câble de couleur blanche, lequel chemine jusqu'à une box qui est déclaré par Madame [C] être une box internet.

Enfin l'auxiliaire de justice note que Madame [C] lui indique n'avoir pas reçu le document mentionnant la garantie décennale, ni celui attestant du DPE ni l'ensemble des notices techniques d'équipement de l'appartement.

Il convient de se prononcer sur chacune des réserves mentionnées dans les conclusions de Madame [C].

dans les WC : Revoir fixation VMC, changer la poignée extérieur rayée et revoir finitions parquet à droite ouverture porte
Ces réserves sont mentionnées dans le PV de réception et le constat.
Le document produit par la société GENESTONE n'est ni signé ni daté et ne démontre pas de façon suffisante leur levée.
Elles seront donc retenues.

Fuite d’eau au niveau du trône des toilettes et aggravation de cette fuite
Il en est fait mention pour la première fois dans le courrier LRAR du 29 juin 2020 puis dans la mise en demeure du 17 mai 2021. Enfin l'huissier note dans son procès-verbal la présence au sol d'une trace blanchâtre de forme circulaire et à l'avant du pied de cuvette, des traces noirâtres sur les joints du carrelage, ce qui s'apparente à une trace de calcaire et des moisissures, signes d'une fuite d'eau.
La réserve sera donc retenue.

Chambre 3 : garde-corps vitré abîmé (impact en haut à gauche)
Cette réserve figure dans le PV de réception et le constat d'huissier.
Le document communiqué n'est ni signé ni daté et ne démontre pas de façon suffisante que cette réserve a été levée de sorte qu’elle sera retenue.

Chambre 1 : réglage porte gauche placard + revoir découpe ralentisseur porte droite
Cette réserve est mentionnée dans le PV de réception et d'huissier et aucun document signé et daté démontre qu’il y a été mis fin. Le tribunal la retient.

Chambre 1 : habillage porte-fenêtre de gauche abîmé (partie extérieure) :
Pour cette réserve mentionnée dès le PV de réception puis par l'huissier, la société GENESTONE communique un document signé par Madame [C] et l'entreprise intervenante indiquant être intervenue pour l'habillage de la porte-fenêtre gauche abîmé et le réglage de la porte-fenêtre face à la porte du séjour à refaire. Pour autant, cela ne permet pas de démontrer que la réserve a bien été levée.
Elle sera donc retenue.

Absence DPE + notices équipements du logement
Cette réserve sera traitée dans le paragraphe relatif à la communication de documents.

Façade extérieure abîmée à plusieurs endroits suite à la pose du robinet extérieur
Si le procès-verbal de réception notait l'absence de robinet extérieur, Madame [C] explique que par la suite, à l'occasion de la pose de ce robinet, le mur a été dégradé. Ces dégradations sont mentionnées dans le procès-verbal de constat d'huissier et apparaissent sur les photos qui y sont jointes.
Cette réserve n’a donc pas été levée.

Miroir des salles d’eau et toilettes non fixées à leur base et non jointés et miroir de la salle de bain non jointé
Ces deux réserves ne sont plus mentionnées dans le procès-verbal de constat d'huissier : en l'absence de preuve suffisante de leur persistance, ces réserves seront considérées comme levées par le vendeur.

Muret de la terrasse non fini à sa base, Muret de la terrasse cassé puis repeint sur une de ses arêtes,
Jardin privatif non préparé, Muret de séparation de la résidence (partie commune) accessible depuis l’appartement non fini à sa base, Jardin partie commune accessible depuis la terrasse non préparé (mauvaises herbes arrachées le 24 juin 2020 mais il reste 2 anciens pommiers) et non planté, Absence de haie de séparation entre la terrasse de Madame [C] et celle du lot voisin (achat à ses frais d’une séparation occultante), Absence de l’escalier de service prévu au plan pour accéder à la partie commune attenante à l’appartement, ce qui la contraint d’y donner accès à des tiers pour l’entretien.
La société GENESTONE argue qu'il s'agit de parties communes pour lesquelles seule le SDC est compétent. Or Madame [C] ne verse pas aux débats le règlement de copropriété permettant de déterminer s'il s'agit de parties communes ou de parties privatives alors qu'il lui appartient de prouver les faits nécessaires à l'appui de sa prétention et de ce qu’elle a qualité à obtenir une indemnisation pour faire procéder aux travaux.

Dès lors elle sera déboutée de ces demandes.

Installation électrique non conforme et prises internet non raccordées au tableau électrique
Le constat d'huissier ne démontre pas ce désordre et ne présente pas de photo de ces prises internet ; en l’absence d’autre élément pour étayer cette affirmation le tribunal ne fera pas droit à la demande.

Suite au passage de la société KASS, les bouches VMC de l’appartement ne fonctionnent pas correctement et aucune intervention n’a été portée à sa connaissance
Cette réserve mentionnée dans la mise en demeure de la société GENESTONE n'était mentionnée ni dans le procès-verbal de réception ni dans le constat d'huissier. La demanderesse ne produit pas le document relatif au passage de la société KASS qu'elle invoque et le tribunal n'est pas en mesure de comprendre s'il s'agit d'un dysfonctionnement lié au moteur ou à la tuyauterie et à nouveau de déterminer si ce désordre relève des parties communes ou privatives, si bien que cette réserve ne donnera pas lieu à indemnisation.

En conclusions les vices et défauts de conformité retenus pas le tribunal comme engageant la responsabilité de la société GENESTONE envers Madame [C] sont les suivants :
-Revoir fixation VMC dans WC
-Poignée extérieur WC rayée : à changer
-Revoir finitions parquet à droite ouverture porte WC
-Chambre 3 : garde-corps vitré abîmé (impact en haut à gauche)
-Chambre 1 : réglage porte gauche placard + revoir découpe ralentisseur porte droite
-Chambre 1 : habillage porte-fenêtre de gauche abîmé (partie extérieure) :
-Façade extérieure abîmée à plusieurs endroits suite à la pose du robinet extérieur :
-Fuite d’eau au niveau du trône des toilettes et aggravation de cette fuite.

Sur l'indemnisation

Madame [C] ne justifie aucunement de la somme forfaitaire de 20.000€ qu'elle sollicite de sorte qu’elle sera donc déboutée de cette demande principale.

Examinant la demande subsidiaire de lever les réserves sous astreinte, le tribunal y fait droit et dit qu’il y sera procédé dans un délai de trois mois.

Par conséquent, la S.A.R.L. sera condamnée, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois suivant la signification de la présente décision, à réaliser les travaux permettant de lever les réserves retenues.

Sur la communication de documents sous astreinte

- Madame [C] expose que depuis le 29 mai 2020, date de la livraison du bien, son vendeur ne lui a toujours pas communiqué l'attestation d'assurance décennale indispensable en cas de revente, le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les notices techniques d’équipement de l’appartement.
Elle reconnaît cependant avoir reçu le DPE par courriel et réplique que si l’acte authentique de vente mentionne effectivement la notification d’une « copie des notes de couvertures DO – CNR, TRC et responsabilité civile du Maître de l’ouvrage », il n’est pas précisé qu’il s’agit de l’attestation d’assurance décennale.

- La S.A.R.L. GENESTONE répond avoir adressé le DPE le 12 juin 2020. Elle rappelle que l’acte authentique indique expressément que l'acquéreur reconnaît que lui a été notifiée notamment une copie des notes de couverture DO-CNR, TRC et responsabilité civile du maître d'ouvrage et que ces documents figurent en annexe de son acte notarié. Elle précise procéder dans le cadre de la présente procédure à une nouvelle communication de l'attestation DO et de responsabilité décennale. Enfin elle note que Madame [C] ne précise aucunement quelles sont les notices manquantes qu'elle est supposée devoir lui remettre.

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Le tribunal observe que Madame [C] reconnaît avoir reçu le DPE tout en maintenant sa demande de communication de celui-ci sous astreinte.
Dans le même sens l’acquéreur a reconnu dans l'acte de vente du bien avoir reçu notification d'une copie des notes de couverture dommages-ouvrage, constructeur non réalisateur, tous risques chantier et responsabilité civile du maître d'ouvrage. La société GENESTONE joint au surplus à ses conclusions une attestation d'assurance responsabilité décennale obligatoire et une attestation d'assurance tous risques chantier.

Enfin Madame [C] ne précise pas quelles sont les notices d'équipement ne lui auraient pas été remises, si bien qu’elle sera déboutée de ses demandes de communication de pièces sous astreinte.

Sur le retard de livraison

- Madame [C] explique que la société MONDAFIM s’était engagée à livrer l’appartement au cours du 4ème trimestre 2019, soit au plus tard le 31 décembre 2019 et que cette livraison a finalement eu lieu le 29 mai 2020, avec 9 mois de retard. Cela lui a causé un préjudice, ayant dû supporter des frais intercalaires :
-de crédit, d’un montant de 2.999,30 euros, dont 2.016,14 euros au titre des intérêts payés en sus et 982,38 euros d’assurance, et
-de location, d’un montant de 6.270 euros, puisqu’elle a été contrainte de se maintenir dans les lieux de son ancien appartement en location, dans l’attente de la livraison.

En réponse elle observe que la résiliation unilatérale de son marché par l’entreprise chargée des terrassements, des fondations et du gros-œuvre ne constitue pas un cas de défaillance au sens de l’acte de vente. Elle remarque que les 91 jours ouvrés d’intempéries, attestés par le décompte établi par l’entreprise de gros œuvre, outre leur caractère exorbitant sur une durée de 15 mois, ne sont pas retenus par le maître d’œuvre ni justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier.
Elle relève une contradiction dans les motifs développés par la société GENESTONE qui explique avoir découvert, lors de la phase d'excavation, l’empiétement des ouvrages de fondation de l’immeuble voisin sur le fonds constituant le terrain d’assiette des travaux, ce qu’elle a signalé dans l’expertise judiciaire diligentée à titre préventif avant le début du chantier, alors que la phase d’excavation avait commencé sans attendre les préconisations de l’expert. Elle conclut que ces explications contradictoires ne sont pas satisfaisantes et ne sauraient constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison, qu'il appartenait à son vendeur, en tant que professionnel de l’immobilier, de prendre ses dispositions pour pallier ce type d’anomalies avant la signature de l’acte de vente.
Enfin elle argue que l’intervention tardive de la société ENEDIS pour effectuer les raccordements électriques ne constitue pas non plus une cause légitime contractuellement prévue pour la suspension du délai de livraison.
Elle sollicite à ce titre 9.269,30€ de dommages-intérêts.

- La société GENESTONE avoir adressé à sa cliente une lettre RAR, en date du 5 mars 2020, dans laquelle elle rappelait les causes légitimes de suspension du délai de livraison, mentionnées à l’acte notarié ; y était joint un décompte des intempéries au 31 décembre 2019. La défenderesse ajoute que Madame [C] ne démontre pas des diligences entreprises pour demander le décalage ou la suspension des frais intercalaires à son contrat de financement alors qu'elle était bien informée du retard pris pour la livraison et devait donc prendre les dispositions qui s’imposaient. De plus son adversaire ne produit aucun justificatif à l'appui de sa demande de 6.270€ au titre de sa location d'appartement.

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Aux termes des stipulations du contrat de vente signé par Madame [C] et la société, les causes légitimes de suspension du délai de livraison sont les suivantes :
-les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,
-les grèves (qu'elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier), ou encore la grève du secteur socioprofessionnel des transports,
-la cessation de paiement, l'admission au régime de la sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou des sous-traitants [si l'admission au régime de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),
-la défaillance des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou des sous-traitants [la justification pourra être apportée par le VENDEUR à l'ACQUÉREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d’œuvre à l'entrepreneur défaillant),
-la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une ou plusieurs entreprise(s) défaillante(s), notamment en redressement ou en liquidation judiciaire,
-les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux [a moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au MAITRE D'OUVRAGE),
-la recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d'assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d'archéologie,
- la résiliation d'un marché de travaux due à la faute de l'une des entreprises effectuant les travaux.

Dans son courrier adressé à Madame [C] et joint aux débats, la société GENESTONE argue d'intempéries qui auraient contribué au retard du chantier à hauteur de 91 jours ouvrés. Ces intempéries ne sont cependant pas justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier comme il est pourtant exigé dans les clauses contractuelles, de telle sorte que cette cause légitime ne sera pas retenue par le tribunal.

Aux termes des explications de la société GENESTONE dans ce même courrier, la société chargée des terrassements, des fondations et du gros œuvre a décidé unilatéralement de rompre son marché, entraînant un retard de 6 semaines. Madame [C] ne conteste pas ce point et cette rupture unilatérale doit bien être considérée comme une défaillance de l'entreprise, défaillance représentant une cause légitime de suspension du délai de livraison de 6 semaines.

La découverte de ce que les ouvrages de fondation de l'immeuble voisin débordaient et empiétaient sur le terrain d'assiette des travaux n’a pas été prévue comme une cause légitime de suspension du délai.

La société GENESTONE ajoute également la défaillance puis la liquidation judiciaire de l'entreprise chargée des travaux de carrelage-parquet-moquette-faïence qui a entraîné une suspension pendant 3 mois et 3 semaines du 16 septembre 2019 au 7 janvier 2020. L’acquéreur ne contestant pas l'absence de justification, le tribunal considère qu'il s'agit d'une défaillance entrant dans les causes légitimes de suspension.

La société GENESTONE devait livrer le bien au plus tard le 31 décembre 2019 et ne l'a livré que le 29 mai 2020, soit avec moins de 5 mois de retard ; au vu de la suspension légitime de 5 mois et une semaine, Madame [C] sera déboutée de ses demandes d'indemnisation à ce titre.

Sur la procédure abusive

- Madame [C] reproche à la société GENESTONE d'avoir agi de manière dilatoire en assignant en intervention forcée son assureur décennal la société ALBINGIA qu’elle savait ne pas garantir les éventuelles condamnations sollicitées par elle. Elle affirme que cette procédure a eu pour effet de retarder de plus d’un an l’instance principale, ce qui lui est très préjudiciable. Elle sollicite en conséquence une somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts.

Elle réplique à la demande reconventionnelle que les arguments évoqués sont contestables, qu'elle a bien répondu au courriel du 29 septembre 2021 et que la somme sollicitée n'est étayée par aucune pièce probante.

- La société GENESTONE soutient que l’acquéreur n’a cessé d’être relancée par tout moyen afin que les entreprises ayant concouru au chantier et à la réalisation de l’ouvrage puissent intervenir, qu'elle prétend à tort qu’aucune solution amiable n’aurait été proposée. Elle argue avoir ainsi adressé à Madame [C], une nouvelle correspondance, en date du 29 septembre 2021 à laquelle celle-ci n’a donné aucune suite. Elle considère que la demanderesse a abusé de son droit d'agir en justice et sollicite de la voir condamner à une somme de 10.000€ sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile.

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L'exercice du droit d'agir en justice ne peut être considéré comme abusif et donner lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 1240 du code civil qu’en présence d’une faute pouvant notamment être caractérisée par l’absence manifeste de tout fondement à l’action, la malice ou l’évidente mauvaise foi du plaideur ou encore son intention malveillante. L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que “Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.”

En l'espèce, ni la société GENESTONE ni Madame [C] ne rapportent la preuve de l'intention malveillante de l'autre partie ou sa mauvaise foi qui ne peut se déduire de la seule introduction d'une action dirigée à son encontre, quand bien même l'un ou l'autre aurait été finalement débouté de ses demandes.

En conséquence, aucun abus dans le droit d’agir en justice n’étant caractérisé, les demandes de dommages intérêts seront rejetées.

Sur la garantie de la société ALBINGIA

La société GENESTONE explique avoir souscrit une police d’assurance « constructeur non réalisateur » (CNR) auprès de la société ALBINGIA laquelle doit sa garantie au titre des désordres relevant de la garantie décennale. Elle argue que selon Madame [C] les divers désordres dont elle se plaint peuvent porter atteinte à la solidité de l’ouvrage, soit le rendre impropre à sa destination.

La société ALBINGIA réplique qu'aux termes des conditions générales de la police souscrite, seule la responsabilité du constructeur fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil pourrait donner suite à une mobilisation éventuelle de la police CNR. Or elle observe que Madame [C] fait état de retards de livraison, de l’absence de transmission de documents, de réserves figurant au PV de livraison, de réclamations consistant en des inachèvements, donc de griefs qui ressortent exclusivement de la sphère contractuelle des rapports vendeur-acheteur pour lesquels la police CNR ne peut pas être mobilisable. Elle sollicite donc le rejet de l'appel en garantie formulé par la société GENESTONE à son encontre.

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Le tribunal a fait droit aux demandes de Madame [C] sur le fondement de la garantie des vices et défauts de conformité apparents. Madame [C] ne soutient pas que les désordres dont elle se plaint portent atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination et la société GENESTONE ne le démontre aucunement.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande d'appel en garantie de son assureur.

Sur les autres demandes

La société GENESTONE qui succombe sera condamnée aux dépens et à payer à Madame [C] la somme de 3.500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à la société ALBINGIA une somme de 2.000€ au même titre, dont distraction au profit de Maître Emmanuel DESPORTES membre de la SCP DESPORTES ET BROCHARD, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Elle sera corrélativement déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS