TJ Évry, 13 févr. 2025, RG 24/05900

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/05900 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBBV

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Février 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PARC DE CROSNE, situé [Adresse 1] [Adresse 2] - [Localité 6] représenté par son syndic en exercice, la SAS ABP, Société par actions simplifiée au capital de 150 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 331 862 508, dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 5],

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [T] [R], demeurant [Adresse 7] - [Localité 6]

Défaillante,

Monsieur [V] [R],, demeurant [Adresse 7] - [Localité 6]

Défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [R] et M. [V] [R] sont propriétaires du lot 268 dépendant de la copropriété PARC DE CROSNE située [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 6].

Par assignation en date du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires PARC DE CROSNE, représenté par son syndic la SAS ABP, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir ce tribunal :
- le recevoir et l’en déclarer fondé,
- condamner in solidum Mme [T] [R] et M. [V] [R] à lui payer les sommes de :
. 11.947,65 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 et règlement du 29/02/2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 315,00 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 novembre 2022, date de la mise en demeure,
- rejeter tout demande de délais,
- si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,
- rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,
- condamner in solidum Mme [T] [R] et M. [V] [R] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [T] [R] et M. [V] [R], bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 12 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires PARC DE CROSNE produit au soutien de ses prétentions :
le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,le contrat de syndic,les appels de fonds et relevés individuels de charges du 3ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2024,

les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 25 novembre 2020, 2 décembre 2021, 17 mai 2022, 14 décembre 2022 et 21 novembre 2023,un décompte des charges réclamées arrêté au 29 février 2024, provision 1er trimestre 2024 et règlement du 29/02/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 11.947,65 euros.
L’examen des pièces fournies permet d'établir que la créance du syndicat des copropriétaires PARC DE CROSNE s’élève à la somme de 11.947,65 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 29 février 2024, pour la période du 01/07/2021 (3ème trimestre 2021) au 29/02/2024 (1er trimestre 2024, appel cotisation fonds travaux et virements du mois de février 2024) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, date de l'assignation, en l'absence de justificatif d'envoi de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité des défendeurs, le syndicat des copropriétaires PARC DE CROSNE produit un extrait du règlement de copropriété et état descriptif de division qui indique, page 21, article 14, qu'en cas d'indivision d'un lot, tous les propriétaires indivis seront tenus solidairement au paiement de toutes les sommes dues afférentes audit lot.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires PARC DE CROSNE, Mme [T] [R] et M. [V] [R] seront condamnés in solidum au paiement de ces sommes.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l'égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

Le syndicat des copropriétaires PARC DE CROSNE, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [T] [R] et M. [V] [R] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n'apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu'être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires PARC DE CROSNE sollicite la somme de 315,00 euros au titre des frais de recouvrement. Cependant, d'une part il ne produit pas la preuve d'envoi de la mise en demeure du 23/11/2022 et, d'autre par la "constitution dossier avocat" est une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires PARC DE CROSNE sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Mme [T] [R] et M. [V] [R], qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Mme [T] [R] et M. [V] [R] seront également condamnés in solidum à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires PARC DE CROSNE au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS