TJ Évry, 13 févr. 2025, RG 24/04041

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/04041 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAUJ

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Février 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] situé [Adresse 1] représenté par son Syndic CLD IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée au capital de 26.433 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Corbeil Essonnes sous le numéro 328 899 901 000 81 dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 4]

Représenté par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Maître [Y] [M], Administrateur judiciaire,
[Adresse 3]
pris en sa qualité d’administrateur de la SCI [Localité 5] [Adresse 1]
[Adresse 1], nommé par une ordonnance en date du 3 juin 2022,

Défaillante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI IMMOBILIERE [Localité 5] [Adresse 1] a été constituée le 8 février 1960 pour une durée de 30 ans. Les porteurs de parts ont, les uns après les autres, converti leurs parts sociales en lots de copropriété. Cependant, les lots 304 et 1304 constitués d'un appartement et d'une cave dépendant de la copropriété [Adresse 1], situé [Adresse 1] à [Localité 5], n'ont été ni revendiqués par le porteur de parts ni attribués. Aucune des démarches entreprises n'ont permis d'identifier le propriétaire des lots 304 et 1304, se sont révélées vaines. Ainsi, Mme [I] [U], mentionnée sur le relevé de propriété, n'apparaît pas sur les fichiers des services de la publicité foncière.

Par requête en date du 31 mai 2022, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 5] [Adresse 1] a demandé au tribunal judiciaire d'Evry de désigner un administrateur judiciaire pour représenter la SCI [Localité 5] [Adresse 1] et par ordonnance en date du 3 juin 2022, le président du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes a désigné Maître [Y] [M], administrateur judiciaire, en cette qualité.

C'est dans ces conditions que, par assignation en date du 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CLD IMMOBILIER, a fait assigner Maître [Y] [M], prise en sa qualité d’administrateur de la SCI [Localité 5] [Adresse 1], devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal :
Vu les dispositions des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1343 et suivant du code civil,
- le recevoir en ses demandes et le déclarer bien fondé,
- condamner Me [Y] [M], en qualité d'administrateur judiciaire de la SCI [Localité 5] [Adresse 1], à lui payer les sommes de :
. 34.220,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées du 01/01/2016 au 01/03/2024 avec intérêts au taux légal,
. 727,00 euros au titre des frais que la procédure a engendré,
- En application de l'article 1154 du code civil, recodifié sous l'article 1343-2 par ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

Vu l'article 1231-6 du code civil
- condamner Me [Y] [M] pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCI [Localité 5] [Adresse 1] à la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l'article 700 du code de procédure civil
-condamner Me [Y] [M] pris en qualité de mandataire judiciaire de la SCI [Localité 5] [Adresse 1] à la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, selon facture versée aux débats,

Vu les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
-condamner Me [Y] [M] pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCI [Localité 5] [Adresse 1] en tous les dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Me [Y] [M], en qualité d'administrateur judiciaire de la SCI [Localité 5] [Adresse 1], bien que régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 12 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
- la fiche immeuble,
- le relevé de propriété mentionnant Mme [I] [U], propriétaire des lots 304 et 1304 indiquant les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- l'ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Evry du 3 juin 2022 désignant Me [Y] [M] en qualité d'administrateur judiciaire de la SCI [Localité 5] [Adresse 1],
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 4ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2024,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 11 avril 2016, 3 mai 2017, 14 mars 2018, 14 mai 2018, 12 juin 2019, 26 juin 2019, 14 avril 2021, 29 novembre 2021, 9 mars 2022, 22 juin 2022 et 7 juin 2023,
- un décompte des charges réclamées arrêté au 29 février 2024, pour la période du 01/01/2016 au 01/03/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 34.947,62 euros. Ce décompte comporte des frais qui seront examinées au titre des frais de recouvrement.
Outre, les frais (727,00 €), il convient de déduire de la demande :
- 684,18 euros - " a nouveau" : en effet, le relevé de charges 2015 comprend les dépenses d'eau chaude et d'eau froide qui n'ont pas été, contrairement aux relevés de charges des années suivantes, soustraites du solde réclamé sans qu'aucune explication ne soit apportée, de sorte que le tribunal ne peut vérifier l'exactitude du montant réclamé,
- 98,60 euros (49,30 € x 2) - "AF provision spéciale 1TR16" et "provision spéciale 2TR", le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 mai 2014, au cours duquel cette provision a été votée, n'étant pas produit.

Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] s’élève à la somme de 33.437,84 euros [34.947,62 € - 782,78 € (charges non justifiées) - 727,00 € (frais)], au titre des charges impayées arrêtées au 29 février 2024, pour la période du 1er janvier 2016 (à nouveau et AF provisions spéciales 1TR16) au 29 février 2024 (provision 01/2024 à 03/2024 et actualisation dossier avocat) inclus.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024, date de l'assignation, en l'absence de production des justificatifs d'envoi des mises en demeure.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de Me [Y] [M], en qualité d'administrateur judiciaire de la SCI [Localité 5] [Adresse 1], ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires. La demande présentée au titre des dommages et intérêts n'apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu'être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite la somme de 727 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire la somme de 182,00 euros (55,00 € +72,00 € + 55,00 €), en l'absence de production du justificatif d'envoi des mises en demeure.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] justifie avoir déployé une activité exceptionnelle pour retrouver le propriétaire des lots 304 et 1304, et pour solliciter une ordonnance de désignation d'un administrateur judiciaire. Dès lors, Me [Y] [M], en qualité d'administrateur de la SCI [Localité 5] [Adresse 1], sera condamné à lui payer la somme de 545,00 euros au titre de remboursement des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Me [Y] [M], en qualité d'administrateur judiciaire de la SCI [Localité 5] [Adresse 1], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Me [Y] [M], en qualité d'administrateur judiciaire de la SCI [Localité 5] [Adresse 1], sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS