TJ Évry, 13 févr. 2025, RG 24/05898

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/05898 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAXU

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Février 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES L’AQUARELLE situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, Société par actions simplifiée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est [Adresse 2],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE, plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [O] [U], demeurant [Adresse 1],

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [O] [U] est propriétaire des lots 33 et 77 dépendant de la copropriété L'AQUARELLE située [Adresse 3] à [Localité 4].

Par assignation en date du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires L'AQUARELLE, représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal :

-le recevoir en son action et l’en déclarer fondé,
- condamner M.[P] [O] [U] à lui payer les sommes de :
. 5.858,90 euros au titre des charges impayées arrêtées 1er janvier 2024, 1er appel de provision de charges 2024 et 1ère cotisation fonds travaux Alur 2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
. 3.300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 898,97 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 janvier 2024, date du commadement de payer,
- rejeter toute demande de délais,
-si par impossible des délais étaient accordés, dire et juget qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,
- rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,
- condamner M. [P] [O] [U] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [P] [O] [U], bien que régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 12 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires L'AQUARELLE produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 19 mai 2022 et 24 mai 2023,
- un décompte des charges réclamées arrêté au 1er janvier 2024, 1er appel de provision de charges 2024 et 1ère cotisation fonds travaux Alur 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5.858,90 euros.
Au vu des pièces produites, il est établi que la créance du syndicat des copropriétaires L'AQUARELLE s’élève à la somme de 5.858,90 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, pour la période du 01/04/2022 (2ème appel de provision de charges 2022) au 01/01/2024 (1er appel de provision de charges 2024 et 1ère cotisation fonds travaux Alur 2024) inclus.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, date de délivrance du commandement de payer.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires L'AQUARELLE, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [P] [O] [U] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires. La demande présentée au titre des dommages et intérêts n'apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu'être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires L'AQUARELLE sollicite la somme de 898,97 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :
- 156,00 € (52 € x 3), mise en demeure et relance après mise en demeure, ces pièces n'étant pas produites,
- 53,17 €, [Z] dernier avis avant poursuite du 08/12/2023, cette pièce n'étant pas produite,
- 530,40 € (132,60 € : constitution dossier pour cdt de payer) + (397,80 € : constitution et envoi dossier a avocat pour assignation), dès lors qu'il s'agit de prestations qui constituent des actes d'administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.
Le syndicat des copropriétaires L'AQUARELLE justifie de la délivrance du commandement de payer du 23 janvier 2024. En conséquence, M. [P] [O] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de L'AQUARELLE la somme de 159,40 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [P] [O] [U], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [P] [O] [U] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires L'AQUARELLE au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS